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Imposta di registro: cos’è e come si calcola

30 dicembre 2021|210 views
Miriam PeraniMiriam Perani
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In questa guida ti spiegheremo tutto sull’imposta di registro: una tassa di cui avrai probabilmente sentito parlare per più ambiti di applicazione.

Scopriremo innanzitutto che cos’è l’imposta di registro e quando deve essere versata. Entreremo poi più nel dettaglio dei casi e che riguardano il settore immobiliare scoprendo le diverse imposte dovute a seconda della tipologia di immobile che deve essere registrato e del tipo di operazione compiuta.

Entreremo poi nel dettaglio di come venga calcolata specificando anche come si effettua il calcolo per ogni tipo di registrazione.

Ti faremo poi alcuni esempi di calcolo dell’imposta di registro per aiutarti meglio a capire come si calcoli praticamente e quali siano gli aspetti che determinano il valore di questa imposta. Concluderemo con una sezione dedicata alla risposta alle domande più frequenti che ci vengono poste dai clienti in merito a questo argomento.

Iniziamo però dal capire che cosa sia l’imposta di registro.

Cos’è l’imposta di registro

Per imposta di registro intendiamo un’imposta sulla registrazione degli atti formali. Si tratta di una tassa che viene applicata dallo Stato sulle scritture, siano esse pubbliche o private.

Il suo valore è calcolato in base ad un calcolo che si differenzia in base ad alcune aliquote che tengono conto sia del tipo di atto che viene registrato sia del contenuto dello stesso.

Lo scopo di questa imposta è duplice; da un lato essa serve per formalizzare un accordo o un atto tra privati, in modo da dare all’atto stesso un valore ai fini legali.

Dall’altro lato, cioè dal punto di vista dello Stato, questa imposta costituisce un’entrata fiscale che il fisco ti richiede per il servizio prestato, cioè per la formalizzazione di cui ti abbiamo appena detto.

imposta di registro

Quando si paga l’imposta di registro?

L’imposta di registro è dovuta al fisco ogni qualvolta sia necessario registrare un atto. I campi di applicazione sono molti e valgono sia per gli atti stipulati in Italia sia per quelli concordati all’estero, come potrebbe essere ad esempio il trasferimento di una proprietà o la firma di un contratto di locazione.

Entrando più nello specifico, nell’ambito dei contratti immobiliari sono diverse le eventualità per le quali dovrai corrispondere l’imposta di registro.

Entreremo più nel dettaglio con un paragrafo dedicato ad ogni tipologia distinguendo tra imposta di registro per:

  • Acquisto immobili
  • Locazione (affitto)
  • Locazione commerciale
  • Terreni

Questo particolare tipologia di imposta è stata disciplinata dallo Stato in un decreto del presidente della Repubblica formalizzato nel 1986.

Il versamento di questa imposta, e quindi la registrazione dell’atto, è obbligatoria in alcuni casi come ad esempio l’acquisto di una casa.

Ci sono però altre eventualità dalle quali potrebbe essere utile la registrazione di un accordo, nonostante questo non sia formalmente previsto dalle norme che disciplinano questa imposta, come ad esempio nella registrazione di un contratto preliminare di compravendita che preveda il versamento di una caparra.

In questa guida ci occuperemo delle imposte dovute per i contratti che riguardano gli immobili ed in particolare degli obblighi relativi a questo versamento. Per tutti gli altri casi e per ulteriori dettagli specifici puoi però fare riferimento al testo unico dell’imposta di registro (Dpr n. 131/1986), che puoi consultare e scaricare a questa pagina.

contratto di compravendita

Come si calcola

Entriamo ora più nel dettaglio su come si effettui il calcolo di quanto dovuto, distinguendo tra:

  • Compravendita
  • Contratti di affitto
  • Terreni

Compravendita

Quando acquisti un immobile, il versamento dell’imposta di registro è dovuto e viene versato direttamente dal notaio presso il quale formalizzerai l’atto di compravendita.

Nel caso specifico dell’acquisto di un immobile, il pagamento proporzionale dell’imposta di registro è alternativo al pagamento dell’imposta sul valore aggiunto cioè dell’IVA. Come potrai immaginare, ne consegue che se dovrai pagare l’IVA sull’immobile non sarai soggetto al pagamento di questa imposta per intero e viceversa.

Per l’acquisto degli immobili generalmente l’IVA non viene applicata ed è invece previsto il pagamento di un’imposta al 9% calcolato sul valore catastale dell’immobile oggetto della transazione. 

Per sapere tutto sulla differenza tra valore di mercato e valore catastale dell’immobile puoi fare riferimento alla guida Gromia che puoi leggere a questa pagina del sito.

Qualora venga invece applicata l’IVA da parte del venditore, l’imposta di registro sarà pari ad una quota fissa, che è stata fissata in 200 euro, che dovrei versare a prescindere dal prezzo pagato e dal valore catastale dell’immobile.

