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Affitto Con Riscatto: Cosa è – Vantaggi e Svantaggi per Proprietario e Inquilino

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Per tantissime persone che fino a pochi anni fa avrebbero potuto diventare proprietari di una prima casa, l’affitto è diventato una scelta obbligata. La crisi economica infatti ha indotto un calo delle richieste di mutuo, o anche il rifiuto delle banche di concedere mutui. Il risultato è stato un rallentamento del mercato immobiliare. Ormai, chi ha casa non riesce più a venderla. E le imprese di costruzione hanno sempre maggiori difficoltà a collocare i loro immobili sul mercato. I contratti di affitto con riscatto sono nati per cercare di far ripartire il mercato, permettendo a tante persone di comprare casa senza anticipo.

Cosa E’ l’Affitto Con Riscatto

L’affitto con riscatto è una nuova tipologia di contratto, introdotta dal D. L. 133 del 2014, meglio conosciuto come Decreto Sblocca Italia. Si tratta di un contratto di locazione speciale, che:

  • prevede un canone di locazione superiore fino al 50% dei prezzi di mercato. Il canone di locazione è superiore ai prezzi di mercato, poiché è diviso in due quote. Una prima quota è data dal normale canone di locazione dell’appartamento. La quota aggiuntiva è versata a titolo di anticipo sul prezzo dell’immobile
  • ha una durata più lunga dei normali contratti di locazione 4 + 4 o anche 3 + 2
  • si conclude con la vendita dell’immobile ad un prezzo prestabilito, dedotta la parte del canone versata a titolo di anticipo

La durata del contratto di affitto con riscatto può arrivare fino a 10 anni, per permettere all’inquilino di versare “a rate” una somma pari a quella che dovrebbe essere versata in un’unica soluzione, a titolo di anticipo sul prezzo dell’immobile. L’opzione di acquisto dell’immobile consente all’inquilino di non “perdere” l’anticipo che ha versato nel tempo, nel caso in cui dovesse presentarsi un altro acquirente.

La formula dell’affitto con riscatto si applica a tutti i beni immobili. Quindi oltre agli appartamenti già esistenti, è possibile acquistare: appartamenti in costruzione, negozi, capannoni industriali, box auto, ed anche terreni. A differenza dei comuni contratti di locazione, questo tipo di contratto va sempre stipulato davanti ad un notaio, poiché sia il proprietario che l’inquilino si impegnano a trasferire, in futuro, la proprietà di un bene immobile.

Nel caso avessi la necessità di una spiegazione più schematica, ecco L’Affitto Con Riscatto Spiegato in 8 Punti.

Vantaggi e Svantaggi dell’Affitto Con Riscatto

Tutti i tipi di contatto coinvolgono vantaggi e svantaggi. I contratti di affitto con riscatto però stanno crescendo in modo molto dinamico, soprattutto a Roma, in Lombardia, in Veneto e nelle regioni del Nord-Est. Il loro aumento medio è di circa il 9-10% all’anno. Tante persone scelgono questo tipo di contratto perché lo trovano vantaggioso. Vediamo quindi quali sono i vantaggi e gli svantaggi dell’affitto con riscatto per i proprietari e per gli inquilini.

I Vantaggi dell’Affitto Con Riscatto per i Proprietari

Dal punto di vista dei proprietari, il contratto di affitto con riscatto è vantaggioso perché:

  • permette di avere la garanzia del prezzo di vendita dell’appartamento. Ragioniamo in modo realistico: ormai il mercato immobiliare sta perdendo di valore. Ad esempio, un appartamento che solo 15 anni fa era valutato intorno ai 500.000 di Euro oggi si vende appena a 350.000 euro. Questa tendenza non accenna a cambiare. Se scegli la formula di affitto con riscatto, il prezzo del tuo appartamento è congelato al momento della firma del contratto. Quindi anche se tra 10 anni il tuo appartamento avrà perso di valore, tu riuscirai a venderlo ad un prezzo più alto
  • ti tutela dalla morosità meglio di altri tipi di contratto. Chi cerca di comprare casa molto spesso ha già un bel gruzzolo da parte. Quindi si impegna in un contratto di affitto con riscatto è a basso rischio di morosità, poiché questo tipo di contratto è più impegnativo del classico contratto di locazione
  • ti permette di restare proprietario dell’appartamento, di continuare a ricevere un reddito da locazione, oltre agli anticipi sul prezzo dell’immobile. Alla fine del contratto, se l’inquilino sceglie di non acquistare il tuo appartamento, tu potrai trattenere tutte le somme versate a titolo di anticipo
  • in caso di morosità riuscirai ad evitare la procedura di sfratto. Ti basterà avviare la procedura di rilascio dell’immobile, che in molti casi è molto più veloce e meno costosa della procedura di sfratto

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Ecco un modulo Fac-Simile di Contratto di Affitto Con Riscatto.


