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Affittare Casa

Conviene affittare casa?

May 8, 2018|7064 views
letizia perinelliletizia perinelli

Molti di quanti sono proprietari di una seconda casa prima o poi devono scegliere se dare il proprio appartamento in affitto, oppure continuare a tenerlo sfitto. Si tratta di una scelta non semplice, che coinvolge vari pro e contro.  Poi, vi è anche il caso classico di chi pensa di acquistare un appartamento per affittarlo.

Se anche tu sei tra i proprietari di casa che stanno cercando di comprendere cosa sia veramente nel loro interesse, in questo post troverai alcuni spunti.

Iniziamo col dire che molti iniziano a prendere in considerazione la decisione di affittare casa quando si rendono conto che l’IMU sulla seconda casa costituisce un onere difficile da sostenere. Scegliere di dare la seconda casa in affitto è il modo più facile per coprire i costi dell’IMU, e ottenere un ulteriore reddito.

Non tutti però sono d’accordo con questo punto di vista, e vi è anche chi obietta che il modo migliore per trarre profitto da una seconda casa è venderla. Anziché schierarci nel campo di chi preferisce la vendita della seconda casa all’affitto, preferiamo elencarti tutti i pro ed i contro di affittare casa.

Affittare Casa: I Contro

Iniziamo con l’illustrare i contro di affittare casa. Da più parti avrai sicuramente sentito molti proprietari lamentarsi di come:

  • tasse e balzelli si portano via la maggior parte di quanto ricavano dall’affitto
  • trovare inquilini puntuali nel pagamento è sempre più difficile

Si tratta di due punti citati sempre più spesso da chi in linea di principio è contrario ad affittare casa, poiché pensa che in definitiva questa scelta non convenga. Ma guardiamo ai fatti.

E’ Vero che le Tasse Rendono Poco Redditizio Affittare Casa?

Secondo noi non è così, e per due motivi:

  • se quanti si lamentano delle tasse sulla seconda casa veramente operassero in perdita, smetterebbero di affittare il proprio appartamento. Se invece continuano ad avere inquilini, un motivo ci sarà
  • il discorso che “le tasse portano via tutto il reddito da affitto” in realtà è più complicato delle chiacchiere da bar

La redditività del tuo appartamento è influenzata da cinque fattori:

  • la redditività vera e propria della zona di ubicazione dell’immobile
  • lo stato di manutenzione dell’immobile
  • il valore catastale
  • l’aliquota IMU stabilita dal tuo Comune
  • il reddito medio nella zona del tuo appartamento

La prima domanda da chiedersi quando si ascoltano queste lamentele è molto semplice: in che zona si trova l’appartamento? Si tratta di un appartamento nel centro di una grande città, quale Torino o Milano o Roma, oppure di un bilocale in un paesino di 1000 anime?

Dopodiché, devi valutare anche quale è lo stato di manutenzione dell’immobile: si tratta di una casa dalle pareti ammuffite, che non vengono ridipinte da anni, oppure di un appartamento in ottimo stato di manutenzione?

E che dire del valore catastale dell’immobile? Chiaramente l’IMU rappresenta un onere non da poco per i proprietari di casa, ma le aliquote IMU non sono le stesse in tutte le città. Poi considera che nelle città dove gli stipendi sono più alti anche gli affitti – in proporzione – sono più elevati.

Quindi non è possibile dire che affittare casa non conviene sulla base di generiche lamentele. Occorre valutare ognuno di questi fattori. Però – come spesso avviene quando ci si lamenta – non vengono date informazioni precise su quanto si ricava ogni anno dal proprio immobile.

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Il Rischio di Morosità

Secondo noi, il vero rischio collegato alla scelta di affittare casa è completamente diverso, e si tratta del rischio di morosità. Se questo rischio diventa reale, allora il discorso è diverso, e si opera in perdita.

Però, identificare e prevenire il rischio di morosità è possibile, ed è anche molto facile. Vi è chi chiede all’inquilino di presentare opportune garanzie. Si tratta di una buona soluzione, ma noi siamo venuti a conoscenza di casi in cui inquilini forniti di garanzie di tutto rispetto improvvisamente hanno smesso di pagare l’affitto. E non è stato possibile rivalersi sul garante.

Una soluzione migliore è chiedere ad un potenziale inquilino di presentare le referenze, e poi contattare i suoi vecchi proprietari di casa. Sii certo che – se adotti questo metodo – riceverai informazioni attendibili, da persone che hanno interessi molto simili ai tuoi.

Affittare Casa: I Pro

Dare casa in affitto ha vari vantaggi. Qui ti elenchiamo solo quelli che sono comuni a tutti i proprietari di casa. Infatti, alcuni vantaggi possono essere molto individuali, e dipendere da situazioni molto specifiche.

Dare Casa in Affitto Garantisce un Reddito Supplementare

E’ vero che le tasse sul reddito, incluso il reddito da affitto, hanno una certa consistenza. Però in ogni caso affittare una casa è fonte di un reddito mensile fisso.

Affittare il Proprio Appartamento Contribuisce a Mantenerne ed Aumentarne il Valore nel Tempo

Diciamo la verità: le case lasciate sfitte per lunghi periodi non hanno lo stesso stato di manutenzione delle case in cui qualcuno abita. Questa è una cosa che chi possiede una casa vacanze sfitta ormai da anni, dove magari non si reca mai, conosce bene.

conviene_affittare_manutenzione

La presenza dell’inquilino è utile a mantenere in stato di funzionamento tutti gli impianti, evitando che si deteriorino per il disuso. Inoltre, l’inquilino si farà carico anche della manutenzione ordinaria del tuo appartamento, poiché questa è di sua competenza.

Nel tempo, il valore della tua casa sul mercato degli affitti resterà stabile

Considera che il mercato degli affitti ha una tendenza molto stabile, che non cambia da decenni: gli affitti tendono costantemente ad aumentare. Brevi periodi di crisi economica possono indurre un temporaneo ribasso del canone di affitto. Ma se confronti il livello degli affitti di 20 o 15 anni fa con il livello attuale dei canoni di locazione, ti renderai conto di come questo forse è l’unico mercato in crescita costante.

 Se scegli di affittare il tuo appartamento puoi godere di sgravi fiscali

Stiamo parlando della cedolare secca: se scegli di affittare la tua casa con l’opzione della cedolare secca il reddito da affitto sarà tassato in misura del 10%.

Chiaramente, se confrontiamo questo regime di tassazione con il regime di tassazione del reddito da canone libero, che è del 21%, le differenze sono ovvie. Ma secondo noi non è questo il ragionamento da fare.

Per capire se affittare casa ti conviene sul serio, devi confrontare il regime di tassazione del reddito da cedolare secca, al regime di tassazione di un’attività di tipo diverso.

Ad esempio, se tu scegliessi di aprire un’attività commerciale, quanto dovresti investire?  Qual è il reddito lordo che ricaveresti ogni mese? Quale sarebbe l’aliquota di tassazione di questo reddito? Ed infine, quanto tempo dovresti impiegare ogni giorno per seguire la tua attività?

Se invece già possiedi una seconda casa, non è richiesto nessun investimento iniziale.

Magari il reddito che ricavi ogni mese è più basso del reddito che percepisce un imprenditore di professione: ma se hai già un lavoro si tratta comunque di una buona fonte di entrate supplementari.

Quando parliamo di tassazione degli investimenti, un livello di tassazione del 10% poi è imbattibile. Infine, dare la tua casa in affitto richiede un impegno di tempo davvero minimo. Una volta concluso il contratto di locazione, dovrai semplicemente iniziare a percepire i canoni di affitto.

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