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Conviene comprare casa per affittarla? Ecco la risposta a tutte le tue domande

9 mar15 min. di lettura
Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero

Stai pensando di comprare casa per poi metterla in affitto e ti chiedi se sia davvero conveniente? Sicuramente il mattone è sempre un investimento sicuro e ti consente di generare un’entrata sicura e costante nel tempo. 

Soprattutto in questo periodo, i tassi d’interessi particolarmente bassi per i mutui e allo stesso tempo l’aumento dei canoni d’affitto sembra rendere particolarmente conveniente questa soluzione. L’acquisto di una casa è comunque una scelta molto importante e sono tanti i fattori da considerare per decidere se effettivamente conviene comprare casa per affittarla. Analizziamo tutti nella nostra guida completa:

  1. Perché conviene comprare casa per affittarla
  2. Come mettere a reddito un immobile
  3. Dove conviene comprare casa per affittarla
  4. Quale tipologia di casa conviene comprare
  5. Come stabilire il prezzo di affitto
  6. Quali sono i costi da considerare quando si compra una seconda casa da mettere in affitto
  7. Alcuni consigli per guadagnare il massimo dalla tua casa in affitto
  8. Come tutelarsi in un contratto d’affitto

 

1. Perché conviene comprare casa per affittarla

Come anticipato, il mercato degli affitti al momento vede non solo un aumento del canone degli affitti ma anche un aumento delle richiestePer l’investitore è quindi una situazione decisamente allettante dato che ci sono maggiori e più cospicue possibilità di guadagno scegliendo di mettere una casa in affitto.

Le rendite sono particolarmente buone e continueranno ad esserlo almeno per il futuro prossimo; nulla lascia pensare che nel breve e medio periodo si smetta andare a vivere in affitto, soprattutto se permarrà una situazione economica dove in pochi possono comprare.

Secondo un’indagine di Idealista, il rendimento lordo dato dall’acquisto di una casa per metterla sul mercato degli affitti è salito al 7,8% nel 2021 rispetto al 7,5% dell’anno precedente. Ovviamente occorre considerare che non tutto il canone mensile sarà guadagno effettivo, poiché quando si decide di comprare una casa per metterla in affitto occorre considerare una serie di costi: 

  • il costo dell’abitazione
  • le imposte di registro, ipotecarie e catastali
  • l’atto notarile di compravendita e gli oneri del mutuo
  • le tasse sulle rendite da affitto
  • la manutenzione straordinaria dell’immobile

 

2. Come mettere a reddito un immobile

Come fare per mettere un immobile in affitto e guadagnare il massimo dal proprio investimento? 

Innanzitutto occorre in via preventiva calcolare il tipo di rendimento netto che si può ottenere da quel particolare immobile. Il rendimento dipenderà anche dalla capacità di scegliere il giusto prezzo.Se ad esempio la casa viene acquistata tramite mutuo, per farsi un’idea, bisogna fare una sottrazione che va tra il 5 e il 15% rispetto alla cifra che viene ricavata dalla differenza tra il ricavo mensile e la rata del mutuo.

Occorre poi scegliere quale tipologia di affitto utilizzare. Se gli affitti 4+4 sono i più comuni e sicuri, gli affitti brevi consentono un maggiore guadagno ma richiedono più impegno nella gestione.

Prima di pubblicizzare il tuo annuncio e mettere la tua casa sul mercato, devi anche assicurarti che tutti gli impianti siano a norma e che eventuali elettrodomestici forniti in dotazione siano funzionanti e non arrechino potenziali danni agli inquilini. Infine, per poter affittare il tuo ’appartamento deve essere libero di ipoteche, pignoramenti o non essere segnalato in nessuna cartella Equitalia.

Infine, dovrai anche predisporre una serie di documenti obbligatori, che includono:

  • L’attestato di prestazione energetica (APE)
  • La visura e la planimetria catastale
  • Il certificato di agibilità dell’immobile,
  • L’atto di provenienza
  • Il regolamento di condominio (obbligatorio nel caso di condominio con più di 11 condomini)

 

3. Dove conviene comprare casa per affittarla

Se vuoi optare per forme di affitto nel breve-medio termine, le città universitarie sono il luogo dove conviene comprare casa per affittarla. Si tratta di zone caratterizzata da una domanda estremamente elevata e allo stesso tempo con un particolare ricambio. 

