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Aprire una casa vacanze: normativa e consigli

4 ago13 min. di lettura
Miriam PeraniMiriam Perani

Uno degli aspetti positivi nel vivere in un Paese come il nostro è il fatto di poter guadagnare sfruttando il turismo sempre presente.

Sia che tu abbia a disposizione un immobile, sia che tu decida di acquistarne uno proprio per questo scopo aprire una casa vacanze potrebbe rivelarsi davvero una buona idea. 

In questa guida ti spiegheremo come fare per aprire una casa vacanza, la normativa da conoscere e ti daremo alcuni consigli pratici.

Cos’è una casa vacanze

Per comprendere al meglio di cosa si tratti, riflettiamo proprio sull’espressione “casa vacanze”: un alloggio reso disponibile a terzi temporaneamente. 

Mentre anni fa il primo pensiero che poteva venire in mente era quello di una dimora situata nei pressi di una località di mare, oggi le case vacanze possono trovarsi ovunque, dalle montagne alle città d’arte, passando per luoghi di interesse artistico ricreativo o enogastronomico.

In ogni caso, si tratta di soluzioni con contratti di affitto temporanei, di breve durata e stipulati proprio con lo scopo di mettere a disposizione l’immobile per un periodo di vacanza. 

Attenzione però: non tutte le strutture destinate agli affitti sono case vacanza! Questa precisazione è importante proprio perché ogni tipologia specifica deve rispondere a determinati obblighi normativi, come vedremo meglio nel prossimo paragrafo.

aprire una casa vacanze

Casa vacanza vs altre tipologie di alloggio

Quando ci si appresta ad organizzare le vacanze, ci si rende conto che le possibilità di alloggio sono davvero numerose, ciascuna delle quali risponde ad esigenze particolari del turista, che sia il risparmio nei costi oppure la comodità di qualcuno che cucini al posto tuo.

Se non sei un turista ma sei invece il proprietario di un immobile e hai intenzione di renderlo disponibile ai turisti per alcuni periodi dell’anno, è importante saper distinguere, per evitare di incappare in errori.

In primo luogo vogliamo rassicurarti perché una casa vacanze è una soluzione che ben si adatta a coloro che non hanno intenzione di gestire l’alloggio a livello imprenditoriale.

Considera infatti che un privato può aprirne una, prestando però attenzione a rispettare alcune norme. 

Il primo requisito che dovrai sempre tenere presente riguarda l’occasionalità. In altre parole, l’immobile dovrà essere reso disponibile solo per pochi periodi dell’anno, anche nel caso in cui sia disabitato.

Quali sono le differenze rispetto alle altre tipologie di strutture ricettive?

I b&b e gli affittacamere

Fra le soluzioni turistiche diffuse sempre maggiormente anche in Italia, possiamo citare certamente i bed and breakfast, la cui terminologia deriva dall’inglese e indica letteralmente “letto e colazione”.

Come suggerisce lo stesso nome, ciò che li caratterizza è il fatto che offrono una stanza per dormire e la prima colazione compresa nel costo di soggiorno.

La differenza rispetto alla casa vacanze è che, perché si possa definire B&B, è richiesta la presenza di un massimo di tre camere e non più di sei posti letto, con un servizio svolto in maniera saltuaria o stagionale dai proprietari dell’immobile.

Diversamente, le case vacanze non hanno limiti strutturali e possono quindi includere una grande varietà di alloggi, dalla stanza singola ad una villa indipendente.

Quando l’attività viene svolta a livello imprenditoriale (e quindi in maniera abituale e continuativa), ci troveremo di fronte ad un ulteriore tipologia cioè quella degli affittacamere.

