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Come Funzionano le Aste Immobiliari | La Guida di Gromia

November 17, 2019|698 views
Diana della SpinaDiana della Spina
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Comprare casa all’asta è il modo migliore per riuscire a risparmiare fino al 30% sul prezzo di mercato di un appartamento. Ma come funzionano le aste immobiliari? Come si partecipa ad un’asta, e a cosa bisogna fare attenzione se si vuole comprare un immobile che è stato pignorato e poi messo all’asta? Trovi la risposta a questa e altre domande in questa miniguida. Qui ti spieghiamo come funzionano le aste immobiliari, come chiedere il mutuo, e tanto altro ancora.

1. Le Aste Immobiliari: Il Punto di Vista del Notaio

Parlare con il tuo notaio di fiducia prima di partecipare ad un’asta immobiliare è d’obbligo, perché il notaio ti darà tantissimi consigli utili. E ti spiegherà anche perché un immobile è messo all’asta. Ad esempio, potrebbe trattarsi di:

  • un immobile che apparteneva a una famiglia che non è riuscita a pagare i suoi creditori, e che è stato pignorato
  • un locale di proprietà di un’azienda, che è fallita ed ha dovuto vendere i propri beni
  • un immobile di proprietà dello stato, che ha deciso di metterlo in vendita

questi sono i tre tipi di immobili messi in vendita alle aste immobiliari. Le informazioni sulla tipologia di immobile venduta all’asta sono contenute nella perizia del tribunale. Quindi, prima di partecipare ad un’asta:

  • controlla il Portale delle Vendite Pubbliche, per trovare le aste immobiliari nella tua città
  • leggi attentamente la perizia, anche per evitare di acquistare un immobile gravato da abusi edilizi. Se necessario fatti aiutare da un tecnico o da un notaio
  • verifica che l’immobile non sia occupato da persone. Se l’immobile invece è occupato, leggi bene l’avviso di vendita. L’avviso di vendita dovrebbe garantire la liberazione dell’immobile immediatamente dopo l’aggiudicazione dell’asta, o alla firma del decreto da parte del giudice
  • verifica di avere la copertura finanziaria, soprattutto se hai bisogno di accendere un mutuo. Provvedi ad accendere il mutuo per tempo, in modo da non lasciarti sfuggire l’immobile che vuoi acquistare

2. Come Funziona il Mutuo per Le Aste Immobiliari

Il mutuo per le aste immobiliari è una tipologia di mutuo particolare. Per richiedere questo mutuo bisogna seguire più o meno lo stesso iter per richiedere il mutuo per l’acquisto di una casa. Bisogna fornire alla banca informazioni che riguardano il proprio reddito, e le garanzie che si hanno a disposizione. Oltre a queste informazioni sarà necessario allegare anche:

  • tutta la documentazione che riguarda il bando dell’asta cui vuoi partecipare
  • la documentazione relativa all’immobile messo all’asta
  • la perizia del tecnico che ha valutato l’immobile, e la relazione preliminare del notaio
  • una copia del bando di partecipazione

Se la banca concede il mutuo, l’erogazione del mutuo avverrà solo se ti aggiudicherai l’immobile messo all’asta. Infatti, l’erogazione del mutuo deve avvenire subito dopo l’asta. Nel 2014 l’Associazione Bancaria Italiana e i tribunali hanno raggiunto un importante accordo su questo punto. Quindi tu hai la possibilità di stipulare un contratto preliminare di mutuo con la banca, dove la condizione fissata per l’erogazione del mutuo è la tua aggiudicazione dell’immobile, ed il suo effettivo trasferimento. Dal suo canto, la banca provvederà ad erogare il finanziamento entro i termini previsti dal tribunale per il pagamento del prezzo dell’immobile.

3. Le Spese e le Imposte per Chi Compra alle Aste Immobiliari

Per comprare una casa ad un’asta immobiliare è necessario sostenere varie spese ed imposte. Questa compravendita è anche soggetta a tassazione. Ecco quali sono le spese da preventivare, prima di partecipare ad un’asta immobiliare:

  • la caparra, che deve essere tra il 10 ed il 20% del prezzo che intendi offrire. Se non ti aggiudichi l’asta, la caparra ti verrà restituita. Se invece non ti presenti all’asta, il tribunale tratterrà la decima parte della caparra
  • le spese condominiali. Molto spesso il vecchio proprietario non ha pagato le spese condominiali, che devono essere saldate da chi si aggiudica la casa all’asta
  • le spese accessorie, che sono dovute al professionista che viene delegato dal tribunale per la valutazione dell’immobile, ed in generale per tutte le attività burocratiche riguardanti la vendita
  • la sanatoria di eventuali abusi edilizi o difformità al catasto
  • i costi per la liberazione dell’immobile, se l’immobile è occupato da persone che non vogliono liberarlo

Se consideri che il prezzo di vendita di un’immobile all’asta in genere è inferiore del 20-30% del prezzo di vendita sul mercato, sostenere questi costi conviene. Perché in ogni caso spenderai di meno che per l’acquisto di un immobile. Con un po’ di fortuna, potresti anche riuscire a trovare immobili dalla metratura abbastanza ampia, in vendita a prezzi inferiori anche del 50% del prezzo di mercato.