Nelle città a forte espansione territoriale la domanda invece spesso proviene da persone in cerca di una nuova occupazione come nei grandi centri urbani o nelle aree ricche di fabbriche e industrie dove è elevata. In queste zone, i canoni degli immobili sono solitamente un po’ più elevati dato che si tratta anche in questo caso di affitti nel breve-medio termine. 

I guadagni maggiori si possono ottenere acquistando immobili da affittare in città d’arte e zone turistiche. Affitti brevi, nel periodo delle vacanze, per tutta la durata dell’estate o anche per un solo weekend. Naturalmente, minore è il lasso di tempo maggiore è il rendimento ma anche la complessità della gestione. 

Se sei alla ricerca dei rendimenti più alti, a Taranto e Siracusa puoi ottenere un rendimento pari all’11%. Seguono Biella (10,6%), Ragusa (9,7%) e Trapani (9%). 

Le zone dove al momento si ottengono invece i rendimenti più bassi e quindi conviene meno comprare casa per affittare sono al momento Siena (3,1%), Salerno (3,2%) e Venezia (4,1 per cento). Per quanto riguarda Roma e Milano, la redditività lorda sale rispettivamente al 4,6% e al 5,6 per cento.

dove conviene comprare casa per affittarla

 

Comprare casa all’estero per affittarla

In molti decidono di non limitarsi al territorio nazionale, ma di comprare casa all’estero per metterla in affitto. Le possibilità di guadagno sono buone ma la gestione diventa davvero complicata e occorre rivolgersi ad aziende specializzate e quindi sacrificare parte del rendimento per pagarle. Se però il tuo intento è anche quello di trascorrere del tempo nella tua casa all’estero e di affittarla quando non ci sei allora la scelta potrebbe rivelarsi conveniente.

La scelta dei Paesi in cui investire è vastissima ma in testa alla classifica delle preferenze degli italiani troviamo la Spagna. Acquistando un immobile in una zona turistica, vicino al mare o ad attrazioni culturali, e affittandolo per brevi termini ai turisti può rivelarsi un’ottima fonte di guadagno.

 

4. Quale tipologia di casa conviene comprare

Quando acquisti una casa con lo scopro principale di affittarla, cerca sempre di mettere da parte il tu gusto personale e di incontrare le esigenze del tuo target.

Il tuo target sono gli studenti universitari? Allora conviene comprare una casa con un elevato numero di camere in rapporto alla metratura Vuoi affittare la tua casa a lavoratori o famiglie? Una casa con una buona zona giorno, camere ampie e magari un posto auto è sicuramente più facile da piazzare. Se invece sei interessato al target dei turisti, la posizione è l’aspetto più importante e in questi casi una metratura più piccola è la scelta più conveniente per ridurre i costi e per poter proporre canoni competitivi.

 

5.Come stabilire il prezzo di affitto

Quando stabilisci il prezzo della casa che vuoi mettere in affitto devi considerare il canone minimo di locazione. Il valore minimo del canone di locazione rappresenta quella soglia che permette di non subire accertamenti fiscali automatici da parte dell’Agenzia delle Entrate. 

Corrisponde al 10% del del valore catastale calcolato sulla base della valutazione automatica. Tenendo conto di questo aspetto, la soluzione migliore per stabilire un prezzo giusto per affittare è rivolgersi ad un’agenzia immobiliare, che saprà valutare al meglio il mercato e il valore del tuo immobile.

Per valutare il canone d’affitto occorre infatti considerare una serie di fattori:

  • La tipologia di contratto: concordato o libero, a lungo o breve termine
  • La tipologia e la dimensione dell casa da affittare
  • Lo stato di conservazione
  • La posizione
  • La metratura e le stanze
  • L’eventuale presenza di pertinenze
  • La vicinanza ai servizi essenziali, scuole, etc..

Preferisci comunque fare in autonomia? Prova ad inserire un possibile annuncio della tua casa all’interno delle riviste locali e dei portali immobiliare. Per stabilire il canone dai un’occhiata agli annunci nella tua zona di case con caratteristiche simili alla tua e vedi quanti e quali sarebbero i possibili affittuari a quel prezzo. 

Affitto lungo o a breve termine? Scopri tutti i vantaggi e gli svantaggi nel nostro articolo dedicato!