In questo caso, a differenza di strutture ricettive alberghiere, la normativa prevede che sia disponibile un numero di alloggi limitato, suddivisi in non più di un paio di appartamenti per stabile, con eventuali servizi complementari aggiuntivi.

aprire una casa vacanze

Gli alberghi, gli hotel e altre strutture ricettive

Se distinguere una casa vacanze rispetto ai B&B e affittacamere talvolta potrebbe risultare un po’ difficoltoso, soprattutto se non si conoscono le normative, con le altre strutture ricettive diventa decisamente più semplice.

A livello strutturale, immaginerai che gli alberghi, gli hotel e simili si presentano come edifici piuttosto grandi; in realtà a prescindere dalle dimensioni dell’immobile, si tratta di attività commerciali con carattere abituale.

Chi gestisce alloggi di questo tipo, deve sostenere una serie di spese che comprendono vari aspetti, come la fornitura di servizi adeguati, il ricambio della biancheria, la pulizia delle stanze e, spesso, il servizio di ristorazione.

Da ciò deriva una serie di conseguenze finanziarie, che si traducono in investimenti da sostenere per rispettare, ad esempio, le normative o gli oneri fiscali.

La casa vacanze invece, prevede un uso esclusivamente abitativo, sia per te in qualità di proprietario, sia per le persone che decideranno di alloggiarvi.

Entriamo ora più nel dettaglio e scopriamo che cosa prevede la normativa in merito alle case vacanza.

Casa vacanze: cosa dice la legge?

Una prima definizione di questo tipo di strutture extra alberghiere si ha già nel 1983 con la legge n. 217, dove si parlava di immobili arredati destinati ai turisti per un periodo non superiore ai tre mesi consecutivi.

Con la Riforma della legislazione nazionale del turismo nel 2001, invece, si è stabilito che la normativa che riguarda le case vacanze si deve ricercare all’interno delle leggi regionali; ciò significa che in base a dove si trovi il tuo immobile, potresti avere obblighi differenti.

In generale, tuttavia, si possono racchiudere delle caratteristiche che sicuramente devono accomunare tutte le case vacanze; prima fra tutte il fatto che non si possono possedere più di tre immobili destinati a questo utilizzo.

Pur non trattandosi di un’attività svolta professionalmente, il soggiorno deve essere registrato attraverso un contratto fra le parti. A questo proposito considera che devi sapere che, se il soggiorno è inferiore o pari a trenta giorni, sei esonerato dal pagamento delle imposte previste, inclusa quella di registro presso l’Agenzia delle Entrate.

In aggiunta, poiché si tratta di un accordo fra privati, non è necessario rilasciare alcuna fattura una volta ricevuta la somma che corrisponde al periodo di affitto dell’immobile.

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Ciò non significa che i soldi vengano incassati senza traccia; una volta incassato il pagamento dovrai rilasciare una ricevuta di prestazione occasionali, apponendo una marca da bollo da 2 euro se l’importo supera i 77,47 euro.

Al contrario, se hai deciso di aprire una casa vacanza, a livello imprenditoriale, dovrai rispettare le normative riservate all’apertura della partita Iva. Per la precisione in questo caso non sarà più corretto parlare di case vacanze ma è la tua attività rientrerà in una delle tipologie che ti abbiamo descritto in precedenza.

Nel prossimo paragrafo analizzeremo le principali differenze fra le due modalità di gestione.

Differenze tra forma imprenditoriale e non imprenditoriale

Prima di cominciare a valutare gli aspetti burocratici per aprire la tua casa vacanze, è bene che sia chiara la modalità con cui intendi gestirla, ovvero se in forma imprenditoriale o da privato.

Il primo caso è senz’altro quello più complesso ed è indicato soprattutto se hai deciso di farla diventare la tua fonte principale di reddito, dedicando molto più tempo e risorse alla sua gestione.

È chiaro che, trattandosi di casa vacanze imprenditoriale, è necessario che tu apra una partita IVA, ti iscriva al Registro delle Imprese e dichiari i redditi attraverso il Modello Unico, come una qualunque altra impresa.