Gli Svantaggi dell’Affitto Con Riscatto per i Proprietari

Il contratto di affitto con riscatto è conveniente per chi sta cercando di vendere casa, però contiene anche alcune limitazioni, che colpiscono i proprietari:

    • in caso di risalita del mercato immobiliare, il prezzo di vendita del tuo immobile sarà bloccato ad un valore inferiore. Per questo motivo, alcuni proprietari preferiscono i contratti di tipo classico. Se anche tu hai questo tipo di dubbi, il modo migliore per capire se e come le tendenze del mercato immobiliare cambieranno è quello di richiedere una consulenza a pagamento, ad un professionista qualificato
    • avrai l’obbligo di vendere il tuo immobile all’inquilino, anziché farne un uso diverso. Alla conclusione del contratto, il passaggio di proprietà avrà luogo automaticamente. Quindi se scegli la formula di affitto con riscatto, e successivamente vuoi tornare in possesso del tuo appartamento, questo non sarà possibile
    • dovrai continuare a sostenere le spese per la manutenzione straordinaria dell’immobile. Infatti, il trasferimento della proprietà dell’appartamento avrà luogo al termine del periodo di locazione.

I Vantaggi dell’Affitto Con Riscatto per gli Inquilini

Il primo vantaggio per chi decide di acquistare un immobile mediante un contratto di affitto con riscatto è ovvio.

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Chi ha già da parte un gruzzolo, ma non riesce ad ottenere un mutuo potrà riuscire a comprare casa, pagandola in comode rate. Oltre a questo, ci sono altri tre vantaggi:

  • il contratto di affitto con riscatto ti tutela da variazioni nella rata del mutuo. La rata da pagare a titolo di anticipo sull’acquisto infatti è fissa, quindi anche se le banche portano la rata dei mutui alle stelle, tu non dovrai né rinegoziare il tuo mutuo, né preoccuparti di altro
  • se, durante il periodo di affitto, ti rendi conto che l’appartamento non fa per te, dovrai pur sempre acquistarlo. Secondo alcuni la formula di affitto con riscatto è conveniente poiché ti permette di “provare” la casa e capire se è adatta alle tue esigenze. Secondo noi le cose stanno in modo diverso: se alla fine del contratto scegli di non comprare casa, avrai perso tutte le somme versate a titolo di anticipo. Il modo migliore per “provare” un appartamento è quello di stipulare un contratto 3 + 2, ed eventualmente proporre l’acquisto al proprietario al termine del periodo di locazione
  • sei completamente protetto da bolle speculative. Durante una bolla speculativa, di solito i prezzi di vendita degli appartamenti salgono molto velocemente, per poi crollare anche del 50%, se non ti più. Se scegli il contratto di affitto con riscatto, il prezzo dell’appartamento invece è congelato al momento dell’acquisto, con buona pace degli speculatori.

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Gli Svantaggi dell’Affitto Con Riscatto per gli Inquilini

Il contratto di affitto con riscatto è vantaggioso, ma non è tutto rose e fiori. Si tratta di un contratto molto più impegnativo di un contratto di locazione 4 + 4, e non solo dal lato economico:

  • se per qualsiasi motivo alla fine del periodo di locazione non riesci a comprare casa, perderai le rate versate a titolo di anticipo. Il contratto di affitto con riscatto ti offre tante tutele sia rispetto ad una normale locazione, sia rispetto ad un mutuo. Ma ricorda che se non riesci ad acquistare casa, il proprietario avrà tutto il diritto di trattenere le quote del canone versate in anticipo sul prezzo di acquisto
  • dovrai mantenere l’immobile sempre in ottimo stato. Un giorno la casa dove abiti diventerà tua. Questo significa che dovrai iniziare ad investire molto di più nella manutenzione ordinaria dell’appartamento fin da subito, pur senza poter apportare modifiche sostanziali, quali ad esempio rifacimenti della pavimentazione, dei sanitari, degli infissi, abbattimenti delle mura divisorie ed altro
  • se il crollo del mercato immobiliare continua, comprerai casa ad un prezzo superiore al prezzo che potresti ottenere in futuro. Non è un segreto che in alcune zone di città quali Torino, Milano, ed anche Roma adesso è possibile trovare in vendita appartamenti a prezzi stracciati. Dieci anni fa, gli stessi appartamenti avevano un costo proibitivo. Se il mercato immobiliare dovesse riprendersi, l’affitto con riscatto converrebbe, poiché ti permetterebbe di risparmiare. Se invece il crollo del mercato immobiliare dovesse continuare, sarebbe più saggio aspettare qualche anno, e comprare casa a prezzi inferiori.

