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Comprare casa all’asta: scopri tutto ciò che c’è da sapere e come tutelarti

16 mar16 min. di lettura
Miriam PeraniMiriam Perani

In questa guida ti spiegheremo come comprare casa all’asta: tratteremo di tutti gli aspetti che è importante conoscere per portare a termine questo tipo di operazione immobiliare.

Dedicheremo spazio ai casi che potrebbero rivelarsi critici spiegandoti come fare per evitare i problemi più comuni. 

Ti indicheremo poi quello che devi fare per partecipare ad un’asta immobiliare con o senza incanto. 

Concluderemo la guida con un paragrafo dedicato alla domanda che probabilmente ti stai ponendo e cioè se comprare casa all’asta convenga o meno. 

Iniziamo però a capire perché le persone comprino casa all’asta e quali sono gli aspetti che potresti prendere in considerazione per valutare questa scelta.

Perché comprare casa all’asta?

Il motivo principale che spinge le persone a comprare casa all’asta è sicuramente il prezzo. Considera infatti che anche se le aste si basano sull’effettivo valore di mercato specifico per quel tipo di immobile e per la sua collocazione, è anche vero che spesso l’acquisto all’asta consente di aggiudicarsi case e immobili ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato.

Come infatti accade spesso, nel caso in cui una prima asta vada deserta, il prezzo viene ridotto con un taglio iniziale del 25% sulla base d’asta. Quando si tratta di immobili uno sconto di questo tipo è sicuramente molto importante e non può essere trascurato.

Ciò non significa però che tutte le aste possano essere convenienti allo stesso modo e che non comportino dei rischi, come ti spiegheremo meglio nel paragrafo dedicato.

Tornando al prezzo, tieni sempre presente che una prima riduzione può essere accompagnata anche da un ulteriore pari sconto sul prezzo relativo alla base d’asta qualora anche i successivi tentativi di vendita da parte dell’ente che ha in carico il bene non vadano in porto o nessuno presenti un’offerta per l’asta in questione. 

Altri motivi per cui acquistare una casa all’asta

Oltre prezzo un altro vantaggio che alcune persone trovano significativo rispetto ad altre forme di acquisto è la possibilità di visitare anche di persona gli immobili in vendita. Se è vero che questo accade con praticamente tutti gli immobili è pur vero che una visita in autonomia ti consentirà di valutare da solo l’effettivo stato della casa.

Anche se molto spesso questo aspetto viene trascurato da molte persone, tieni infine presente che anche le case all’asta possono essere acquistate tramite un’agenzia immobiliare.

Questo ti permetterà di evitare di incappare in alcune problematiche che potrebbero sorgere tramite un acquisto fai da te, ma di cui ti parleremo entrando nel dettaglio tra qualche paragrafo.

Solo un’ultima precisazione a questo proposito; nel caso in cui non ti venga data la possibilità di visitare di persona l’immobile, fai particolare attenzione a verificare le motivazioni di questo diniego.

In altre parole ti consigliamo di capire davvero bene perché una visita di persona non sia possibile e se questa mancata possibilità sia il campanello d’allarme per i problemi che potrebbero sorgere una volta acquistata la casa all’asta.

Ma come si fa a partecipare ad un’asta immobiliare?

Come si partecipa ad un’asta immobiliare

Le modalità di partecipazione all’asta immobiliare per l’acquisto di una casa (o di qualsiasi altro immobile) dipendono dal tipo di asta prevista.

Le possibilità sono due e cioè le aste:

  • Con incanto
  • Senza incanto

Entriamo più nel dettaglio di queste due modalità di acquisto.

Asta senza incanto

Nelle aste senza incanto tutte le offerte vengono analizzate in una stessa giornata. Ad aggiudicarsi la casa all’asta sarà quindi l’offerta maggiore presentata, senza alcuna possibilità di rilancio.

Nell’asta senza incanto è previsto che l’acquirente faccia un’offerta scritta e che la presenti in busta chiusa, indicando una cifra di acquisto superiore al prezzo di base, con una percentuale o una quota solitamente superiore del 20%, ma che ti potrai leggere anche nel bando dell’asta stessa.

