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L’Asta Senza Incanto | La Mini-Guida di Gromia per Comprare la Casa dei Tuoi Sogni

November 20, 2019|364 views
Diana della SpinaDiana della Spina

Le aste giudiziarie sono il modo migliore e più economico per comprare la casa dei tuoi sogni a un prezzo accessibile.  In questa mini-guida ti parliamo dell’asta senza incanto, spiegandoti come funziona, e quali vantaggi puoi ottenere, se scegli di partecipare a questo tipo di asta.

L’Asta Immobiliare Giudiziaria

L’asta immobiliare giudiziaria è la vendita forzata di un immobile, che in precedenza è stato espropriato. L’esproprio può avere avuto luogo, ad esempio, perché il proprietario non riusciva più a far fronte ai suoi debiti. O per altri motivi simili. L’immobile che viene messo all’asta può essere acquistato da chiunque, tranne che dal suo vecchio proprietario. All’asta possono partecipare persone fisiche, ma anche persone giuridiche.

L’Asta Senza Incanto: Il Significato

L’asta senza incanto è un tipo di asta giudiziaria dove chi è interessato all’acquisto dell’immobile in vendita presenta un’offerta d’acquisto in busta chiusa. L’offerta va presentata alla Cancelleria del Tribunale, e deve indicare:

  • il prezzo offerto per l’immobile, maggiorato di una cauzione del 10%
  • le modalità di pagamento
  • i tempi del pagamento

Durante l’asta, le buste che sono state presentate alla Cancelleria vengono aperte davanti ai partecipanti. Se è stata ricevuta una sola offerta, e se l’offerta è superiore di un quinto al prezzo base, l’asta si chiude. La persona che ha presentato l’offerta ha vinto l’asta, e diventerà proprietaria dell’appartamento.

Se invece sono state presentate più offerte, e sono tutte superiori al prezzo base, di solito il giudice non assegna la proprietà del bene, ma indice una nuova asta, ma stavolta si tratterà di un’asta per incanto.

Questa seconda asta non è aperta a tutti, ma è riservata solo alle persone che hanno presentato le loro offerte all’asta senza incanto. In genere i giudici preferiscono tenere aste senza incanto, perché questo tipo di asta si conclude in un tempo minore, ed è più efficace. Però i giudici indicono anche aste con incanto, anche se queste aste sono meno frequenti.

Cosa Succede Se Nessuno si Presenta all’Asta Senza Incanto?

Può sembrare strano, ma le aste senza incanto a volte possono andare deserte, e quindi l’immobile resta invenduto. Se questo accade, il giudice annuncia una nuova asta, ma stavolta si tratta di un’asta con incanto. L’asta con incanto è una vera e propria gara tra più offerenti, che si chiude quando nessuno rilancia più sull’ultima offerta.

Cosa Succede Se Non Mi Presento all’Asta Senza Incanto?

Se presenti un’offerta ad un’asta senza incanto, ma il giorno dell’asta non ti presenti in tribunale oppure nello studio del professionista, rinunci alla possibilità di acquistare l’appartamento. Il Tribunale tratterrà anche un decimo della cauzione. Ad esempio, se il prezzo base di vendita all’asta dell’immobile era di 100.000 Euro, per partecipare all’asta devi versare una cauzione di 10.000 Euro. Se non ti presenti all’asta, il Tribunale tratterrà il 10% di questa somma, ovvero 1.000 Euro. Si tratta di un modo per evitare che l’asta senza incanto vada deserta.

Cosa Succede A Chi Vince l’Asta Senza Incanto?

