Cedolare Secca

Cedolare Secca, La Guida Definitiva: Tutto Ciò Che Devi Sapere!

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Che tu sia un proprietario di casa alle prime esperienze di affitto, o un cliente insoddisfatto delle agenzie immobiliari tradizionali, il problema che affronti è sempre lo stesso: come fare a trovare una soluzione contrattuale vantaggiosa sia per te che per il tuo inquilino. La risposta è nella cedolare secca, un regime di tassazione molto vantaggioso, che sempre più persone scelgono.

Si, lo sappiamo, per capire come funzionano le locazioni servono tempo e concentrazione.
Per questo motivo abbiamo compilato per te una guida sulla cedolare secca, per spiegarti in modo chiaro e semplice:

Se non conosci bene questo regime di tassazione, il nostro consiglio è di leggere tutta la guida, e di approfondire i punti che ti interessano.

Se invece sei già pratico della cedolare secca, ma stai cercando informazioni specifiche, passa direttamente al paragrafo che ti interessa. Qui troverai link ad articoli con istruzioni pratiche, o altre informazioni utili, modelli di contratto, ecc.

Cosa è la Cedolare Secca

La cedolare secca è un regime di tassazione del reddito dai canoni di locazione, alternativo all’IRPEF. Scegliendo l’opzione della cedolare secca, tutti i redditi che percepisci dagli immobili che hai concesso in affitto non sono più soggetti all’IRPEF ed alle relative addizionali, ma ad un’imposta fissa.

L’imposta fissa sostituisce non solo l’IRPEF, ma anche le addizionali regionali, le addizionali comunali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

La cedolare secca è calcolata mediante aliquote fisse.

Le Aliquote della Cedolare Secca

Le aliquote della cedolare secca si calcolano sul canone annuo di locazione, e variano in base al tipo di contratto di locazione che sceglierai:

Ricorda che per godere dell’aliquota del 10% l’abitazione deve trovarsi in uno dei seguenti comuni:

  • comuni ad alta tensione abitativa. Trovi l’elenco dei comuni ad alta tensione abitativa sul sito dell’Unione Inquilini
  • in un capoluogo di provincia, o nelle città di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Roma, Napoli, Palermo, Venezia, Torino, o in un comune che confina con queste città
  • in un comune per cui, dal 2009 in poi, è stato deliberato lo stato di emergenza

Ricorda che se scegli la cedolare secca rinunci all’aggiornamento del canone Istat per tutta la durata del canone di locazione. Questa regola generale prevale sul contratto di locazione. Quindi, anche se nel contratto di locazione vi è una clausola sull’aggiornamento del canone Istat, questa clausola non ha nessun effetto. Devi anche comunicare al tuo inquilino la tua intenzione di rinunciare all’aggiornamento.

Come Funziona la Cedolare Secca

Chi può scegliere la cedolare secca

La cedolare secca è riservata alle sole persone fisiche, ed ad alcuni tipi di unità immobiliari. Puoi sceglierla se:

  • sei proprietario di un immobile, e l’immobile è intestato a te in quanto persona fisica.
    Se l’immobile è intestato ad una tua società, associazione, o organizzazione non a scopo di lucro, non potrai scegliere la cedolare secca
  • l’immobile è un’unità per fini abitativi.

Questo tipo di immobili è elencato nelle categorie catastali da A1 ad A11, esclusa la categoria A10. Trovi la tabella delle categorie catastali qui.

Come posso scegliere la cedolare secca

Puoi scegliere la cedolare secca in qualsiasi momento a partire dalla stipula di un contratto di affitto. L’opzione infatti può essere espressa:

  • all’atto della registrazione del contratto
  • dopo il primo anno del contratto, al momento in cui verserai l’imposta di registro
  • alla proroga del contratto di locazione, entro 30 giorni
  • nella dichiarazione dei redditi, per i contratti inferiori a 30 giorni complessivi all’anno

Ricorda che devi sempre esprimere la tua volontà di aderire alla cedolare secca anche nel contratto di locazione:

La cedolare secca si applica:

  • ai classici contratti di locazione ad uso abitativo
  • ai contratti per locazione a studenti o gruppi di studenti fuori sede
  • ai contratti di locazione transitori

La registrazione del contratto di locazione è sempre obbligatoria. L’unica eccezione è data dai contratti di locazione che hanno una durata inferiore a 30 giorni all’anno.

Come si Proroga un Contratto di Locazione con Cedolare Secca

E’ possibile continuare ad aderire al regime di cedolare secca anche dopo la scadenza del primo contratto di locazione. In questo caso puoi scegliere di stipulare un nuovo contratto, oppure di rinnovare il contratto esistente in modo tacito.
Ricorda che la proroga va sempre comunicata all’Agenzia delle Entrate, poiché la comunicazione ‘fa capire’ all’Agenzia che tu godi di un regime fiscale agevolato. La comunicazione della proroga avviene versando l’imposta di registro (codice tributo 1504) mediante il Modello F24. Il termine per la comunicazione è 30 giorni dalla stipula del nuovo contratto.