Per partecipare è necessario compilare uno specifico documento che verrà messo a disposizione dall’istituto incaricato della vendita. Oltre ai tuoi dati personali, dovrai indicare l’importo offerto per l’immobile e gli estremi del pagamento che effettuerai come acconto.

Questa modulistica solitamente prevede anche l’indicazione di un IBAN che verrà utilizzato per la restituzione dell’acconto versato nel caso in cui tu non ti aggiudicassi l’asta.

Oltre ai dati personali è previsto anche l’invio dei documenti indicati nei bandi d’asta che prevedono solitamente almeno una copia del documento di identità di chi effettua l’offerta. 

A meno che vengano indicate modalità di deposito diverse, la busta contenente i moduli, i documenti e l’offerta dovrà essere depositata di persona presso l’istituto giudiziario incaricato alla vendita. Nel caso in cui siano previste altre modalità esse ti verranno indicate sulle istruzioni di partecipazione che puoi trovare sul sito di riferimento per la vendita giudiziaria.

A questo proposito ricorda che di solito esiste un istituto provinciale incaricato alle vendite giudiziarie e che il compito di svolgere l’asta verrà attribuito alla sede competente per il luogo dove si trova l’immobile.

Asta con incanto 

L’asta con incanto è invece la modalità di asta a cui siamo abituati a pensare quando si parla di questo tipo di modalità di acquisto. Nell’asta con incanto si parte da un prezzo minimo e si effettuano dei rilanci, che devono essere superiori rispetto al rilancio precedente.

Ogni rilancio potrà essere maggiore di una cifra stabilità inizialmente; ad esempio ogni nuovo prezzo offerto dovrà essere maggiore del recedente di cinquemila euro. L’aggiudicazione dell’asta sarà attribuita al prezzo più alto offerto per l’immobile. 

Le modalità di partecipazione alle aste con incanto non cambiano sostanzialmente rispetto a quando abbiamo descritto in precedenza per quelle senza incanto. Anche in questo caso dovrai fare riferimento alle modalità di partecipazione previste dal bando.

Di norma le aste avvengono in presenza degli aspiranti acquirenti, ma nulla esclude la possibilità di partecipare con altre modalità, come tramite offerte telefoniche o online, a seconda di quanto previsto, ancora una volta, dall’ente incaricato della vendita del bene.

Adempimenti per partecipare all’asta e pagamento

A prescindere dalla tipologia di asta, ti sarà utile sapere che potresti essere chiamato ad indicare eventuali agevolazioni di tipo fiscale come ad esempio l’acquisto della prima casa con tassazione ridotta.

Anche nell’acquisto di una casa all’asta non variano le possibilità date in questo senso dalle altre modalità di acquisizione. Ti verranno richiesti anche altri dati necessari, come lo stato patrimoniale e lo stato di famiglia, previsti per capire se si abbia o meno il diritto alle agevolazioni.

Qualora l’asta preveda la presenza di più lotti immobiliari, dovrai indicare quello di tuoi interesse nei moduli previsti dall’asta specifica.

Come ti anticipavamo, per la partecipazione all’asta dovrai versare una caparra di almeno il 10% della tua offerta. Questa cifra costituisce un acconto e ti verrà quindi detratta dal prezzo finale.

Una volta che ti sarai aggiudicato l’asta avrai un tempo determinato per saldare quanto previsto. Qualora tu non provveda al versamento entro i termini perderai l’aggiudicazione dell’asta e ti verranno inoltre trattenuti i soldi che avrai già versato come anticipo.

Questo elemento è molto importante e dovrai tenerne conto soprattutto nel caso in cui tu intenda pagare la casa acquistata all’asta con un mutuo. Solitamente le banche ti permettono di rispettare queste tempistiche; tuttavia non sottovalutare i vincoli temporali per effettuare il pagamento.

Ma cosa accade dopo?

Dopo l’aggiudicazione della casa all’asta

Una volta che ti sarai aggiudicato l’asta e avrai effettuato il pagamento, avverrà la trascrizione della proprietà; in altre parole la casa diventerà tua a tutti gli effetti. Qualora tu abbia richiesto un mutuo, la registrazione della compravendita avverrà anche in presenza dell’istituto di credito che ti ha concesso il mutuo, come accade del resto come tutti gli acquisti che prevedono un’ipoteca.