 

6. Quali sono i costi da considerare quando si compra una seconda casa da mettere in affitto

Comprare una seconda casa da mettere in affitto significa andare incontro ad una serie di spese, legate non solo alla compravendita ma anche le tasse legate al possesso dellla seconda casa e sui rendimenti derivanti dal canone.

Parlando delle spese dell’atto d’acquisto, occorre considerare due tipologie di spese: la parcella del notaio, che si aggira intorno ai 3000 euro, e le tasse sull’acquisto della seconda casa.

Tasse sull’acquisto della seconda casa

Le tasse sull’acquisto della seconda casa sono:

  • Imposta di registro è al 9% del valore catastale dell’immobile in questione (rispetto al 2% della prima casa); o 200 euro in caso di acquisto da imprese
  • Iva al 10%, che arriva al 22% se si tratta di immobile di lusso;
  • Imposta catastale e imposta ipotecaria per un valore di 50 euro ciascuna se si acquista casa da un privato e di 200 euro se si acquista da imprese;
  • Imposta ipotecaria, che è di 50 euro se si acquista casa da un privato e di 200 euro se si acquista da imprese
  • Irpef, in base ai diversi scaglioni previsti.

 

Tasse seconda casa in affitto

 

Le tasse sul possesso della seconda casa

Il possesso di una seconda casa prevede una serie di tasse che vanno considerate attentamente prima di decidere se acquistare o meno:

  • Imu, che nel caso di seconda casa in affitto va comunque pagata dal proprietario
  • Tasi, che nel caso di seconda casa in affitto deve essere pagata sia dal proprietario tra il 70% e il 90% in base a quanto stabilito dal proprio Comune di residenza, e dall’inquilino la restante parte. Se, però, l’affitto è temporaneo e ha durata inferiore ai 6 mesi la Tasi deve essere pagata solo dal proprietario di casa;
  • Tari, che va pagata dall’inquilino

Nel caso di affitto di seconda casa a canone concordato, sono previste agevolazioni fiscali sia per i proprietari e sia per gli inquilini, inclusa una riduzione del 25% di Imu e Tasi.

 

Le tasse sull’affitto della seconda casa

Il canone che si riceve quando si affitta casa va a sommarsi a tutti gli altri redditi percepiti nel corso dell’anno e quindi va dichiarato ai fini IRPEF. Attualmente, il regime fiscale italiano prevede cinque scaglioni di reddito:

  • Fino a 15.000 euro, l’aliquota applicata è del 23%;
  • Da 15.001 euro fino a 28.000 euro, l’aliquota applicata è del 27%;
  • Da 28.001 euro fino a 55.000 euro, l’aliquota applicata è del 38%;
  • Da 55.001 euro fino a 75.000 euro, l’aliquota applicata è del 41%;
  • Oltre i 75.000 euro, l’aliquota applicata è del 43%.

Se con il ricavato derivante dall’affitto si passa allo scaglione successivo, occorre forse rivalutare se conviene comprare casa per affittarla.

Inoltre, la registrazione del contratto di affitto prevede un’imposta di registro pari al 2% del canone annuo di locazione e un’imposta di bollo di almeno 16 euro. Ricordiamo che nel caso di contratti inferiori ai 30 giorni il contratto di affitto non deve essere registrato.

 

Sconti sulla tassazione degli affitti

Nel regime di tassazione ordinario, l’Irpef viene applicata sul 95% della somma ricevuta dall’affitto. Per alcune tipologie di immobili e di canoni sono previsti degli sconti sull’IRPEF:

  • 65% per gli immobili ad alta densità abitativa e in centro storico a canone concordato 
  • 35% per gli immobili di interesse storico o artistico
  • 30% per gli immobili ad alta densità abitativa a canone concordato
  • 25% per gli immobili in centri storici 

Nel caso di cedolare secca, il proprietario della casa potrà pagare un’unica tassa in sostituzione dell’imposta di registro e di bollo, senza l’obbligo di dichiararlo all’Irpef:

  • aliquota del 21% sul canone libero di affitto
  • aliquota del 10% sul canone concordato di affitto.

La cedolare secca consente quindi di avere un canone di affitto fisso e costante nel tempo che permetterà di risparmiare il 50% rispetto al sistema contributivo ordinario. Questa scelta si sposa meglio con chi possiede più immobili affittati o con un reddito imponibile molto alto. 

Se preferisci l’idea di affitti brevi e di affitti a studenti universitari, la cedolare secca è la scelta più vantaggiosa. Il regime facoltativo della cedolare secca può essere utilizzato soltanto per le proprietà ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali A1-A11 (ad eccezione della categoria A10).