La legge prevede inoltre l’obbligo di segnalare telematicamente alla Questura di competenza la presenza di turisti nei tuoi alloggi.

Al di là della forma di gestione e l’apertura di mia casa vacanze prevede degli obblighi uguali per entrambe le tipologie.

Aprire una casa vacanze: gli obblighi iniziali

Potrebbe pagarti banale ma il primo requisito richiesto perché si parli di una casa vacanze e che la struttura sia idonea ad ospitare delle persone, quindi dovrà essere completamente abitabile e avere almeno i servizi minimi, quali bagno e cucina, oltre agli impianti funzionanti.

A questa condizione necessaria, devi aggiungere due obblighi fondamentali che valgono per qualsiasi casa vacanze:

  • dovrai avvisare la Questura di competenza perché il tuo immobile deve essere registrato come struttura ricettiva
  • ogni persona che soggiornerà nella tua casa, dovrà essere necessariamente munita di un documento di riconoscimento, perché grazie a questo potrai registrare la sua presenza presso il portale Servizio Alloggiati della Polizia di Stato, entro 24 ore dall’arrivo arrivo.

Ricorda che se non adempi a quest’ultimo obbligo, potresti andare incontro a multe e ad una sospensione della tua attività.

In ogni caso, poiché come ti abbiamo anticipato la legge prevede che i regolamenti delle strutture turistiche siano di competenza regionale, ti consigliamo di consultare il sito della tua regione, per informarti su procedure e obblighi aggiuntivi da seguire.

Tra questi ti segnaliamo l’eventuale tassa di soggiorno, il cui importo varia da una zona all’altra del territorio italiano.

Specifichiamo, inoltre, una sostanziale differenza negli obblighi rispetto, per esempio, ai B&B che potrebbe trarre in inganno: mentre in queste strutture è previsto che i proprietari vivano nel medesimo immobile, con la casa vacanze questo vincolo non sussiste.

Altri obblighi da conoscere

Una volta che la tua casa vacanze è stata aperta, devi fare attenzione ad altri obblighi previsti dalla legge.

Anche se  si tratta di una gestione spesso considerata “casalinga”, che non prevede personale qualificato per i servizi di pulizia o ristorazione, dovrai comunque garantire la presenza di strumenti minimi di abitazione.

Ciò di cui parliamo sono, per esempio, asciugamani in numero sufficiente, stoviglie, lenzuola, sapone per mani almeno, carta igienica e tovaglioli e il mobilio necessario.

Nulla ti vieta di rendere disponibili altri oggetti per migliorare il soggiorno dei tuoi ospiti o servizi accessori che potrebbero rendere la tua casa vacanze più appetibile rispetto alle altre, come la presenza di una connessione ad internet, di un impianto di climatizzazione o un parcheggio interno con giardino accessibile.

Contratto di locazione e adempimenti fiscali

Per quanto riguarda il contratto di locazione, la legge non impone nessun obbligo di registrazione se i giorni di soggiorno non superano i trenta; pertanto, molti preferiscono ricorrere ad accordi verbali.

La presenza di un accordo scritto tuttavia tutela entrambe le parti, soprattutto se nell’immobile sono presenti oggetti di valore che potrebbero essere rovinati o in caso di controversie.

Il contratto può avere una forma semplificata rispetto ad un comune contratto di affitto anche se dovrebbe contenere tutte le informazioni che riguardano l’immobile, il suo stato iniziale, i dati degli ospiti, i tuoi dati e le regole generali da seguire.

Dal punto di vista fiscale, invece, non ci sono particolari oneri e tasse da pagare per la gestione di una casa vacanze. Come già ti abbiamo accennato, ricorda che anche se la tua gestione non è imprenditoriale, dovrai comunque rilasciare una ricevuta fiscale a pagamento avvenuto, con applicazione della marca da bollo da 2 euro se l’importo supera i 77, 47 euro totali.

