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Mini-Guida al Compromesso per l’Acquisto di una Casa

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Il compromesso per l’acquisto della casa è la croce e la delizia di chi si appresta a comprare un immobile. La compravendita immobiliare è data da tanti passi, ma la firma del compromesso è quello più importante. In questa mini-guida ti spieghiamo tutto ciò che devi sapere sul compromesso. Se invece stai cercando informazioni su tutte le operazioni da fare per acquistare la casa dei tuoi sogni, leggi il nostro articolo, dove ti spieghiamo come comprare casa passo dopo passo.

Cosa E’ il Compromesso per l’Acquisto di una Casa

Il compromesso per l’acquisto di una casa, o più formalmente il preliminare di compravendita è un vero e proprio contratto che tu e chi ti vende l’appartamento stipulate alla presenza di un notaio. Questo contratto viene concluso prima del rogito, quando hai fatto la tua proposta d’acquisto, ed il proprietario dell’appartamento l’ha accettata.

Forse ti stai chiedendo perché per comprare casa è necessario stipulare il compromesso prima, e concludere la compravendita vera e propria poi. Il mercato immobiliare è fatto da tante persone oneste, ma in giro si trovano anche furbetti e perditempo. Quando stipuli il compromesso tu e il venditore mettete nero su bianco le vostre intenzioni. Vi impegnate reciprocamente. In questo modo:

  • chi sta per venderti casa ha la garanzia che tu effettivamente acquisterai l’appartamento, senza cambiare idea all’ultimo momento
  • tu hai la garanzia che il venditore dell’appartamento non decida di vendere la casa a terze persone, o addirittura non sparisca dopo aver ricevuto la caparra

Il compromesso per l’acquisto di una casa inoltre contiene altre condizioni e clausole, ma andiamo con ordine e parliamo prima delle questioni che preoccupano di più i nostri lettori.

Quanto Si Versa al Compromesso per l’Acquisto di una Casa?

Una delle condizioni più importanti stabilite con il compromesso è l’entità della caparra. Al compromesso si versa il 20% del prezzo dell’appartamento. Però sia tu che il venditore potete mettervi d’accordo per variare l’importo della caparra.

Versare la caparra è utile per dare un’ulteriore garanzia del proprio impegno, e per tutelare sia te che il venditore, infatti se una delle due parti viene meno e recede dal contratto, è obbligata a restituire all’altra il doppio della caparra versata. Se ad esempio l’appartamento che stai per comprare costa 450.000 Euro, ed al compromesso hai versato una caparra di 90.000 Euro, se il venditore cambia idea dovrà restituirti ben 180.000 Euro.

La caparra viene versata mediante assegno circolare, assegno bancario o anche bonifico bancario. In genere il mezzo di pagamento è indicato nel compromesso. Se il pagamento della caparra avviene mediante assegni, il compromesso riporta gli estremi degli assegni. In questo modo, il pagamento della caparra è tracciabile, e sia tu che il venditore siete tutelati. Ma passiamo subito a vedere quali sono le altre informazioni contenute nel compromesso.

Il Compromesso per l’Acquisto di Una Casa: Cosa è Scritto nel Contratto?

Le regole sul versamento della caparra e sul suo importo sono importanti. Ma il compromesso per l’acquisto di una casa contiene anche altre informazioni e regole:

  • il compromesso riporta i dati identificativi del compratore e del venditore, oltre a tutti i dati dell’immobile
  • con il compromesso per l’acquisto di una casa è stabilito anche il termine entro cui va stipulato il rogito notarile. La scadenza è fissata da te e dal vecchio proprietario dell’appartamento. Di solito ci si accorda per una scadenza piuttosto breve, ma comunque comoda per entrambe le parti. Se tu hai bisogno di tempo per negoziare il mutuo immobiliare, il proprietario di casa spesso ha bisogno di tempo per trovare un nuovo immobile, o per traslocare.

Se sei curioso, e vuoi leggere il fac-simile di un compromesso per l’acquisto della casa, passa subito al nostro articolo sul fac-simile del contratto preliminare di compravendita immobiliare tra privati. Il compromesso che stipulerai per comprare casa sarà simile a questo.

Dopo la sua redazione, il compromesso sarà firmato da te, dal proprietario di casa e dal notaio. A questo punto, il compromesso avrà valenza legale, e tu potrai compiere tutti gli altri passi per comprare casa. Vediamo insieme quali sono.

Cosa Succede Dopo la Firma del Compromesso per l’Acquisto di una Casa?

