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Guida al Calcolo dell’Imposta di Registro sulla Prima Casa

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Stai per acquistare la tua prima casa, e vuoi capire quali sono le tasse e le imposte da versare, oltre al prezzo dell’immobile? Se è così sei all’articolo giusto, perché qui ti spieghiamo come funziona il calcolo dell’imposta di registro sulla prima casa. Quindi armati di carta, penna e calcolatrice, e segui la nostra guida passo dopo passo. Se non sai cos’è l’imposta di registro, o anche se hai dei dubbi o domande, ti invitiamo a leggere la nostra guida definitiva sull’imposta di registro sulla prima casa.

L’Imposta di Registro sull’Acquisto della Prima Casa: Come Si Calcola

Hai tutto ciò che ti serve? Ottimo, iniziamo subito con il nostro esempio. Immaginiamo che la casa che tu voglia comprare abbia un prezzo di 250.000 Euro, e tu la acquisti con i benefici per la prima casa, da un privato, o da un’impresa che vende in esenzione IVA. In questo caso l’aliquota dell’imposta di registro è pari al 2%. L’imposta va calcolata su:

  • il preliminare di compravendita
  • il valore dell’immobile dichiarato nel contratto di compravendita

Quando il preliminare di compravendita non prevede un pagamento

La formula per il calcolo dell’imposta di registro è:

valore dell’immobile * 2 / 100

quindi:

250.000 * 2 / 100

Questo calcolo dà come risultato 5.000 Euro. Si tratta dell’importo dell’imposta di registro da versare. Ma non finisce qui, perché devi calcolare il valore dell’imposta anche sul preliminare. In questo caso, poiché il preliminare di compravendita non prevede pagamenti, dovrai corrispondere un’imposta fissa dell’importo di 200 Euro.

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Poiché quando stipuli il rogito hai già versato questa cifra, la somma andrà sottratta all’importo dell’imposta di registro:

imposta di registro – imposta versata per la registrazione del preliminare = importo da versare

Nel nostro caso:

5.000 – 200 = 4.800

Quindi l’importo da versare sarà di 4.800 Euro

Quando il preliminare di compravendita prevede il versamento di una caparra confirmatoria

Questo caso è identico al precedente. Le modalità di calcolo della base imponibile dell’imposta di registro non variano. Però l’imposta sul preliminare di compravendita va calcolata in modo diverso. La formula è:

importo della caparra * 0,50 / 100

infatti l’aliquota da applicare in questo caso è dello 0,50%, quindi se hai versato una caparra di 10.000 Euro avremo:

10.000 * 0,50 / 100

Questo calcolo dà come risultato 50 Euro. Questa somma andrà detratta dall’importo finale dell’imposta:

imposta di registro – importo versato alla stipula del preliminare = importo da versare

L’importo da versare in questo caso sarà di 4.950 Euro.

Quando il preliminare di compravendita prevede il versamento di un acconto

Se invece all’atto della stipula del preliminare versi un acconto sul prezzo dell’immobile, all’acconto si applica un’aliquota del 3%. La percentuale di calcolo varia, però le modalità del calcolo dell’imposta di registro sono identiche a quelle dei caso precedente. Facciamo un esempio: versi un acconto di 100.000 Euro sul prezzo dell’immobile, quindi:

100.000 * 3 / 100 = 3.000

L’imposta di registro da versare quando stipuli il preliminare sarà di 3.000 Euro. Qual è l’importo da versare per la registrazione del contratto di compravendita vero e proprio? Per calcolare la base imponibile, procediamo nel solito modo:

250.000 * 2 / 100 = 5.000

L’imposta da registro è sempre di 5.000 Euro, ma poiché ne hai già versati 3.000 al fisco, e per giunta calcolati in base ad un’aliquota del 3% anziché del 2%, il saldo sarà pari a 2.000 Euro. Tutto chiaro? Passiamo subito ad un esempio di calcolo dell’imposta di registro con il sistema del prezzo-valore.

