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Chi deve Pagare: il Proprietario o l’Inquilino?

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La divisione delle spese tra il proprietario di un appartamento e l’inquilino è da sempre uno degli argomenti che suscita i maggiori dubbi da ambo le parti. Con questo post ti forniamo una spiegazione semplice, una volta per tutte, di chi deve pagare cosa.

Cosa Dice la Legge?

La materia della ripartizione delle spese tra proprietario è inquilino è regolata dal Codice Civile, e dalla Legge 392/78 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani.

L’articolo 1576 c. c. del Codice  stabilisce che durante la locazione il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. Le spese di conservazione e di manutenzione ordinaria degli oggetti mobili sono a carico del conduttore.

In sintesi, il principio generale da seguire è che le spese cosiddette “ordinarie” devono essere pagate dall’inquilino, mentre le spese “straordinarie” dal proprietario dell’immobile. Spesso però possono sorgere dubbi su quali spese siano realmente ordinarie, e quali siano straordinarie. Quindi si è reso necessario chiarire la materia. I chiarimenti sono stati forniti dalla Legge 392, e dalla Legge di Stabilità 2014 per quanto riguarda alcune tasse.

Per agevolarti, abbiamo riassunto tutte queste leggi, nei seguenti elenchi delle spese di competenza del proprietario o dell’inquilino.

Cosa Paga il Proprietario

Il proprietario paga le seguenti spese inerenti le parti interne dell’appartamento dato in locazione:

  • le spese per la sostituzione integrale dei pavimenti, dei parquet, o qualsiasi altro tipo di rivestimento
  • le spese di manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento
  • il 10% del costo del servizio di portierato. Il servizio di portierato comprende il salario del portiere e dei suoi sostituti, il versamento dei contributi previdenziali, assicurativi, ecc.
  • il 10% dell’indennità in sostituzione dell’alloggio del portiere
  • il 10% del costo di manutenzione ordinaria della guardiola
  • il 100% del costo di manutenzione straordinaria della guardiola
  • le spese di appalto dei servizi di pulizia, o per l’assunzione degli addetti di pulizia
  • l’acquisto e la sostituzione di eventuali macchinari per la pulizia, nonché dei contenitori, bidoni, ed altre attrezzature

Per quanto riguarda le parti esterne all’appartamento, il proprietario paga:

  • la tassa di occupazione di suolo pubblico, nel caso in cui siano necessari lavori condominiali. Un esempio è l’installazione di impalcature per riparare o tinteggiare la facciata di uno stabile
  • l’installazione e la manutenzione straordinaria dell’ascensore e di tutte le sue parti
  • i lavori necessari ad adeguare gli ascensori alle disposizioni di legge
  • l’installazione e la sostituzione dell’autoclave o delle sue parti
  • le imposte e le tasse dovute sull’autoclave
  • l’installazione e la sostituzione degli impianti di illuminazione dello stabile, dei videocitofoni o di altri impianti speciali, quali ad esempio un impianto antifurto o di videosorveglianza, di allarme, ecc.
  • l’installazione e la sostituzione dei videocitofoni e dei citofoni
  • i costi di installazione e sostituzione dell’impianto di riscaldamento, condizionamento d’aria, ed il loro adeguamento alla normativa vigente
  • l’installazione di qualsiasi impianto sportivo all’interno del condominio
  • l’installazione e la sostituzione dell’impianto antincendio, inclusi gli estintori
  • tutte le spese inerenti un impianto televisivo centralizzato
  • le spese necessarie alla sostituzione dei sifoni, delle colonne di scarico, e delle grondaie, nonché le spese per la manutenzione dei tetti e dei pannelli solari
  • le spese di manutenzione straordinaria della rete fognaria
  • la sostituzione dei marmi, delle ringhiere, dei corrimano
  • l’installazione e la sostituzione delle serrature
  • l’installazione di ogni attrezzatura nelle parti comuni: le caselle della posta, i cartelli di segnalazione, i bidoni per i rifiuti, zerbini, tappeti ed ogni altro articolo di arredo o di segnalazione

Le tasse a carico del proprietario sono:

  • l’IMU
  • una quota della TASI variabile dal 70% al 90% della tassa. Le percentuali a carico del proprietario sono stabilite dai Comuni, quindi ti invitiamo a consultare il sito del Comune del tuo appartamento
  • la TARI, per i contratti di locazione temporanei, della durata complessiva inferiore ai 6 mesi all’anno.

Cosa Paga l’Inquilino

L’inquilino è tenuto a sostenere le seguenti spese pertinenti alla parte interna dell’appartamento:

  • la manutenzione ordinaria di pavimenti, parquet, ed ogni altro tipo di rivestimento
  • la manutenzione ordinaria delle serrande, degli infissi, degli impianti di riscaldamento e sanitario
  • la sostituzione di serrature e chiavi
  • la tinteggiatura delle pareti
  • la sostituzione dei vetri
  • la manutenzione ordinaria dell’impianto elettrico e di ogni sua componente, del citofono e del videocitofono
  • la verniciatura di qualsiasi opera in legno o in metallo, quali ad esempio porte, balconi, ringhiere, ecc.
  • i costi del materiale delle pulizie
  • il 90% del trattamento economico del portiere, il 90% dell’indennità sostitutiva dell’abitazione del portiere, ed il 90% del costo di manutenzione ordinaria della guardiola
  • gli addetti alle pulizie dell’interno dell’appartamento, inclusi i materiali di pulizia
  • la manutenzione ordinaria di eventuali macchinari per la pulizia
  • le spese di derattizzazione e disinfestazione dell’appartamento e delle sue pertinenze, nonché dei bidoni e ogni altro contenitore di rifiuti, il costo dei sacchi per la raccolta dei rifiuti, lo sgombero da eventuale neve

Le spese pertinenti all’inquilino per la parte esterna dell’immobile sono:

  • la tassa di occupazione del suolo pubblico dovuta per l’installazione di un passo carrabile
  • la manutenzione ordinaria dell’ascensore, e tutte le piccole riparazioni
  • i consumi di energia elettrica dell’ascensore, i costi di ispezione e collaudo
  • i costi di manutenzione ordinaria dell’autoclave, nonché i costi dell’elettricità per il funzionamento dell’autoclave, le spese per il ricarico della pressione, le ispezioni, i collaudi e la lettura del contatore
  • i costi di manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione, di allarme, di suoneria, citofonico e video-citofonico, di sicurezza, ecc.
  • la manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento o di condizionamento, o di purificazione dell’acqua, i costi di pulizia annuale degli impianti o dei loro filtri, le spese per il carburante necessario al loro funzionamento
  • la manutenzione ordinaria degli impianti antincendi, i costi per l’ispezione, il collaudo e la ricarica degli estintori
  • la lettura dei contatori
  • il consumo di acqua di eventuali impianti sportivi presenti nell’appartamento, ed il salario degli addetti alla gestione e manutenzione degli impianti
  • la manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato

Le tasse a carico dell’inquilino sono:

  • una quota della TASI variabile dal 30% al 10% della tassa. Ogni Comune stabilisce quote di ripartizione della TASI diverse, quindi ti invitiamo a consultare il sito internet del Comune dove abiti.
  • la TARI, per ogni locazione di durata superiore ai 6 mesi.
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