Hai firmato il compromesso, e versato la caparra del 20% sul prezzo dell’immobile. A questo punto entra in gioco il notaio, che compie tutta una serie di operazioni:

  • le visure catastali e le verifiche sullo stato dell’immobile. Con queste operazioni il notaio controlla che l’immobile sia libero da ipoteche o da pignoramenti. In genere i controlli filano liscio, e la compravendita può andare avanti senza problemi. Può capitare che l’appartamento che stai per comprare sia gravato da un mutuo ipotecario. Se questo accade, la presenza di un mutuo ipotecario sarà indicata nel compromesso. All’atto dell’acquisto tu salderai il mutuo, e la banca libererà l’appartamento dall’ipoteca. Questo è il caso più facile.
  • il notaio preparerà la documentazione per ottenere gli sgravi fiscali, se ne hai diritto. Gli sgravi fiscali ed altre agevolazioni possono essere richiesti da chi sta acquistando la sua prima casa. L’immobile però deve essere adibito ad abitazione principale tua e della tua famiglia
  • il notaio preparerà la lista di documenti per comprare casa. Nella nostra mini-guida ai documenti più importanti per comprare casa ti abbiamo parlato di alcuni dei documenti più importanti. Alcuni di questi documenti sono preparati dal notaio. Altri invece vanno preparati da te. Si tratta del certificato di agibilità, dell’atto di provenienza dell’immobile, della planimetria catastale e della visura catastale, ma anche dell’attestato di prestazione energetica. Oltre a questi documenti è necessario presentare una copia del contratto di acquisto, del permetto a costruire, del certificato di conformità degli impianti. Nel nostro articolo sulla lista dei documenti per vendere casa trovi un elenco completo di questa documentazione. Questo elenco può essere utile per farti un’idea dei documenti che dovrai predisporre. Il nostro consiglio però e di seguire alla lettera le istruzioni che riceverai dal tuo notaio

Dopo aver predisposto tutta la documentazione, finalmente il notaio stilerà l’atto di vendita vero e proprio. Il compromesso per l’acquisto di una casa però rimarrà valido fino al momento in cui tu e il venditore avrete firmato il contratto di compravendita vero e proprio.

Cosa Può Succedere tra la Firma del Compromesso per l’Acquisto di una Casa e il Rogito?

Spaventare i lettori del Blog di Gromia non è nel nostro stile. Ma se dobbiamo darti dei consigli onesti, dobbiamo anche dirti che di solito tra la firma del compromesso per l’acquisto della prima casa ed il rogito non succede nulla. O meglio, succedono molte cose. Ma si tratta di ordinaria amministrazione. Se il venditore abita nell’appartamento, fa del suo meglio per trasferirsi altrove in tempo. Il compratore inizia a negoziare freneticamente con le banche, per avere un mutuo immobiliare alle condizioni migliori. Quando il giorno del rogito finalmente arriva, entrambe sono stressati, e non vedono l’ora di concludere il contratto.

Però in alcuni casi c’è qualcosa che va storto. Ad esempio:

  • il certificato di agibilità dell’immobile non si trova, oppure semplicemente non esiste
  • il notaio scopre che la planimetria catastale non è conforme allo stato effettivo dell’appartamento. Questo accade perché magari il precedente proprietario ha condotto dei lavori abusivi
  • il venditore non riesce a dimostrare la proprietà dell’immobile. L’atto di provenienza dell’immobile è sparito. Oppure la proprietà dell’immobile non è chiara.
  • il notaio si rende conto che l’immobile è stato pignorato, o ancora peggio messo all’asta

Cosa succede in questi casi? E come è possibile tutelarsi dalle brutte sorprese?

Nei casi più facili, un buon notaio saprà ricostruire la provenienza dell’immobile, reperire il certificato di agibilità. O saprà indicare il modo per aggiornare la planimetria catastale. Molte volte si tratta di fare una vera e propria corsa contro il tempo, per riuscire a stipulare il rogito entro la data prevista dal preliminare di compravendita.

Altre volte, invece, la data del rogito slitta. Oppure la compravendita non viene più conclusa, perché l’appartamento aveva dei problemi che non è possibile sanare. Per cautelarsi da queste ed altre brutte sorprese esistono alcune semplici regole di buon senso:

  1. se un appartamento ha un prezzo troppo basso rispetto al valore di mercato, un motivo esiste sempre. Cerca di scoprirlo
  2. se il proprietario preme per abbreviare il tempi della compravendita, cerca di capire il perché
  3. ciò è valido anche se il compratore ha fretta di concludere il contratto di compravendita. Comprare casa è un onere, che impegna la maggior parte delle persone in un mutuo ventennale o trentennale. Se incontri qualcuno che ha molta fretta di comprare, cerca di capire il motivo di tanta fretta
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