Non tratteremo più approfonditamente questo aspetto in quanto indipendente dalla modalità di acquisto all’asta. 

Nella migliore delle ipotesi a questo punto sarai effettivamente proprietario dell’immobile acquistato che potrai utilizzare come avevi pensato.

Aspetti da considerare prima dell’acquisto di una casa all’asta

Per completezza dobbiamo necessariamente spiegarti che non sempre l’acquisizione di un immobile conclude il processo di acquisto di una casa all’asta con la sua registrazione. Detto in altri termini, anche se effettivamente sarai diventato il proprietario, potresti imbatterti in alcune difficoltà che ti invitiamo a ponderare con attenzione prima di effettuare l’acquisto.

Si tratta di casi che ovviamente non si verificano sempre, ma nel quale potresti imbatterti; te li spiegheremo e ti indicheremo anche come sia possibile tutelarsi da queste eventualità.

Immobile occupato

La condizione dell’occupazione dell’immobile deve essere specificata nel bando dell’asta e, se avrai la possibilità di effettuare una visita dal vivo, potrai controllarla anche personalmente. 

Ti consigliamo sempre di verificare questo fattore in quanto è una fonte frequente di problemi per quanto riguarda l’acquisto delle case all’asta. Tieni presente che quando parliamo di una casa occupata non ci riferiamo solo ad una presenza non legittima di persone, ma a tutte quelle casistiche che prevedono la presenza legale nell’immobile in vendita all’asta. 

Un’eventualità che potrebbe verificarsi è quella della casa occupata dai proprietari precedenti. In questo caso una volta venduta la casa queste persone non saranno più autorizzate a viverci. Tuttavia considera che potresti dover affrontare una richiesta di sfratto esecutivo.

Non è quindi scontato che una volta acquistata la casa tu la possa trovare libera da persone e da cose; soprattutto se in presenza di persone con difficoltà oggettive, potresti riscontrare ritardi nell’ottenimento della stessa.

Oltre ai proprietari precedenti, un’altra condizione che potrebbe verificarsi è quella della casa occupata da una assegnatario per legge. È il caso ad esempio di un coniuge separato con figli, al quale il giudice ha riconosciuto la possibilità di abitare nella casa dell’altro coniuge. Anche in questo caso sarà necessario che venga portato a termine uno sfratto esecutivo.

Tieni presente che le procedure di sfratto sono di solito operative prima della vendita dell’abitazione all’asta; nonostante ciò, per motivi molto diversi tra loro, potrebbe accadere che gli inquilini siano ancora presenti anche una volta portata a termine la vendita dell’immobile.

Le occupazioni illegali

Il terzo caso di presenza di persone nella casa acquistata all’asta è quello delle abitazioni occupate illegalmente. Ci riferiamo cioè all’eventualità in cui siano presenti delle persone che non hanno alcun titolo per abitare nell’immobile stesso.

Anche in questo caso la procedura da seguire è quella relativa allo sfratto. Questa situazione particolare potrebbe rendere l’ottenimento della tua abitazione ancora più complesso in quanto innanzitutto dovrai capire se l’occupazione sia avvenuta prima o dopo la vendita. Nonostante ciò non cambi rispetto al tuo legittimo diritto di entrare in possesso dell’immobile, potrebbe fare una differenza nel comprendere se siano o meno già state messe in atto le procedure di allontanamento dall’immobile.

Il caso degli immobili in affitto

Una ulteriore condizione di occupazione dell’immobile riguarda le abitazioni concesse in affitto. Anche in questo caso si tratta di una possibilità del tutto legale, ma che dovrà essere ridiscussa con il passaggio di proprietà. In particolare considera che se il contratto di affitto era scaduto prima che tu acquisissi la casa e non hai intenzione di stipularne uno nuovo, potrai richiedere agli inquilini che ti lascino la casa vuota. 

Questo è previsto anche nel caso in cui il contratto non sia ancora terminato, almeno per quanto riguarda la durata. Nel caso in cui si verificasse questa alternativa, potresti però valutare l’opportunità di lasciare l’abitazione agli inquilini già presenti con un nuovo contratto di affitto a te intestato.