Chi si aggiudica un immobile ad un’asta senza incanto diventa il proprietario definitivo dell’appartamento. Non appena l’asta è conclusa, non è più possibile presentare nuove offerte. Dopo l’asta l’aggiudicatario dell’immobile deve pagare il prezzo dell’immobile entro i tempi che sono indicati nell’avviso d’asta. Il pagamento può avvenire:

  • mediante bonifico bancario
  • con un mutuo ipotecario

Se stai pensando di comprare un’immobile all’asta, dovrai concludere l’accordo con la banca prima della scadenza per il pagamento del prezzo dell’immobile. In questo caso però potrai godere di un mutuo ipotecario agevolato, che copre fino all’80% del prezzo dell’immobile. Se ti stai preparando a partecipare ad un’asta senza incanto, ti consigliamo di contattare subito la tua banca di fiducia, e di chiedere informazioni circa le agevolazioni cui hai diritto, in base agli accordi che esistono tra l’Associazione Italiana Bancari e i Tribunali.

Dove Si Svolge l’Asta Senza Incanto?

Chi non ha mai partecipato ad un’asta senza incanto di solito pensa che l’asta si tenga in un grande salone, dove varie persone fanno le proprie offerte. Un po’ come nei film. Però non è così. L’asta si tiene presso il tribunale, oppure nello studio del perito che il giudice ha delegato per l’esecuzione della vendita forzata.

Come Viene Stabilito il Prezzo Base all’Asta Senza Incanto?

Il prezzo base di un immobile viene stabilito da un perito. Il perito è nominato dal giudice, e subito dopo la nomina provvede a visitare l’immobile. La visita permette al perito di valutare lo stato di conservazione dell’immobile, e di compiere una serie di verifiche e controlli che riguardano la planimetria catastale, l’identificazione catastale dell’immobile, la presenza di eventuali abusi edilizi, di debiti o di altre servitù verso il condominio. Il perito verifica anche se l’immobile sia libero, oppure occupato da altre persone.

Come Devo Presentare la Mia Offerta ad Un’Asta Senza Incanto?

L’offerta ad un’asta senza incanto va sempre presentata in busta chiusa. L’esterno della busta non deve contenere nessun tipo di indicazione o di contrassegno. In caso contrario perderai il diritto di partecipare all’asta. L’offerta può essere redatta in forma libera, oppure utilizzando un modello, ma in ogni caso dovrà contenere le seguenti informazioni:

  • le tue generalità, quali nome, cognome, luogo e data di nascita e codice fiscale.  Inoltre dovrai indicare anche il tuo domicilio, stato civile, e recapito telefonico
  • se sei coniugato in regime di comunione dei beni, dovrai comunicare anche i dati del tuo coniuge, infatti se riuscirai ad aggiudicarti il bene all’asta, l’immobile sarà posseduto da te e dal tuo coniuge
  • se l’offerta proviene da un minorenne, tu in quanto genitore o tutore legale del minorenne dovrai sottoscrivere l’offerta. I minorenni che pensano di aggiudicarsi una casa ad un’asta senza incanto sono pochissimi. Ma presentare un’offerta a nome di tuo figlio può essere un’ottima soluzione per intestare direttamente l’appartamento a tuo figlio. Se stai pensando a questa soluzione, ti consigliamo di sentire subito il tuo avvocato o notaio, per evitare sperequazioni tra i tuoi eredi
  • se stai presentando l’offerta quale rappresentante di un altro soggetto, ad esempio un’impresa, dovrai allegare il certificato del registro delle imprese, oppure un atto di nomina o di procura che giustifica la tua capacità di agire come rappresentante di un’impresa o di una persona fisica
  • i dati dell’immobile per cui presenti l’offerta
  • l’indicazione del prezzo
  • la dichiarazione di aver consultato la perizia di stima dell’immobile

Ricorda che se ti aggiudichi l’asta non potrai intestare l’immobile ad un altro soggetto. Quindi:

  • se stai pensando di comprare una casa ad un’asta senza incanto ed intestarla a tua moglie, tuo figlio, o uno dei tuoi genitori, dovrai presentare l’offerta quale loro rappresentante
  • se vuoi comprare casa ad un’asta senza incanto ed intestare il bene alla tua azienda, dovrai agire non a titolo personale, ma in qualità di rappresentante dell’azienda

In caso contrario trasferire la proprietà del bene diventerà più difficile. Inoltre dovrai sostenere tutta una serie di costi, che puoi evitare mediante una semplice delega.