Di conseguenza i redditi guadagnati anche tramite questa modalità dovranno essere inseriti nella tua dichiarazione dei redditi. Per tutto che riguarda le specifiche degli aspetti fiscali ti rimandiamo però alla consulenza di un professionista.

Affrontiamo ora un caso particolare rispondendo a un dubbio che viene posto di frequente in merito alle case vacanza; ossia se sia possibile aprire questa tipologia di alloggio in un condominio.

Aprire una casa vacanze in condominio

Molte persone pensano che voler aprire una casa vacanze significhi mettere a disposizione una villa indipendente, ma in realtà potrebbe riguardare anche un appartamento situato in un condominio.

Anche se non esiste una normativa specifica in questo senso, stando alla Corte di Cassazione l’apertura di un’attività ricettiva è lecita, a meno che non sia espressamente vietato nel regolamento condominiale.

Specifichiamo espressamente in quanto, anche se dovesse esserci un impedimento nell’adibire l’appartamento per l’esercizio di attività commerciali, ciò non riguarderebbe questo specifico uso, in quanto le case vacanza rientrano comunque nello uno scopo abitativo.

Ciò significa quindi che un divieto generico ad usare il tuo appartamento come struttura ricettiva, non sarà sufficiente ad impedirti di aprire la tua casa vacanze nel condominio.

aprire una casa vacanze

Quanto costa aprire una casa vacanze?

A questo punto probabilmente starai pensando che aprire una casa vacanze da privato sia una scelta che comporta numerosi vantaggi economici e pochi oneri legali, peraltro non troppo difficili da seguire.

Il problema è che per quanto possa essere una scelta da considerare, prevede delle spese che in alcuni casi possono diventare importanti, senza che possano essere quantificate a priori in maniera univoca.

Ciò che devi sapere è che i costi per aprire una casa vacanze derivano, per esempio, dal fatto che tutta la manutenzione straordinaria spetta a te come proprietario, proprio come se si trattasse della casa che utilizzi abitualmente per vivere.

In aggiunta, trattandosi di una soluzione a breve termine, spetterebbero sempre a te anche i lavori di ordinaria manutenzione, come le piccole riparazioni e le pulizie obbligatorie, nonché il lavaggio dell’eventuale biancheria. 

Un altro aspetto da tener presente sono le tasse da versare, che saranno legate soprattutto alla presenza o meno di altre tipologie di entrate. 

Consigli pratici

Dedichiamo quest’ultima parte della guida ad alcuni consigli pratici.

Si sa che uno degli aspetti cruciali è quello di far sì che le persone scelgano il tuo immobile e inizino a prenotare il soggiorno.

In questo senso, gli annunci svolgono un ruolo fondamentale ed è importante che risultino appetibili, oltre che pubblicati in maniera strategica su diverse piattaforme di viaggio, incluse quelle più blasonate.

La descrizione è uno degli elementi più importanti. Dovrai dedicare spazio non solo ai punti di forza della casa e del luogo, ma anche agli aspetti emozionali che dovrebbero spingere le persone a sceglierti: cosa c’è di interessante in zona? Cos’hai da offrire in più rispetto ad altri?

Ovviamente le foto non devono mai mancare, soprattutto quella di copertina che, se fatta bene, sarà un incentivo ad aprire lo stesso annuncio per conoscere altre informazioni.

È chiaro che più servizi saranno messi a disposizione all’interno dell’abitazione, più le persone vivranno al meglio il soggiorno e saranno più propense a tornare o a lasciare recensioni positive.

Infine, da non trascurare assolutamente è anche la tua disponibilità verso gli ospiti. Guasti o inconvenienti possono capitare, ma ciò che è importante è la capacità di risolverli al meglio e in breve tempo, per garantire un ottimo proseguimento del soggiorno.

In conclusione, se hai deciso di aprire una casa vacanze, potrai farlo senza troppe difficoltà, a patto che sia disposto a rispettare alcune regole e i pochi obblighi legislativi.

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