L’aliquota del 9% viene applicata a prescindere dal fatto che si tratti di un mobile acquistato ad uso abitativo oppure un immobile che utilizzerai per scopi diversi, come quelli commerciali o produttivi.

Vediamo invece cosa accade nel caso specifico dell’acquisto della prima casa.

acquisto prima casa

L’imposta di registro per la prima casa

Rispetto al caso generale degli immobili quello della prima casa presenta delle peculiarità con applicazioni di aliquote diverse a seconda che si tratti di un acquisto da un privato o da un’impresa. 

In generale, l’acquisto della prima casa consente di accedere a delle agevolazioni sul pagamento di diverse imposte inclusa anche quella di registro.

In particolare se acquisti casa da un privato la registrazione dell’atto sarà soggetta al pagamento di un’aliquota ridotta al 2%.

Questa aliquota è fissata invece al 4% se l’acquisto della prima casa avviene da un’impresa, in mancanza di applicazione dell’IVA.

Fa eccezione il caso in cui l’azienda decida di applicare l’IVA sulla transazione oppure per le transazioni relative ad immobili costruiti da meno di cinque anni o sui quali sia stato fatto un importante intervento di ripristino, sempre entro lo stesso periodo. 

In questo casi casi è prevista l’applicazione dell’imposta di registro fissa, come già spiegato in precedenza nella descrizione generica degli importi dovuti per gli immobili.

L’imposta di registro ridotta sulla prima casa non può essere applicata qualora l’immobile che stai acquistando rientri nelle categorie catastali cosiddette di lusso ed in particolare nelle categorie:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile
  • A/8 abitazioni in ville
  • A/9 castelli e palazzi di pregio artistico o storico

Considera infine che le agevolazioni sulla prima casa e di conseguenza anche sull’imposta di registro, sono applicabili anche all’acquisto delle pertinenze relative alla casa, come ad esempio possono essere i garage posti auto tettoie e simili.

Seconda casa

Se l’immobile che stai acquistando non verrà adibito a prima casa, o nel caso in cui si tratti di una prima casa esclusa però dalle agevolazioni previste per questo tipo di immobili, viene considerato ai fini fiscali come un immobile generico. 

Di conseguenza l’imposta di registro seconda casa non si differenzia rispetto a quella generica degli immobili con l’applicazione quindi dell’aliquota al 9% sul valore catastale ad eccezione ancora una volta degli immobili per i quali venga pagata l’Iva.

In questo secondo caso verrà invece applicata l’imposta di registro fissa così come descritta in precedenza.

Immobili in locazione

Fino ad ora abbiamo parlato di imposta di registro sugli acquisti, ma ti abbiamo anticipato che questa viene applicata anche nel caso delle locazioni cioè del pagamento degli affitti.

In merito all’imposta di registro locazione, considera che il proprietario di casa ha la possibilità di optare o no per la cedolare secca. Si tratta di un’imposta che sostituisce gli adempimenti dovuti dal proprietario dell’immobile, esentandolo quindi dal pagamento di diverse imposte, a fronte di un versamento unico.

Qualora non scelga la cedolare secca, dovrà essere versata un’imposta di registro che per i contratti di affitto ordinari è pari al 2% del canone annuo.

È previsto un versamento minimo pari a 67 euro; in altre parole se calcolando il 2% del canone il risultato fosse inferiore a questa cifra, il minimo dovuto sarà appunto quello stabilito.

Anche se non si tratta propriamente dell’imposta di registro, tieni presente che dovrà essere pagata anche l’imposta di bollo che varia a seconda del numero di pagine di cui è composto il contratto e del numero di copie che verranno registrate. Non affronteremo tutti i dettagli in questa sede, ma tieni presente che anche in questo caso è previsto un minimo pari a 32 euro.

Il caso degli affitti a canone concordato

Abbiamo parlato di contratti ordinari perché l’imposta al 2% prevede una riduzione nel caso in cui si tratti di un contratto di affitto agevolato o a canone concordato. 

In questo caso la percentuale applicata sarà sempre del 2%, ma si considererà solo il 70% del canone annuo. Ti rimandiamo agli esempi che vedremo in seguito per vedere più nel dettaglio come applicare questo calcolo. 

Senza entrare nel dettaglio, ti ricordiamo che i contratti a canone concordato sono dei contratti tipo individuati in alcune aree metropolitane (come ad esempio a Milano) e nei comuni ad alta densità abitativa. Questo tipo di contratti prevedono l’applicazione di quanto stabilito nell’accordo territoriale siglato tra il Comune e le associazioni che rappresentano gli inquilini e i proprietari degli immobili in affitto.

Fino ad ora ti abbiamo parlato di una percentuale relativa al canone annuo; considera però che questo imposta va versata per ogni anno di durata del contratto.

Cosa accade invece qualora l’immobile che prendi in affitto non sia un’abitazione ma un altro tipo di fabbricato?

