Cedolare Secca

La Cedolare Secca Sugli Affitti Brevi: Le 12 Domande Più Frequenti

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Dopo aver parlato della cedolare secca sugli Airbnb, in questo articolo rispondiamo alle 12 domande più frequenti sulla cedolare secca sugli affitti brevi. Se sei arrivato a questo articolo mentre cercavi informazioni sui contratti di locazione 3 + 2 o anche 4 + 4, consigliamo prima la nostra guida definitiva alla cedolare secca.

Se invece in casa hai una camera libera che potrebbe fruttarti qualche entrata in più ogni mese, o stai pensando di affittare la tua seconda casa a turisti, continua a leggere, per capire bene come essere sempre in regola con il fisco.

Gromia non fornisce consulenza fiscale, quindi per risolvere dubbi concreti dovrai rivolgerti al tuo commercialista. Ma essere informati non fa mai male, e spesso ti aiuta a capire anche la professionalità del consulente cui ti rivolgi. Poi c’è chi è in grado di far da sé e preferisce assumersi le responsabilità in prima persona, ma ha bisogno di una guida veloce per capire come districarsi tra moduli, regolamenti ed altro.

1. Che Cosa E’ la Cedolare Secca sugli Affitti Brevi?

La cedolare secca sugli affitti brevi è un regime di tassazione sostitutivo, che può essere scelto in alternativa al regime di tassazione ordinario. Chi sceglie l’opzione della cedolare secca paga un’imposta sostitutiva pari al 21% degli introiti che ha ottenuto mediante gli affitti brevi. Il reddito prodotto dagli affitti brevi non si somma al reddito IRPEF. Inoltre, è esente dal pagamento di:

  • imposta di registro
  • imposta di bollo
  • addizionali regionali e comunali

2. E’ Possibile Applicare l’Aliquota al 10% Sugli Affitti Brevi?

L’aliquota della cedolare secca al 10% è valida solo per gli affitti con canone concordato, della durata di 3 + 2 anni, e non si applica agli affitti brevi.

3. Chi Può Scegliere la Cedolare Secca sugli Affitti Brevi?

Puoi scegliere la cedolare secca sugli affitti brevi se:

  • concedi in affitto il tuo immobile per un periodo inferiore a 30 giorni. Non è prevista una durata minima del contratto di locazione. La cedolare si applica anche se affitti una tua seconda casa per un solo giorno
  • stipuli un contratto di sublocazione. Ad esempio, hai una stanza libera e decidi di affittarla per meno di 30 giorni
  • hai ricevuto un immobile in comodato, e stipuli un contratto di concessione in godimento

Per scegliere questa opzione non importa come il contratto di locazione sia stipulato, quindi puoi accedere a questo regime se:

  • stipuli un contratto classico in forma cartacea
  • cerchi i tuoi inquilini pubblicizzando l’appartamento su giornali e siti di annunci gratuiti, o anche affiggendo annunci in supermercati, negozi, alle fermate dei tram
  • ti rivolgi ad un’agenzia immobiliare
  • crei un account su qualsiasi piattaforma di intermediazione. Dobbiamo proprio nominarle? Siamo sicuri che le conosci già.

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La locazione breve è definita in base alla sua durata, non in base a come trovi i clienti o ai servizi che offri loro, quindi la cedolare secca si applica anche a chi:

  • affitta un appartamento o una camera in appartamento così com’è, senza offrire nulla di più al cliente che il semplice alloggio
  • offre al cliente il cambio di biancheria, la pulizia dell’appartamento o della stanza alla fine del soggiorno
  • mette a disposizione servizi quali l’accesso al Wi-Fi, l’aria condizionata, l’uso delle aree comuni dello stabile (un cortile, un giardino, ecc.)

4. Chi Non Può Scegliere la Cedolare Secca sugli Affitti Brevi?

La cedolare secca sugli affitti brevi non può essere scelta da tutti. Ne sono escluse:

  • le persone giudiriche. Quindi se ad esempio hai una società o anche una ONLUS, ed il tuo appartamento è intestato alla persona giuridica, non potrai scegliere la cedolare secca
  • chi affitta appartamenti o camere nell’esercizio di un’attività commerciale. Parliamo ad esempio degli alberghi, ma anche di chi affitta un appartamento ad uso foresteria dei suoi dipendenti
  • chi affitta locali commerciali per periodi brevi. Quindi non può accedere alla cedolare secca chi ha un locale commerciale e decide di affittarlo per l’apertura di un negozio temporaneo, per l’organizzazione di una mostra o di un evento
  • chi fornisce servizi che richiedono un livello di organizzazione superiore alla semplice locazione. Parliamo ad esempio della somministrazione di alimenti e bevande, quindi dell’offerta di pranzi o cene, e servizio bar. Ma anche dell’offerta di auto a noleggio, di servizi di visite guidate o altro. Tutte queste attività sono attività esercitate in forma di impresa, e sono escluse dalla cedolare secca sugli affitti brevi

5. Se Ho Una Casa Vacanze all’Estero Posso Scegliere la Cedolare Secca sugli Affitti Brevi?

Purtroppo no. Questa opzione può essere scelta solo per gli immobili che si trovano in Italia. Se hai acquistato una casa vacanze all’estero il regime di tassazione che si applica sarà diverso. Il nostro consiglio è di chiedere consiglio ad un commercialista in grado di lavorare anche con clienti che hanno attività all’estero.

