Affittare Casa

L’Affitto Con Riscatto Spiegato in 8 Punti

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Diciamo la verità, tante persone hanno difficoltà ad acquistare casa. Non perché non se lo possano permettere, ma perché ottenere un mutuo dalle banche diventa sempre più difficile. Anche per chi ha tante garanzie da concedere. Cosa succede quando chi ha la possibilità di comprare casa non ci riesce? Gli immobili restano invenduti, con grande danno dei proprietari.

Per cercare di far ripartire il mercato immobiliare, qualche anno fa è stato introdotto il contratto di affitto con riscatto. Si tratta di un tipo di contratto nuovo, che non tutti conoscono. Quindi in questo articolo ti spieghiamo in 8 punti come funziona l’affitto con riscatto. Se vai di fretta ed hai poco tempo, qui sotto trovi le risposte ai 3 principali dubbi sul contratto di affitto con riscatto. Se invece hai 10 minuti per leggere tutto il nostro articolo, vai avanti e leggi come funziona questo tipo di contratto.

L’affitto con riscatto funziona un po’ come un contratto di locazione, e un po’ come un contratto di compravendita:

  • è sicuro sia per il proprietario che per l’inquilino, perché il contratto è stipulato davanti ad un notaio, e trascritto nel registro immobiliare
  • permette all’inquilino di acquistare casa riscattandone il valore poco a poco, ed al proprietario di ricevere un canone di locazione più alto sia del canone di mercato, che del canone concordato
  • in caso di mancato acquisto dell’immobile, il proprietario può trattenere le somme versate a titolo di riscatto. L’inquilino ha 10 anni di tempo per decidere di acquistare l’immobile

1. Che Cosa E’ il Contratto di Affitto con Riscatto

Il contratto di affitto con riscatto funziona un po’ come un contratto di locazione, ed un po’ come un preliminare di compravendita. Con questo contratto, il proprietario consegna l’immobile all’inquilino. L’inquilino paga il canone, e dopo un certo numero di anni può decidere se acquistare l’immobile, oppure no. Se l’inquilino decide di acquistare l’immobile, una quota dei canoni che ha versato al proprietario è detratta dal prezzo dell’immobile. Se invece l’inquilino decide di non acquistare l’immobile, lascia l’appartamento.

2. E’ Obbligatorio Acquistare o Vendere Casa?

Se il conduttore ed il locatore concordano che il conduttore ha l’obbligo di acquistare casa, allora l’acquisto dell’immobile diventa obbligatorio. In questo caso però non si tratta più di contratto di affitto con riscatto, ma di un tipo di contratto diverso.

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Il contratto di affitto con riscatto prevede solo la facoltà di acquistare l’immobile. Non esiste un vero e proprio obbligo. Il conduttore ha fino a 10 anni di tempo per decidere di acquistare l’immobile, anche se le parti possono concordare un termine inferiore.

3. Il Contratto di Affitto Con Riscatto E’ Rischioso?

Il contratto di affitto con riscatto non è rischioso come sembra. Anche se è un tipo di contratto molto nuovo, e quindi atipico, questo contratto va stipulato davanti ad un notaio. Quindi entrambe le parti sono garantite.

I rischi del contratto di affitto con riscatto sono gli stessi rischi dei contratti di locazione, e dei contratti di compravendita. Per il proprietario, il rischio maggiore è che l’inquilino decida di non comprare casa. Ma in quel caso il proprietario può trattenere tutta la quota del canone di locazione versata a titolo di acquisto dell’immobile. Un altro rischio per il proprietario è quello di ritrovarsi in casa un inquilino che non paga.

Per l’inquilino, il rischio è di acquistare un immobile gravato da ipoteche, o con vizi che impediscono il godimento della proprietà. Ma questo è un rischio normale della compravendita immobiliare.