Le valutazioni e le considerazioni in merito all’opportunità o meno di concedere un appartamento in affitto dovranno essere da te effettuate in base alle tue necessità e allo scopo per il quale hai acquistato l’abitazione. A questo proposito tieni presente che la presenza di inquilini con un regolare contratto di affitto sarà comunicata nel bando relativo all’asta. 

I danni

Un altro capitolo meritano gli eventuali danni presenti nella struttura o negli impianti di una casa acquistata all’asta. Avviene infatti che non sempre i danni possano essere visibili ad una prima occhiata, anche dopo un sopralluogo di persona.

Ti consigliamo a questo proposito di farti assistere da un professionista anche nelle prime fasi di visita dell’immobile perché ciò potrebbe evitarti il rischio di non considerare degli aspetti, magari più facilmente visibili all’occhio allenato di un professionista.

Tieni presente che quando parliamo di danni ci riferiamo anche ai problemi che potrebbero dipendere semplicemente da una mancata o carente manutenzione.

Soprattutto se l’immobile è stato messo in vendita in seguito ad un pignoramento o comunque per una situazione debitoria, il proprietario precedente potrebbe essersi trovato nella condizione di non avere la liquidità necessaria per effettuare le manutenzioni straordinarie o ordinarie.

In merito agli eventuali danni, una problematica che potresti riscontrare dopo l’acquisto è anche la presenza di impianti non funzionanti o non eseguiti secondo le norme vigenti. Anche in questo caso un sopralluogo da parte di un tecnico e un’accurata visione della documentazione legata all’immobile potrebbe essere sufficiente per verificare l’effettivo stato di manutenzione degli impianti. Sappiamo però che non sempre questo è possibile.

I danni volontari

Infine un altro aspetto che dovresti prendere in considerazione prima dell’acquisto di una casa all’asta è quello relativo agli eventuali danni causati volontariamente dagli inquilini attuali prima dello sfratto.

Si tratta di un comportamento punibile per legge; tuttavia non sempre questi danni potrebbero essere visibili immediatamente ed inoltre un procedimento giudiziario in questo senso potrebbe richiedere un impiego di risorse e di tempo davvero notevoli.

Gli abusi edilizi

Un’altra difficoltà che potresti riscontrare è la presenza di abusi edilizi più o meno gravi. Con questa espressione facciamo riferimento a tutte le opere che potrebbero essere state compiute senza rispettare le norme vigenti. Tuttavia potresti anche incorre nel caso di piccoli lavori non sostanziali, ma che rendono la struttura dell’immobile non corrispondente con i dati depositati al catasto. Come ad esempio l’abbattimento o la costruzione di muri non portanti.

Questa eventualità potrebbe derivare da una noncuranza ed essere stata fatta in totale buona fede; tuttavia non trascurare il fatto che qualsiasi discrepanza dovrà poi essere sanata a tue spese una volta effettuato l’acquisto dell’immobile.

Anche in questo caso ti consigliamo di verificare il reale stato dell’immobile e la sua corrispondenza con la planimetria.

Potrebbe esserti utile decidere di avvalerti di un consulente o di un professionista nel caso in cui tu non sia in grado di valutare in autonomia o comunque non disponga di dati sufficienti per verificare le condizioni dell’immobile.

I debiti pregressi

Un ambito molto delicato che ti consigliamo ancora una volta di verificare, per quanto possibile, è quello relativo alla situazione debitoria legata all’immobile. Soprattutto nel caso in cui la casa sia stata venduta per far fronte al pagamento di debiti o dopo un fallimento, potresti incorrere nella presenza di ipoteche, spese condominiali arretrate o costi relativi all’immobile che non erano stati specificati nel bando dell’asta.

Non dimenticare che anche se questo tipo di debiti fa riferimento al proprietario precedente, una volta acquisito l’immobile sarà il nuovo proprietario, cioè tu, a doversene fare carico.

Anche in questo caso ti consigliamo sempre (anche per gli acquisti di immobili non all’asta) di verificare per quanto possibile la presenza di eventuali arretrati nei pagamenti.