6. Cosa Succede Se Stipulo Più Contratti Brevi Durante lo Stesso Anno?

La durata di ogni contratto si cumula. Il termine massimo di 30 giorni quindi si riferisce non al singolo contratto, ma a tutti i contratti che tu stipuli con lo stesso cliente.

Se ad esempio gestisci un Airbnb, ed un cliente particolarmente affezionato lo affitta per 3 settimane durante le vacanze invernali, e per 4 settimane durante le vacanze estive, questi due contratti andranno cumulati. Poiché la loro durata complessiva è di 49 giorni anziché 30, non potrai applicare la cedolare secca, ma dovrai registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate.

7. Come Si Paga la Cedolare Secca sugli Affitti Brevi?

Le modalità di pagamento della cedolare dipendono da come scegli di affittare il tuo appartamento. Usi un intermediario, oppure trovi i clienti direttamente?

Se trovi i clienti direttamente, ad esempio mediante il passaparola, distribuendo volantini, affiggendo annunci, o pubblicizzandolo su giornali o siti di piccoli annunci, la cedolare andrà pagata da se.

Se invece ti iscrivi a qualsiasi portale internet italiano o straniero, o ti rivolgi ad un’agenzia immobiliare fisica, l’importo della cedolare secca è trattenuto direttamente dall’intermediario. Ma cerchiamo di capire bene come funziona il pagamento della cedolare secca sugli affitti brevi per chi trova inquilini mediante le piattaforme:

  • Se la piattaforma stipula il contratto di locazione breve, ad esempio mettendo a tua disposizione un modulo che compili via internet, o in qualsiasi altra forma, la piattaforma deve comunicare i dati del contratto all’Agenzia delle Entrate, e conservare le informazioni.
  • Se la piattaforma incassa il pagamento del canone, deve trattenere il 21% dell’importo, inviarti una ricevuta, e conservare tutti i dati

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Tutti questi obblighi iniziano quando tu ricevi la conferma della prenotazione del tuo appartamento via internet.

Quando si stipulano contratti di locazione breve e si paga il canone online spesso hai a che fare con più intermediari. Il numero degli intermediari che ti aiutano a concludere il contratto o a gestire il pagamento non importa. Ai fini della cedolare secca è sufficiente che la locazione avvenga usando qualsiasi tipo di servizio di intermediazione immobiliare, tradizionale come la vecchia agenzia immobiliare, o all’avanguardia come le app per dispositivi mobili.

8. Quando e Come l’Intermediario Versa la Cedolare Secca?

Gli intermediari devono versare la cedolare secca entro il 16 del mese successivo a quello in cui ha avuto luogo il pagamento dell’affitto. Tu non dovrai fare nulla, poiché hai già subito la ritenuta della cedolare. Sarà l’intermediario a dover compilare il Modello F24, e presentarlo ad Agenzia delle Entrate.

9. Cosa Succede se l’Intermediario non Versa la Cedolare Secca?

Gli intermediari che non versano la cedolare secca rischiano sanzioni fino al 20% delle somme che non hanno trattenuto dai contratti di affitto breve.

10. Cosa Succede in Caso di Recesso dal Contratto di Affitto Breve?

Se un turista prenota la tua stanza online, poi cambia idea e decide di non partire più, l’intermediario non trasmetterà i dati del contratto. Se nel frattempo la piattaforma aveva già trasmesso i dati all’Agenzia delle Entrate, sarà la piattaforma stessa ad inviare una rettifica.

11. Come Posso Essere Sicuro di Non Pagare la Cedolare sulle Prenotazioni Annullate?

E’ una domanda legittima. Quale interesse ha una piattaforma internet a non trasmettere i dati del contratto, o a non effettuare la rettifica in caso di recesso? Considera che le piattaforme ricevono una percentuale di commissione, che varia da piattaforma a piattaforma. Immaginiamo che la piattaforma dove sei iscritto pratichi una commissione del 5% su ogni contratto che ti aiuta a concludere.

Quindi se tu affitti la tua stanza a 100 Euro al giorno, la piattaforma ne guadagnerà 5. Se la piattaforma sbaglia a comunicare i dati, facendoti pagare le tasse anche su soldi che tu non hai guadagnato, dovrà pagare sanzioni da 250 a 2000 Euro, ovvero da un minimo del 5000% ad un massimo del 40.0000% della commissione di 5 Euro che ha guadagnato sul tuo contratto.

12. Dove Trovo altre Informazioni sulla Cedolare Secca sugli Affitti Brevi?

Se cerchi informazioni più dettagliate sulla cedolare secca sugli affitti brevi, il testo da leggere è la Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, dell’Agenzia delle Entrate, che trovi qui. Questa è la circolare che ha introdotto la “tassa Airbnb”, e che contiene tutte le norme ed i chiarimenti sugli affitti brevi, soprattutto online.

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