 

Consigli per guadagnare dall'aff

 

7. Alcuni consigli per guadagnare il massimo dalla tua casa in affitto

Per ottenere il massimo dalla messa in affitto di una casa, ecco qualche ulteriore suggerimento:

  • Se decidi di acquistare un immobile da ristrutturare, prima di mettere la casa in affitto assicurati che sia a norma e rendila il più appetibile possibile. Decidendo di ristrutturare, tenendo anche conto delle preferenze del tuo target, ti consentirà di ottenere una rendita maggiore. Questa scelta è particolarmente interessante per appartamenti non troppo grandi, destinati ad esempio agli affitti brevi in cui gli ospiti tengono particolarmente conto dell’estetica.
  • Le case occupate da più inquilini consentono di mettere un canone alto ma diviso da più persone e di avere un’entrata costante anche laddove qualcuno receda dal contratto. In questo caso acquista un immobile con più stanze.
  • La zona in cui si trova l’immobile è forse più importante dell’immobile stesso. Meglio un immobile non perfetto in una zona interessante per il tuo target che viceversa. Acquistare in una zona chiave o in espansione consente di avere nell’immediato un prezzo basso per poi chiedere in futuro un affitto elevato.
  • Analizza attentamente le caratteristiche del mercato della città in cui vuoi comprare casa per affittarla.

 

8. Come tutelarsi in un contratto d’affitto

Conviene comprare casa per affittarla soprattutto se ci si tutela da eventuali brutte sorprese. In che modo? 

In primo luogo, occorre valutare attentamente chi mettersi in casa per evitare persone che possano creare problemi in futuro. Un breve colloquio conoscitivo con il coinquilino è quindi una pratica utile per assicurarti di ritrovare il tuo appartamento in buone condizioni ma soprattutto per tutelarti dalla morosità.

In questa sede cerca di ottenere informazioni utili sulle esperienze precedenti in ambito di affitto, come il rapporto con l’ex proprietario e la puntualità nei pagamenti. Una volta scelto l’inquilino, ricordati che puoi richiedere come garanzia fino a due mensilità di cauzione che potrai trattenere laddove l’inquilino sia moroso o danneggi il tuo immobile.

Sappi anche che ,se l’inquilino non paga nei termini concordati, hai la possibilità di risolvere il contratto e di procedere allo sfratto. In questo senso, inseriere nel contratto la figura del garante può fornirti un’ulteriore garanzia. Il garante interviene nel caso di morosità da parte dell’inquilino, sostituendosi a lui nel pagamento del canone mensile. Nel caso di contratto a cedolare secca la presenza di questa figura non comporta costi aggiuntivi. Nel caso invece di regime fiscale ordinario, la presenza del garante comporta un’imposta di registro fissata dello 0,50% di un anno di canone di locazione e comunque non inferiore a 200 euro.

 

Conviene comprare casa per affittarla: Conclusioni

L’andamento attuale del mercato degli affitti, con richieste e canoni in crescita e allo stesso tempo tassi sui mutui molto bassi, suggerisce che questo potrebbe essere un buon momento per comprare casa per affittarla. Capire se conviene comprare casa per affittarla richiede però la considerazione di una serie ulteriore di fattori:

  • I costi, le spese accessorie e le tasse legate all’acquisto, al possesso e alla rendita di una seconda casa, da mettere in relazione al possibile rendimento.
  • Il budget che hai al momento a disposizione e quanto andrebbe chiesto come mutuo alla banca.
  • La tipologia di abitazione e il luogo in cui si vuole acquistare. Determina il valore di mercato dell’immobile per avere un’idea di quanto potresti ottenere come rendita.
  • Le caratteristiche della tipologia di contratto d’affitto che vuoi applicare, l’individuazione di un canone di affitto equo e la predisposizione di una serie di tutele all’interno del contratto per evitare brutte sorprese.
  • Il tempo per gestire non solo le trattative ma anche eventuali richieste da parte dell’inquilino come piccole manutenzioni o partecipare all’assemblea di condominio.

Se considerati tutti questi aspetti ritieni di poter ottenere un buon rendimento, allora sicuramente ad oggi ti conviene comprare casa per affittarla. A questo punto non ti resta che dare un’occhiata alla nostra guida su come comprare casa passo dopo passo!

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