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Long rent VS Airbnb: quali sono le tasse da pagare sugli affitti?

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Possiedi due case ed hai deciso di affittarne una per avere una rendita mensile.

Di fronte a te hai due possibilità: scegliere un affitto breve, magari mediante piattaforme come Airbnb e cercare di affittare per soggiorni limitati da pochi giorni a qualche settimana. L’altra opzione è affittare per lunghi periodi, ossia per più di 30 giorni ed avere una certa stabilità economica mensile.

Se sei interessato puoi dare un’occhiata ad Airbnb vs Long Rent: quale rende di più? Il confronto.

In ogni caso probabilmente hai l timore del carico fiscale e delle tasse che graveranno sul tuo immobile. Abbiamo creato quindi questa guida per te, per spiegarti quali sono i regimi fiscali in Italia e che cos’è e come funziona la cedolare secca. Troverai anche una chiara spiegazione di che cos’è la tassa Airbnb, come calcolarla e quando pagarla.

Il regime fiscale ordinario

Comprendiamo innanzitutto la generale tassazione sugli affitti a lungo termine.

Se sei un privato e hai intenzione di affittare la tua casa hai due tipologie di imposte sul canone di affitto tra cui scegliere. Puoi optare per il regime fiscale ordinario o per quello sostitutivo o cedolare secca. Partiamo dal primo caso.

Il regime ordinario prevede che i redditi derivanti dall’affitto siano sommati a tutti gli altri tuoi redditi. Alla cifra totale dovrai applicare l’aliquota Irpef, ossia l’imposta sul reddito e le persone fisiche e le addizionali comunali e regionali.

L’Irpef è direttamente proporzionale ai tuoi redditi. Il che vuol dire che maggiori sono i tuoi introiti, più alta è l’aliquota e maggiori sono le tasse da pagare. Sappi che attualmente l’Irpef varia dal 23% al 43%. Inoltre nei contratti 4+4, ossia a canone libero, l’Irpef si applica sul 95% della somma percepita con il canone di affitto. Ci sono però delle agevolazioni con l’Irpef nei seguenti immobili:

  • a Venezia: riduzione del 25%;
  • storici o artistici: riduzione del 45%;
  • a canone concordato (3+2) o in un comune ad alta densità abitativa: riduzione del 30%.

Ma non è finita qua. Sono altre due le tasse che dovrai pagare in un long rent al momento della stipula:

  • l’imposta di registro: è una tassa il cui importo varia a seconda della tipologia di immobile affittato. Per gli immobili ad uso abitativo è del circa 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità stabilite dal contratto;
  • l’imposta di bollo: pari a 16 euro ogni 100 righe del contratto, ossia ogni 4 facciate.

La tassazione ordinaria, benché sia più costosa della cedolare secca, è più conveniente per chi ha redditi bassi o non ha altre entrate ed ha molte spese da scalare con le detrazioni fiscali.

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La cedolare secca

La cedolare secca è un’aliquota unica che sostituisce l’Irpef e le tasse che dovresti pagare in un regime ordinario: ossia l’imposta di registro, di bollo e le addizionali comunali e regionali.

Diversamente dalla tassazione ordinaria, la cedolare secca la calcolerai sull’importo totale del canone di un long rent. Quindi la cedolare secca è l’opzione più conveniente per chi ha altri redditi o uno stipendio elevato.

Si può scegliere il regime della cedolare secca o al momento della stipula del contratto o entro 30 giorni dalla scadenza di un’annualità.

Il pagamento avviene in due momenti:

  1. l’acconto: del 95% della tassa pagata l’anno precedente se superiore a 51,65 euro. L’acconto pagato entro il 30 novembre se la cifra è inferiore ai 257,52 euro. Se invece è superiore verserai il 40% della cifra entro il 30 giugno e il restante 60% entro il 30 novembre. Tutto questo non conta se è il primo anno di pagamento e dunque non dovrai pagarlo.
  2. il saldo: pagabile attraverso il 730 o il modello F24, è la differenza tra la somma totale e l’acconto. Anche in questo caso la cifra dovrà essere pagata entro il 30 giugno dell’anno successivo.

Per maggiori informazioni visita La Mini-Guida di Gromia all’Acconto sulla Cedolare Secca.

Come si calcola la cedolare secca

Occorre distinguere due tipi di aliquote per la cedolare secca a seconda del tipo di contratto di locazione:

  • a canone libero: pari al 21%;
  • a canone concordato: pari al 10%. Questa aliquota si applica anche se l’immobile si trova in comuni ad alta o bassa densità abitativa o in stato di calamità naturale.

Affitto a breve termine: la tassa Airbnb

La tassa Airbnb è una tassa che prevede una cedolare secca sugli affitti brevi del 21% sul locale di locazione. Questa aliquota, conosciuta anche come tassa sugli affitti turistici, è stata introdotta dal governo Gentiloni, e prevede che gli host versino tale somma a patto che la locazione dell’immobile:

  • abbia una durata inferiore ai 30 giorni e dunque si tratti di un affitto breve;
  • preveda la fornitura di biancheria agli ospiti, Wi-Fi e utenze;
  • stipuli o direttamente con inquilini o tramite piattaforme online come Airbnb.

Della tassa Airbnb possono usufruirne sia i proprietari dell’immobile che il comodatario in subaffitto: quest’ultimo caso solo a patto che il contratto sia stipulato successivamente al 1 giugno 2017.

Per gli affitti a breve durata, la tassa da pagare dovrà essere versata esclusivamente da chi affitta, ma può essere liquidata anche da un intermediario. Gli intermediari sono appunto siti come Airbnb o agenzie immobiliari, ma non intermediari finanziari come Paypal o carte di credito.

Per ulteriori informazioni circa la tassa Airbnb dai un’occhiata anche a La Cedolare Secca sugli Airbnb: 12 Domande.

Come e quando si paga la tassa sugli affitti brevi

La tassa sugli affitti Airbnb deve essere versata entro il 16 del mese successivo al pagamento da parte dell’intermediario. La ritenuta sarà applicata con il modello F24 dall’intermediario, il quale dovrà anche inviare una comunicazione dei dati all’Agenzia delle Entrate.

Chi affitta l’immobile dovrà poi riportare gli incassi e le trattenute nella dichiarazione dei redditi dell’anno seguente. Sarà quindi ad esempio nel modello 730 o dei redditi del 2019 a essere dichiarati i canoni di locazione per gli immobili del 2018.

Nella Certificazione Unica rilasciata dall’intermediario, il proprietario troverà tutte gli introiti ottenuti e le trattenute.

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