Cedolare Secca

La risoluzione anticipata del contratto di locazione con cedolare secca

risoluzione_contratto_locazione_cedolare_secca_exit
120.3Kviews

Quando stipuli un contratto di locazione, sia tu che il conduttore giungete ad un accordo sulla durata del contratto, di norma 3 + 2 anni. Il contratto contiene sempre indicazioni riguardo la sua scadenza, però non sono rari i casi in cui si debba arrivare alla risoluzione anticipata del contratto con cedolare secca. Potrebbe trattarsi del trasferimento in un’altra città, della nascita di un figlio, e quindi della necessità di un appartamento più grande. Se sei il proprietario, potresti voler vendere o ristrutturare il tuo appartamento.

Per far fronte a tutti questi casi, di solito il contratto di locazione contiene una clausola per la sua risoluzione anticipata.

Nel caso in cui sia stato stipulato un contratto di locazione con regime di cedolare secca, è importante conoscere esattamente le scadenze e le possibilità di recessione dal contratto.

Cosa succede per chi è in regime di cedolare secca?

Di norma, in caso di risoluzione anticipata di un contratto di locazione, è necessario versare un’imposta di registro. L’importo dell’imposta non è eccessivo – si tratta di soli 67 Euro, ma il pagamento richiede pur sempre tempo:

  • bisogna usare il modello RLI, inviato mediante i servizi telematici dell’Agenzia delle entrate
  • è necessario anche compilare il modello F24, indicando il codice tributo 1503.

La buona nuova per chi è in regime di cedolare secca è che l’imposta di registro non è dovuta. Qui sotto ti spieghiamo il perché:

  • il Decreto Legislativo n. 23/2011 stabilisce, all’articolo 3 comma 2, che la cedolare secca “sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione”.
  • anche l’Agenzia delle Entrate si è espressa più volte in tal senso.

Attenzione, però. Resta valido l’obbligo di comunicare la risoluzione anticipata del contratto di locazione mediante il Modello RLI.

Vediamo quali sono i casi in cui è possibile una risoluzione del contratto. Le regole per il conduttore ed il locatore infatti sono leggermente diverse.

Risoluzione anticipata del contratto con cedolare da parte del conduttore

Se sei inquilino di un appartamento, hai due possibilità per recedere dal contratto di locazione:

  • il recesso libero

Per accedere a questa possibilità è necessario che il contratto di locazione contenga una clausola che permette il recesso senza un particolare motivo.

  • il recesso per gravi motivi

Si tratta di una modalità di recesso prevista dalla legge, e che quindi non può essere eliminata dal contratto.

Il Recesso libero – come funziona

In questo caso, potrai recedere dal contratto di locazione con cedolare secca in qualsiasi momento. Dovrai però comunicare la tua decisione al proprietario 6 mesi prima di lasciare libero l’appartamento, mediante una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

Se non dai il preavviso secondo i termini previsti dal contratto, sarai obbligato a pagare i canoni di locazione per il periodo previsto dal contratto. Ad esempio, se il contratto di locazione prevede un preavviso di 6 mesi, ma tu dai il preavviso con un solo mese di anticipo, perderai la caparra versata al locatore.

Il Recesso per gravi motivi – come funziona

Il recesso per gravi motivi è permesso dalla Legge n. 431/1998, all’articolo 3 comma 6. Il comma 6 però non spiega quali siano i gravi motivi, dicendo solo: “Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.”

Quali sono i gravi motivi? Per rispondere a questa domanda è necessario rimettersi al giudizio di un giudice,  e qui la casistica è davvero molto ampia. In linea di massima, i gravi motivi possono consistere in:

  • gravi difficoltà economiche del conduttore, dovute alla perdita del lavoro
  • l’inagibilità di uno o più locali dell’appartamento, solo se si verifica dopo l’inizio del contratto di locazione, o se era già esistente prima del contratto, ma non conosciuta dal conduttore

Altri motivi, quali ad esempio il peggioramento del quartiere dove si abita, non giustificano questo tipo di recesso. Infatti, nella scelta di locare uno stabile è necessario valutare ogni tipo di circostanza, inclusa la possibilità che il quartiere subisca un degrado. Nel momento in cui il contratto è concluso, si intende che il conduttore ha valutato i pro ed i contro, e si assume la responsabilità della propria scelta.