4. Come Faccio a Recuperare la Mia Casa Messa all’Asta

Se la tua casa è stata messa all’asta, ma vuoi cercare di recuperarla, hai tre possibilità:

  1. raggiungere un accordo con i creditori, in modo da bloccare la procedura d’asta, e di salvare il tuo immobile
  2. far partecipare all’asta il tuo coniuge, oppure un figlio o un parente. Il proprietario di un bene pignorato non può prendere parte ad un’asta giudiziaria, ma i suoi parenti o conoscenti si. Essi però non possono agire per conto del debitore. Quindi se l’asta sarà aggiudicata da un tuo parente, l’immobile resterà pur sempre in famiglia, ma non diventerà nuovamente di tua proprietà
  3. sperare che il pignoramento immobiliare si estingua. Ciò accade solo quando un’asta va deserta per quattro volte consecutive, e quindi il giudice procede alla chiusura anticipata dell’esecuzione forzata, restituendoti il bene

Per saperne di più su queste possibilità, ti consigliamo di contattare il tuo avvocato di fiducia, perché il blog di Gromia non fornisce consulenza legale.

5. Le Aste Immobiliari nelle Regioni d’Italia

Ogni giorno, poco meno di 1.000 immobili sono messi all’asta in tutte le regioni d’Italia. Per chi ha intenzione di comprare casa all’asta ci sono ottime possibilità di trovare l’appartamento adatto. Chi vuole investire ha tante opportunità di trovare locali commerciali o anche appartamenti in regioni diverse da quella dove abita. La maggior parte degli immobili messi all’asta si trova nel Nord e nel Centro Italia, dove è possibile richiedere canoni di locazione più alti che nel Sud o sulle isole.

6. Quando lo Stato Mette un Immobile all’Asta

Non tutti gli immobili messi all’asta sono di proprietà di privati o di aziende. Anche lo Stato vende all’asta tante proprietà. Acquistare un immobile messo all’asta dallo stato è il modo migliore per evitare il rischio di ritrovarsi ad essere proprietario di un appartamento occupato dall’esecutato o da una famiglia che ha stipulato un regolare contratto di locazione. Per sapere quali immobili di proprietà dello Stato sono messi all’asta, consulta il sito del Notariato, dove troverai anche le informazioni su come partecipare all’asta.

7. Le Aste Immobiliari con Incanto e Senza Incanto

Le aste immobiliari possono essere di due tipi diversi: con incanto e senza incanto. Le aste senza incanto sono aste dove l’offerta di acquisto viene presentata in busta chiusa. Il giorno dell’asta, i partecipanti si presentano dal giudice o dal professionista delegato per lo svolgimento dell’asta, ed ha luogo l’apertura delle buste, e la lettura delle offerte. Se viene presentata un’unica offerta, l’asta si conclude con l’aggiudicazione del bene da parte dell’unico partecipante. Di questo tipo di asta abbiamo già parlato, quindi se vuoi saperne di più leggi la nostra mini-guida all’asta senza incanto.

Se invece vengono presentate almeno due offerte, il giudice non assegna il bene a nessuno, e procede ad organizzare un’asta con incanto. La partecipazione all’asta con incanto è limitata alle persone che hanno presentato offerte di acquisto. A questo tipo di asta, è possibile rilanciare sul prezzo di acquisto del bene, un po’ come alle aste che si vedono in TV. L’asta con incanto è aggiudicata da chi fa l’offerta più alta, se entro tre minuti dalla propria offerta nessuno rilancia. L’aggiudicazione di un appartamento all’asta con incanto però è provvisoria. Anche dopo la chiusura dell’asta, uno dei partecipanti ha qualche giorno di tempo per decidere di fare un’ulteriore offerta, e quindi diventare proprietario del bene. Anche di questo tipo di asta abbiamo parlato in precedenza, e puoi leggere la nostra mini-guida all’asta con incanto, per capire cosa aspettarti se scegli di partecipare ad un’asta

Che tu scelga di partecipare ad un’asta con incanto o anche ad un’asta senza incanto, consulta sempre il tuo avvocato, per pianificare bene ogni tua mossa. È importante anche capire come minimizzare i possibili rischi di chi compra una casa all’asta. Cosa succede se l’immobile è occupato, oppure presenta abusi edilizi? Cosa succede se la documentazione catastale non corrisponde all’immobile? In questo articolo ti abbiamo dato delle informazioni generali, ma il tuo avvocato saprà darti istruzioni molto più dettagliate.

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