Ci rendiamo conto di aver dedicato molto spazio agli eventuali problemi e agli aspetti che dovrai tenere in massima considerazione prima di acquistare una casa con questo tipo di acquisto. L’abbiamo fatto non certo per scoraggiarti, quanto per rendere la tua scelta più consapevole e ragionata. 

A questo punto vogliamo quindi rispondere alla domanda più comune, che tratteremo nel paragrafo che segue.

Comprare casa all’asta conviene?

Non esiste una risposta assoluta valida per tutte le case e gli immobili che puoi comprare all’asta. Ogni acquisto rappresenta infatti un caso molto specifico che dovrai valutare con attenzione sia per le caratteristiche dell’immobile stesso sia per la presenza di tutti i fattori di rischio che ti abbiamo elencato nelle righe precedenti di questa guida.

Scopriamo però quali sono gli argomenti sicuramente a favore dell’acquisto di una casa all’asta e quelli invece più critici.

Perché sì

Il primo elemento che possiamo giudicare sicuramente positivo nell’acquisto di una casa all’asta è il prezzo. Ricorda che nella maggior parte dei casi questa modalità di acquisto ti consentirà di accedere ad un immobile con un prezzo inferiore rispetto a quello previsto dal mercato per case o edifici simili.

Anche se in apparenza l’acquisto di una casa all’asta potrebbe sembrarti complesso, tieni presente che secondo noi potresti valutarlo anche perché avrai la possibilità di farti assistere da un’agenzia immobiliare professionale anche per questo tipo di acquisizione.

Un acquisto all’asta è consigliato anche nel caso in cui tu non sia già interessato ad un immobile preciso, ma voglia piuttosto attendere un’occasione in una zona particolare o se cerchi un immobile con caratteristiche specifiche. Tramite un acquisto all’asta avrai l’opportunità di trovare un immobile che corrisponda a quelli di tuo interesse, ovviamente ammesso che a tu abbia a tua disposizione il tempo necessario per attendere l’occasione e che sia disposto ad attendere anche i tempi relativi all’asta.

Una certa disponibilità di tempo deve essere presente anche nel caso in cui tu decida di acquistare autonomamente una casa. Dovrai infatti mettere in conto anche i tempi che servono per consultare gli annunci e leggere con attenzione i relativi bandi di messa in vendita. Questo aspetto è però facilmente superabile nel caso in cui tu decida di affidare l’incarico di ricerca ad un’agenzia; in questo caso saranno loro a svolgere le ricerche e ad indicarti come procedere per l’offerta dell’immobile di tuo interesse.

Quando invece l’acquisto di una casa all’asta non è consigliato?

Perché non acquistare una casa all’asta

Un fattore che potrebbe sconsigliare di valuta l’acquisto di una casa all’asta è la necessità di avere un immobile disponibile in poco tempo. Spieghiamoci meglio; questo non significa che uno questa modalità richieda dei tempi nettamente superiori rispetto ad una trattativa e ad una compravendita tra privati. 

Ciò nonostante potresti avere la necessità di impiegare un tempo maggiore per valutare effettivamente tutte le condizioni di rischio. Un fattore significativo a questo proposito è anche la presenza o meno di inquilini nella casa in vendita, variabile che potrebbe portare con sé la necessità di attendere per un tempo più o meno lungo prima di ottenere l’immobile effettivamente vuoto.

L’acquisto di un immobile all’asta non dovrebbe neanche essere preso in considerazione nel caso in cui tu non sia certo di poter disporre della somma necessaria per portare a termine l’acquisto. Come ti spiegavamo in precedenza infatti, nel caso in cui tu ti aggiudicassi un’asta ma non fossi poi in grado di pagare la cifra che hai offerto, perderesti totalmente la caparra versata. Trattandosi di immobili di solito queste cifre sono elevate e ti troveresti quindi a dover far fronte ad una perdita di denaro notevole.

Con quanto ti abbiamo appena detto non intendiamo però che tu debba necessariamente già disporre di tutte le somme necessarie. Come ti abbiamo già accennato, l’acquisto di una casa all’asta può avvenire anche tramite un mutuo, come possibile del resto con tutti gli altri immobili.

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