Risoluzione anticipata del contratto con cedolare da parte del locatore

Cosa succede se invece sei il locatore di un appartamento? Anche in questo caso potrai optare per la risoluzione anticipata del contratto. Il regime di cedolare secca infatti è rilevante solo ai fini del pagamento dell’imposta di registro,  non altera le regole sulla risoluzione.

Al solito, dovrai comunicare la tua decisione al conduttore con almeno 6 mesi di anticipo.

Le condizioni, nel tuo caso, saranno molto più restrittive. La risoluzione anticipata è ammessa in qualsiasi momento, ma a condizione che tu abbia necessità del locale per andare ad abitarvi.

Se questo non è il caso – perché ad esempio possiedi già un appartamento dove abiti – dovrai aspettare la prima scadenza del contratto. La cedolare secca è vantaggiosa anche in questo poiché il primo periodo contrattuale dura solo 3 anni anziché 4.

Quindi, a partire dal terzo anno potrai scegliere di negare il rinnovo del contratto, se si verifica una delle condizioni previste dall’articolo 3, comma 1 della Legge N. 431. Vediamo le condizioni nel dettaglio:

  • devi usare l’immobile per abitarvi, oppure come abitazione per un tuo coniuge, un figlio, un genitore o un parente fino al secondo grado, o anche per un’attività commerciale, professionale o artigianale;
  • vuoi usare l’immobile per attività culturali, assistenziali o altro, ed hai già offerto all’inquilino la disponibilità di un altro immobile;
  • se il tuo inquilino ha già disponibilità di un alloggio nello stesso comune;
  • in caso di grave danno all’immobile, che rende necessaria la sua ricostruzione;
  • in caso di necessità di ristrutturazione dell’immobile, oppure della sua demolizione o riconversione in una struttura di tipo diverso, che ne richiedono lo sgombero;
  • se l’inquilino occupa l’immobile alla fine del contratto;
  • in caso di vendita dell’immobile. Ricorda che in questo caso il tuo inquilino ha sempre il diritto di prelazione.

In Sintesi

In caso di risoluzione anticipata di un contratto di locazione con cedolare secca il pagamento dell’imposta di registro non è dovuto.

Hai un immobile da affittare? Visita il nostro sito

Vuoi scaricare la versione compilabile dei fac-simile in pdf e doc?

SCARICA TUTTI I MODELLI DI DISDETTA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE




1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (10 votes, average: 4,40 out of 5)
Loading...

Leave a Response

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.

Sappiamo che stai leggendo con interesse questo articolo

Scarica la guida sui contratti di locazione! Ti aiuterà per evitare di incorrere in errori che potrebbero costarti tempo e denaro.​

Non lo faremmo se non fosse così importante!
Visto che sei così interessato a questi argomenti puoi scaricare ora la nostra guida gratuita sui contratti di locazione.

Ti aiuterà per evitare di incorrere in errori che potrebbero costarti tempo e denaro.

Compila il form qui sotto e ricevi immediatamente la guida!
(ricevi in più gratuitamente i modelli di contratti fac-simile da stampare e compilare, poi potrai riprendere a leggere questo articolo!)

Se hai trovato interessante questo articolo prima di andartene puoi scaricare la nostra guida gratuita sulle locazioni!

Cosa troverai nella guida?

  • Elenco dei contratti stipulabili e delle formule e procedure di attuamento
  • Approfondimento giuridico su norme e articoli utili per essere informati su “oneri e onori” del proprietario di casa
  • Modelli e contratti fac simile da stampare e compilare