Se dimentichi di comunicare la proroga dovrai pagare delle piccole sanzioni. In ogni caso, il ravvedimento operoso ti permetterà di ottenere una riduzione dell’importo delle sanzioni.

Se vuoi ulteriori informazioni su questo aspetto leggi il nostro articolo dedicato alla proroga dei contratti con cedolare secca.

Quando e Come si Paga l’Imposta Sostitutiva

Le scadenze per il pagamento della cedolare secca sono le stesse del pagamento dell’IRPEF, il 30 giugno ed il 30 novembre.

L’imposta sostitutiva va versata compilando il Modello F24.

E’ possibile pagare la cedolare secca sia in un’unica soluzione, che versando un acconto e poi un saldo. Il pagamento in un’unica soluzione è obbligatorio se devi un’imposta inferiore a 257,52 Euro. Se l’imposta da pagare supera questa soglia, puoi godere della rateizzazione:

  • la prima rata della cedolare secca dovrà essere pagata entro il 30 giugno di ogni anno
  • il saldo dovrà essere pagato entro il 30 novembre di ogni anno

I codici tributo della cedolare secca sono i seguenti:

  • codice tributo 1840 – acconto prima rata
  • codice tributo 1841 – acconto seconda rata o unica soluzione
  • codice tributo 1842 – saldo

La cedolare secca va sempre indicata nella dichiarazione dei redditi. I quadri di riferimento sono:

  • Il Quadro B ed il Quadro F per i proprietari
  • Il Quadro E per gli inquilini

Il Quadro B è diviso in due parti. Nel Quadro B – Sezione I vanno indicati i redditi dei fabbricati. Il Quadro B – Sezione II invece si usa per elencare tutti i dati riguardanti i contratti di locazione che hai stipulato.

Il Quadro F invece si usa per rendere conto all’Agenzia delle Entrate degli importi che hai versato, ma anche per comunicare eventuali eccedenze sulla cedolare secca.
Il Quadro E – Sezione V è di interesse agli inquilini, soprattutto quelli a basso reddito, che desiderano chiedere una detrazione dei canoni di locazione dalla base imponibile del reddito.

La compilazione del Modello 730 non è difficile. In ogni caso, abbiamo compilato per te una piccola guida sulla cedolare secca nel modello 730, dove troverai tutte le informazioni che ti servono.

Le Novità della Cedolare Secca per il 2018

All’inizio il regime della cedolare secca al 10% era stato concepito come un regime temporaneo. Infatti, si pensava di applicare l’aliquota del 10% solo per il periodo dal 2014 al 2017. In seguito l’aliquota per gli affitti a canone concordato sarebbe stata portata al 15%.

Le buone notizie per i proprietari di casa è che il regime di cedolare secca al 10% sarà quasi sicuramente prorogato.

L’aliquota per il 2018 quindi resta al 10%.

La Normativa di Riferimento sulla Cedolare Secca

Questa mini-guida è pensata per fornirti informazioni di massima sulla cedolare secca, e non intende fornire un parere giuridico, né un’interpretazione ufficiale della legislazione sulla cedolare secca…

…ma in definitiva, quando ti rivolgi ad intermediari immobiliari di tipo più tradizionale,

  • quante volte trovi un avvocato dall’altra parte della scrivania?
  • sei veramente sicuro che gli intermediari tradizionali conoscano a fondo la normativa sulla cedolare secca?
  • sei sicuro che gli intermediari interpretino le norme sulla cedolare secca nel modo corretto?

Tutte le regole sul regime di cedolare secca sono regole pubbliche, che possono essere conosciute da tutti, e comprese facilmente da chi ha un buon livello di cultura generale.

Quindi perché non dare un’occhiata alla normativa di riferimento?

  • Le regole più generali sulla cedolare secca si trovano all’art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, nella Circolare n. 26 del 1 gennaio 2011, e nel Decreto Legge del 28 marzo 2014, n. 47.
  • Come si applica la cedolare secca, e come si paga l’imposta? La risposta a queste domande è nel Provvedimento del 7 aprile 2011
  • Se vuoi sapere di più sulla richiesta di registrazione, la trasmissione telematica della registrazione ed altro, puoi leggere il Provvedimento del 10 gennaio 2014
  • L’interpretazione corretta delle regole generali sulla cedolare secca è stata fornita dalla Circolare n. 47/E del 20 dicembre 2012 dell’Agenzia delle entrate

Le risoluzioni e le circolari dell’Agenzia delle Entrate sono utilissime, perché creano regole su punti molto pratici, e danno risposte alle domande dei contribuenti.

Trovi tutta la normativa sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Per restare sempre aggiornato, puoi anche dare un’occhiata al motore di ricerca della Documentazione Economica e Finanziaria.

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