4. Cosa Succede Se l’Inquilino Smette di Pagare il Canone di un Affitto con Riscatto?

In questo caso il proprietario non dovrà avviare una procedura di sfratto, ma una procedura di rilascio del bene. Si tratta di un procedimento dai tempi molto più brevi, e dai costi molto più bassi. I tempi di rilascio del bene dipendono dai tribunali, ma in genere i contratti di affitto con riscatto sono meno frequenti dei contratti di locazione. In ogni caso, se stai pensando di stipulare questo tipo di contratto, è bene chiedere consiglio al tuo notaio sulle clausole da inserire nel contratto.

5. Cosa Succede Se il Proprietario Tenta di Venderti un Immobile Ipotecato, o con Altri Vizi?

Anche in questo caso si applicano le stesse precauzioni e le stesse misure di un normale contratto di compravendita. Il tuo notaio saprà consigliarti nel modo migliore, per ridurre al minimo il rischio che il proprietario cerchi di venderti un immobile ipotecato, sotto sequestro, o con altri problemi.

Come conduttore, sei comunque tutelato, poiché il contratto di affitto con riscatto va obbligatoriamente iscritto nei registri immobiliari. Questo ti permette di acquistare un immobile libero da pignoramenti, ipoteche o altri problemi simili, che di solito saltano fuori dopo la trascrizione del contratto. La trascrizione è valida 10 anni. Se hai stipulato il contratto di affitto con riscatto con una società anziché con un privato, la trascrizione è valida anche in caso di fallimento dell’azienda.

6. Quali Cautele E’ Opportuno Adottare per Stipulare un Contratto di Affitto con Riscatto?

Anche se questo tipo di contratto è un contratto atipico, non è necessario adottare particolari tipi di cautela. Ovviamente, il canone di locazione previsto da questo contratto è più alto di un normale canone di locazione in regime di libero mercato, o anche del canone concordato.

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Infatti, una porzione del canone sarà regolarmente corrisposta al proprietario, per compensarlo dell’uso del suo appartamento. Oltre al normale canone, una quota sarà versata ogni mese a titolo di riscatto del costo dell’appartamento. I vantaggi sono per entrambe le parti:

  • al termine del contratto di locazione, il conduttore non dovrà versare un anticipo esorbitante;
  • il locatore potrà godere non solo del canone di locazione, ma anche del versamento anticipato di una parte del prezzo del suo immobile. Il locatore potrà accantonare la quota versata a titolo di riscatto dell’appartamento, anziché spenderla.

Se il conduttore, al termine del contratto, decide di non acquistare l’appartamento, il locatore potrà trattenere tutte le quote versate a titolo di riscatto dell’immobile.

7. E’ Possibile Acquistare un Appartamento in Costruzione con il Contratto di Affitto Con Riscatto?

Sì, perché il contratto di affitto con riscatto può riguardare qualsiasi tipo di bene immobile. Si tratta di appartamenti, ma anche di negozi, di terreni, di capannoni, ed anche di appartamenti in costruzione. Tieni presente però che in questo caso dovrai cancellare l’ipoteca che eventualmente esiste sull’appartamento in costruzione.

8. Quale E’ il Regime Fiscale dei Contratti di Affitto Con Riscatto?

La tassazione di questo tipo di contratto varia, a seconda se il locatore è un privato o una società. Per questo motivo, se stai pensando di stipulare un contratto di affitto con riscatto il consiglio che ti diamo è di affidarti ad un professionista competente fin dal primo momento.

Il contratto di affitto con riscatto è un tipo di contratto molto nuovo, quindi non esiste ancora una disciplina tributaria specifica a questa forma di compravendita. Un bravo notaio potrà fornirti consigli affidabili, ed anche valutare bene la posizione del venditore, o eventualmente del compratore. Un commercialista ed un avvocato potrebbero non essere competenti in questa materia quanto non notaio. Quindi se vuoi cautelarti al massimo ed evitare ogni danno, il nostro consiglio è di contattare innanzitutto un notaio.

Le imposte che gravano sul possesso dell’immobile in ogni caso saranno a carico del proprietario per tutta la durata del contratto di affitto con riscatto. L’inquilino subentrerà nel pagamento di queste imposte solo quando avrà perfezionato la compravendita dell’immobile. Le spese di trascrizione del contratto, le spese e le imposte per la compravendita invece sono tutte a carico del conduttore.

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