Questi sono solo alcuni dei possibili svantaggi dell’affitto con riscatto. Per comprendere se e quanto questa formula ti conviene, il nostro consiglio è di rivolgerti ad un professionista specializzato nell’analisi del mercato immobiliare.

La Tassazione dei Contratti di Affitto Con Riscatto

Veniamo ad un punto fondamentale: la tassazione dei contratti di affitto con riscatto. Che tu sia un proprietario o in inquilino, questo è l’aspetto cui dovrai prestare la massima attenzione. Il contratto di affitto con riscatto è un tipo di contratto molto nuovo. Si tratta di un contratto sicuro in tutto e per tutto. Ma una disciplina tributaria ben sviluppata non esiste ancora per questa forma di compravendita.

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Se sei interessato a stipulare questo tipo di contratto, ti consigliamo fin da subito di chiedere consigli ad un buon notaio, perché le informazioni che trovi su internet non sono sempre aggiornate, né affidabili. In linea ti massima, ti diciamo che le imposte sul possesso dell’immobile continuano a gravare sul proprietario fino al trasferimento della proprietà. L’inquilino inizierà a pagare le tasse sull’appartamento solo dopo averlo acquistato, ma nel frattempo dovrà sostenere tutti i costi per la trascrizione del contratto davanti al notaio, per la registrazione del contratto, come anche tutte le spese per la compravendita.

Le Tipologie di Contratto di Affitto Con Riscatto ed il Fac-Simile di Contratto

La formula dell’acquisto con riscatto prevede tre tipologie di contratto diverse:

  • il contratto rent to buy: si tratta della tipologia di contratto più comune, che ti abbiamo descritto in questo articolo. Se stipuli questo contratto, ti impegni ad affittare un immobile con lo scopo di acquistarlo al termine del periodo di locazione
  • il contratto buy to rent: questo contratto prevede la vendita immediata dell’immobile. Quindi, l’inquilino acquisisce subito la proprietà dell’appartamento, anche se continua pagarlo a rate nel tempo. In caso di morosità dell’inquilino, il proprietario rientrerebbe subito in possesso del suo appartamento. Questo contratto in genere è distinto in due contratti diversi: un normale contratto di affitto, ed un preliminare alla vendita futura dell’appartamento
  • il contratto di affitto con riscatto automatico: questa tipologia di contratto è in tutto identica alle altre, ma con un’importante differenza. Il passaggio di proprietà dell’appartamento ha luogo dopo il pagamento di una certa somma, anziché alla fine del periodo di locazione.

Oltre a queste tre tipologie di contratto ne esistono altre. Ad esempio, è possibile stipulare un contratto di affitto con riscatto con la riserva di proprietà. Si tratta di una soluzione molto usata dai proprietari di casa per cautelarsi dal mancato pagamento degli affitti. Con questa formula, infatti il proprietario rientra in possesso del suo immobile non appena l’inquilino smette di pagare regolarmente le rate. Il proprietario ha comunque l’obbligo di restituire una parte delle somme versate dall’inquilino a titolo di anticipo.

Orientarsi tra tutte le tipologie di contratto di affitto con riscatto non è facile. In questo articolo ti abbiamo fornito delle informazioni generali sull’affitto con riscatto, per aiutarti a capire quali sono le caratteristiche di questa formula, e se può essere utile per te. Se stai pensando seriamente di optare per l’affitto con riscatto, anziché per un comune contratto di locazione a canone concordato, il nostro consiglio è di rivolgerti immediatamente ad un notaio. Molto spesso, malgrado la loro buona volontà, le agenzie ed i consulenti immobiliari non conoscono bene la disciplina dei contratti di affitto con riscatto. Se ti interessa avere qualche informazione di più su questo tipo di contratto, e su alcune delle sue clausole, puoi dare un’occhiata a questo fac-simile di contratto di affitto con riscatto.

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