Affittare Casa

5 buoni motivi per evitare i contratti d’affitto verbali ad uso abitativo

Pinocchio incontra il gatto e la volpe, illustrazione di Carlo Chiostri, fonte Wikimedia
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Girano tante leggende metropolitane, ma la pratica autolesionista delle locazioni senza accordo scritto offre diversi svantaggi, soprattutto quando ci si deve tutelare perché qualcosa va storto: nessun reato da denunciare, nessun Gabibbo da invocare. La “casa dolce casa” può diventare un vero e proprio incubo…

Se l’originale del contratto lo detiene solo il proprietario, l’inquilino ha meno tutele.

Non ve lo aspettavate, ma il padrone della casa dove vi accingete a trascorrere un periodo importante della vostra vita è giovane come voi e gentile. Affabile, disponibile, cortese: sembra disposto a esaudire ogni vostra esigenza: la bicicletta nell’androne, il cane nell’appartamento e il lettone nuovo (ovviamente il più economico sul mercato)…

Accade così che al momento della firma del contratto vi sottoponga una sola copia del documento, che voi firmerete senza che vi resti in mano nulla (anche se aveste una fotocopia non pensate che possa valere quanto un’originale)…

Questa furbizia nasce con l’intento di tutelare solo sé stessi: per le locazioni destinate ad uso di civile abitazione, la legge richiede la forma scritta a pena di invalidità.

Come vedremo più avanti, la mancanza di un contratto scritto ha conseguenze negative per il locatore (il padrone di casa), ma se lui disporrà dell’unico originale scritto sarà in grado in ogni momento di far valere tutti i diritti che derivano dal contratto valido, a differenza del conduttore (l’inquilino) che dovrà invece fare una causa per dimostrare l’esistenza della locazione!

Quindi fate molta attenzione a chiedere la sottoscrizione di un doppio originale che dovrete conservare a tutti i fini di legge!

Senza contratto non puoi ricorrere allo sfratto

Come dicevamo, un contratto di locazione che non sia riportato in forma scritta e firmato dalle parti non è valido. Ma questo cosa significa?

Nell’interpretazione prevalente che i giudici danno della normativa il contratto verbale è nullo, con la conseguenza che il padrone di casa (il locatore) non può chiedere il comodo rimedio dello sfratto per allontanare dall’abitazione l’inquilino ma deve ricorrere a sistemi processuali differenti.

I canoni versati per un contratto verbale non vengono restituiti

Tutti hanno un amico con il libro “l’avvocato nell’armadietto” o simili pronto a dare pareri qualificati alla bisogna. Alzi la mano chi non ha sentito tale amico affermare con decisione che siccome il contratto di locazione “verbale” è nullo, tutto ciò che si è pagato in esecuzione di tale accordo… dovrebbe esser rimborsato per intero all’inquilino!

Per i principi fondamentali del diritto la conclusione sarebbe corretta, ma i Tribunali del nostro Paese hanno chiarito che se i canoni di una locazione non valida fossero restituiti all’inquilino, si determinerebbe un ingiustificato arricchimento di quest’ultimo, inaccettabile se si dimostrasse che in realtà abbia goduto del bene altrui.

Esempio

Dunque, se dinanzi al giudice si dimostrerà l’esistenza di un rapporto di locazione “di fatto”, la determinazione del canone dovuto verrà fatta dal giudice stesso sulla base dei parametri stabiliti dagli accordi locali (i cosiddetti contratti a canone concordato) con restituzione della sola (eventuale) differenza a favore degli inquilini.

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Il contratto verbale non fa risparmiare.

Property in Europe, di Images of Money, fonte flickr
Property in Europe, di Images of Money, fonte flickr

Altro mito sa sfatare. La legge mette a disposizione forme contrattuali che agevolano il risparmio delle parti, rispetto alle condizioni di mercato correnti.

In particolare esistono i contratti a canone concordato in forza di cui la legge impone canoni di locazione “calmierati”, che vengono comunque resti appetibili per il locatore grazie a benefici d’imposta di vario tipo.

Detrazioni fiscali sono previste in questo caso anche a favore dell’inquilino che oltre a giovarsi di un canone mensile tendenzialmente inferiore al valore attuale potrà scontare altre somme dalla dichiarazione dei redditi.

Più di recente anche i contratti liberi, che lasciano cioé alle parti la piena disponibilità dei propri diritti, hanno beneficiato dell’introduzione della cedolare secca una detrazione d’imposta a favore del padrone di casa, nell’intento di agevolare l’emersione dell’evasione fiscale…

La registrazione del contratto è obbligatoria, ma il contratto verbale non può essere registrato…

Tutti i contratti di locazione devono essere registrati, con pagamento dell’apposita tassa. L’imposta di registro accompagna tutta la durata del contratto di locazione.

Il contratto verbale tuttavia non è registrabile con la conseguenza che le parti si renderebbero evasori dell’imposta dovuta. Non solo. L’eventualità di una mancata registrazione del contratto impedirebbe alle parti di far valere clausole del contratto a loro favorevoli (pensate alla restituzione della cauzione in favore dell’inquilino che abbia corrisposto la somma in contanti senza ottenere ricevuta)…

In conclusione

Il momento in cui si discute col padrone di casa di cosa scrivere nel nostro contratto è un momento solenne per tanti motivi. Anche se possiamo credere di avere dei vantaggi dalla conclusione di un accordo verbale, i limiti di legge (e i vantaggi del fisco) sono tali e tanti da minimizzare qualunque pretesa contraria.

Senza contare che sedersi a un tavolo con l’altra persona è un momento importante per capire se chi abbiamo di fronte fa sul serio e ci tiene al rapporto con noi!

Foto di copertina: Pinocchio incontra il Gatto e la Volpe. Illustrazione di Carlo Chiostri (1863 – 1939) dal libro di Collodi “Le avventure di Pinocchio”, 1901 fonte Wikimedia

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Alessandro Rocchi
Sono un avvocato toscano di 38 anni. Nel 2006 ho lasciato il mare di Livorno per vivere a Bologna… follia? No, perché qui ho trovato una realtà vivace che mi ha permesso di crescere e costruire la mia vita e la mia professione senza rinnegare me stesso! Difendo cittadini e imprese, occupandomi di diritto ICT e bancario, ma anche di tutela dei consumatori (sono avvocato Codacons). Sostengo la filosofia "Open Knowledge" e per questo sono convinto che la condivisione e il libero accesso alla conoscenza siano una base fondamentale per rendere migliore la nostra società.