Quando depositi l’offerta, il Cancelliere oppure il professionista delegato per la vendita dell’immobile annoteranno varie informazioni sulla busta:

  • il tuo nome
  • il nome del Giudice o del professionista che il Giudice ha delegato
  • la data della vendita all’asta

Quanto Devo Offrire ad Un’Asta Senza Incanto?

L’offerta che presenti ad un’asta senza incanto non deve mai essere inferiore al prezzo di vendita. È buona norma non fare un’offerta troppo alta: ricorda che se il Tribunale riceve una sola offerta, ti aggiudichi automaticamente l’asta. Se invece il Tribunale riceve più offerte, il giudice in ogni caso organizzerà un’asta con incanto.

È Possibile Visitare Un Immobile Messo all’Asta Senza Incanto?

Sì. Prima dell’asta, l’immobile è affidato al custode giudiziario, che ne diventa l’amministratore e il gestore. Chiunque sia interessato all’acquisto può contattare il custode giudiziario, chiedere di visitare l’immobile, ma anche chiedere qualsiasi altro tipo di informazioni.

È Possibile Controllare la Perizia?

La perizia è un atto pubblico, quindi tutti possono leggerla. Per consultare la perizia, puoi recarti presso la cancelleria del tribunale, ma anche nello studio del perito che l’ha stilata. Se l’asta è stata pubblicizzata su internet, spesso la perizia può essere consultata anche in rete.

Cos’è l’Ordinanza di Vendita?

L’ordinanza di vendita è un atto redatto dal giudice delle esecuzioni. Questo atto definisce tutti i termini e le condizioni dell’asta, quali il prezzo base, la data dell’udienza della gara, i termini della presentazione delle offerte, la scadenza entro cui versare la cauzione e quindi pagare il prezzo intero dell’immobile.

Cos’è l’Avviso d’Asta?

L‘avviso d’asta è il documento ufficiale che annuncia tutte le informazioni riguardanti l’asta senza incanto. L’avviso è redatto dal cancelliere del tribunale, da un professionista delegato dal giudice, oppure da un notaio. L’avviso deve essere esposto all’albo del tribunale dove si svolge l’asta, per almeno tre giorni. Di solito gli avvisi d’asta sono pubblicati anche sui giornali, e sui siti internet specializzati. L’avvisto d’asta specifica il prezzo base dell’immobile, ma anche:

  • le modalità della vendita dell’immobile
  • l’ubicazione dell’immobile e il suo prezzo minimo
  • il giorno e l’ora dell’asta
  • il termine ultimo utile per presentare le offerte

Cosa Succede se Un Immobile all’Asta Senza Incanto È Occupato?

Uno dei rischi più temuti da chi vuole comprare casa all’asta senza incanto è ritrovarsi proprietario di un immobile occupato. Di questi rischi abbiamo parlato nel nostro articolo su comprare all’asta una casa occupata dall’esecutato? In genere:

  • se l’immobile è occupato dal proprietario esecutato, è necessario inviare una lettera di diffida al vecchio proprietario. La lettera di diffida contiene la data entro cui l’appartamento dovrà essere liberato. Di solito la lettera di diffida è sufficiente a convincere l’esecutato a liberare l’appartamento. Molte persone infatti preferiscono evitare di subire uno sfratto esecutivo. Se però il vecchio proprietario dell’appartamento rifiuta di andar via, è possibile notificare lo sfratto da parte di un ufficiale giudiziario. L’ultimo passo è lo sgombero dell’immobile da parte delle forze dell’ordine
  • se l’immobile invece è occupato da una persona che ha un regolare contratto di affitto, dovrai aspettare la scadenza del contratto. Questo caso infatti è diverso dal caso in cui il proprietario esecutato rifiuta di andar via. L’inquilino ha stipulato il contratto di affitto in buona fede, e l’esproprio dell’appartamento non è dipeso da lui.
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