Calcolare l’Imposta di Registro sulla Prima Casa con il Sistema del Prezzo-Valore

Applicare l’aliquota ridotta del 2% non è l’unico modo per calcolare l’imposta di registro. Hai anche la possibilità di usare il sistema del prezzo-valore. In questo caso, la base imponibile si calcola in modo diverso, mediante la formula:

rendita catastale * coefficiente di rivalutazione del 5% * coefficiente fisso di 120

Immaginiamo che l’immobile abbia una rendita catastale di 800 Euro, e che il prezzo di vendita sia sempre 250.000 Euro. Ecco come calcolare la base imponibile:

800 * 1,05 * 120 = 100.800

La base imponibile è data dal valore di 100.800 Euro. Su questa somma dovrai calcolare l’imposta del 2%:

100.800 * 2 / 100 = 2.016 Euro

2.016 Euro è l’importo dell’imposta di registro da versare. Confrontala con l’importo calcolato in base al valore dell’immobile, che era di 5.000 Euro, e nota come in questo caso versi appena 2.016 Euro, risparmiandone 2.984 Euro.

Ovviamente anche in questo caso prima di versare l’imposta di registro dovrai dedurre le somme che hai già versato per la registrazione del preliminare di compravendita. Le modalità di calcolo non variano.

Calcolare l’Imposta di Registro per la Prima Casa Quando la Compravendita è Soggetta ad IVA

Se compri la prima casa da un’impresa con vendita soggetta ad IVA, ad esempio un’impresa di costruzioni, le regole per il calcolo dell’imposta di registro sono leggermente diverse. Ma passiamo subito al nostro esempio.

Stai acquistando un appartamento del valore di 350.000 Euro da un’impresa di costruzioni. L’imposta di registro sul preliminare e sull’atto di compravendita si calcola nella misura fissa di 200 Euro per ciascuno di questi atti. Quindi il totale dell’imposta di registro sarà pari a 400 Euro.

Però dovrai calcolare la base imponibile IVA. L’aliquota IVA in questo caso è ridotta al 4%, e si applica sul valore di cessione dell’immobile:

350.000 * 4 / 100 = 14.000

L’IVA da versare in questo caso sarà di 14.000 Euro. Dedurre l’importo dell’imposta di registro non è possibile, sia che si tratti dell’imposta versata per la registrazione del preliminare, che di quella corrisposta per il contratto.

Ma cosa succede a chi ha versato una caparra confirmatoria, o un anticipo sul prezzo di vendita? Se versi un acconto o una caparra, le somme che versi andranno in ogni caso fatturate, calcolando l’IVA al 4%. Quindi calcoliamo l’IVA sul nostro immobile del valore di 350.000 Euro, immaginando che tu abbia versato 100.000 Euro a titolo di anticipo.

1. Calcolare l’IVA sull’anticipo

100.000 * 4 / 100 = 4.000

Quindi l’importo da fatturare sarà di 104.000 Euro. Questa somma è già stata versata a titolo di anticipo, quindi va dedotta dal valore dell’immobile. Diversamente rischi di pagare l’IVA ben due volte! Il calcolo dell’IVA su un’eventual caparra confirmatoria è identico, quindi non te lo presentiamo.

2. Calcolare l’IVA sul saldo

L’IVA da versare al saldo andrà calcolata su una base imponibile di 250.000 Euro, nel modo seguente:

250.000 * 4 / 100 = 10.000

Come vedi il totale dell’IVA da versare sull’acquisto della tua prima casa non varia, l’IVA è solo corrisposta in due tempi. In questo caso tutte le regole per il calcolo dell’imposta di registro sulla caparra confirmatoria e sull’anticipo non valgono. La vendita è soggetta ad IVA, quindi dovrai versare sempre e solo l’IVA sul prezzo di vendita, ed anche su eventuali caparre confirmatorie e sull’anticipo. Alcuni pensano che versando una caparra più bassa andranno a risparmiare sul costo dell’IVA, ma non è così.

In questo articolo ti abbiamo presentato alcuni semplici esempi di come calcolare l’imposta di registro sulla prima casa. Si tratta di esempi utili per capire in anticipo l’entità delle tasse e delle imposte che andrai a versare, oltre al prezzo di acquisto dell’immobile. Ti ricordiamo però che Gromia non fornisce consulenza tributaria, quindi per risolvere dubbi e problemi concreti, il nostro consiglio è di rivolgerti al tuo notaio di fiducia.

Leggi anche: Calcolo dell’Imposta di Registro sulla Locazione Il Calcolo della Plusvalenza degli Immobili

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