Locazioni non abitative

Se l’affitto riguarda un locale commerciale, o più in generale, i fabbricati che vengono definiti strumentali (cioè destinati ad un utilizzo specifico che quindi sia produttivo o commerciale), l’imposta di registro deve essere applicata nella misura dell’1%.

Anche in questo caso, come ti abbiamo già spiegato per gli affitti residenziali, vale la regola del calcolo sul numero di anni previsti dal contratto. Questa imposta di registro ridotta è però applicabile solo nel caso in cui l’affittuario sia un soggetto tenuto al versamento dell’IVA.

Qualora non si applichi questo caso anche le locazioni di questo tipo andranno considerate al pari di quelle abitative, con l’applicazione quindi dell’imposta al 2%.

Questa percentuale si applica anche qualora l’immobile non rientri in nessuna delle categorie precedenti, ad eccezione dei terreni. Sono inclusi negli immobili che applicano questo tipo di aliquota anche fabbricati o parti di fabbricato che potresti concedere in locazione, come ad esempio un garage o una cantina di pertinenza della tua abitazione, ma solo nel caso in cui l’affitto riguardi esclusivamente la pertinenza e non tutta l’abitazione.

Terreni

Se ad essere concesso in affitto non è però un immobile ma un fondo rustico, la percentuale da considerare per il calcolo dell’imposta di registro sarà ancora inferiore e sarà pari allo 0,50%.

Questo aspetto merita però una precisazione, in quanto immaginiamo che tu ti stia chiedendo che cosa possa essere considerato effettivamente un fondo rustico.

Con questo termine si intende generalmente un terreno che viene destinato alla produzione agricola. Tuttavia nella categoria non è incluso esclusivamente il terreno, ma anche eventuali beni accessori che potrebbero essere presenti come ad esempio dei fabbricati di tipo rurale. Il caso più tipico è quello di un capannone presente su un fondo agricolo, da utilizzare per il deposito dei materiali e dei veicoli necessari alla lavorazione del fondo stesso.

Esempi di calcolo

Facciamo ora qualche esempio per aiutarti a capire meglio come si calcoli praticamente l’imposta di registro in base ai diversi casi che abbiamo trattato in precedenza.

Esempio 1: imposta di registro sull’acquisto

Hai intenzione di acquistare un appartamento che ha un valore catastale di 150.000 euro.

L’imposta di registro che dovrai versare è pari al 9% del valore catastale e sarà quindi di:

(150.000/100) x 9 = 13.500 euro

Un appartamento identico viene venduto dal proprietario precedente ad una coppia che ha diritto all’agevolazione prima casa. In questo caso l’imposta sarà uguale a:

(150.000/100) x 2 = 3.000 euro

Un terzo appartamento con lo stesso valore immobiliare dei precedenti viene venduto come prima casa da un’impresa che non applicherà l’IVA. L’imposta di registro sarà calcolata in questo modo:

(150.000/100) x 4 = 6.000 euro

Se la stessa impresa avesse invece applicato l’IVA sulla vendita l’imposta sarebbe stata pari a 200 euro.

tasse

Esempio 2:  imposta di registro sull’affitto

Hai intenzione di prendere in affitto per quattro anni un appartamento che prevede il versamento di un canone annuo di 8.400 euro, senza l’applicazione della cedolare secca.

L’imposta di registro sarà pari a:

[(8.400/100) x 2] x 4 = 168 x 4 = 672 euro

Un appartamento che prevede il pagamento dello stesso canone calcolato come affitto agevolato dovrà invece versare la stessa percentuale, ma solo per il 70% del canone. Quindi il canone da considerare sarà:

8.400/100 x 70 = 5.880 euro 

L’imposta si calcolerà invece come nell’esempio precedente:

[(5.880/100) x 2] x 4 = 168 x 4 = 470,40 euro

Supponiamo invece che tu voglia prendere in affitto un negozio che prevede il pagamento di un canone annuo pari a 15.000 euro per quattro anni e che tu abba una partita IVA ordinaria.

In questo caso il calcolo sarà:

(15.000/100) x 4 = 600 euro

imposta di registro

FAQ

Rispondiamo infine ad alcune domande sui dubbi molto frequenti in merito all’imposta di registro.

La cauzione sull’affitto è da includere nell’imposta di registro?

No, nel calcolo del canone di affitto da utilizzare per l’imposta di registro non dovrai includere la cauzione sull’affitto. La cauzione non è infatti un reddito, ma solo un deposito di garanzia temporaneo che restituirai all’inquilino alla fine del contratto di locazione. 

Sono obbligato a pagare l’imposta di registro su un contratto di affitto?

Sì, la legge prevede che i contratti di affitto debbano essere necessariamente registrati e di conseguenza dovrai pagare l’imposta di registro proporzionale al canone ricevuto, secondo le aliquote che abbiamo descritto nei paragrafi precedenti.

Questo vale anche per gli affitti brevi, ad eccezione del caso in cui tu decida di optare per la cedolare secca; in questo caso l’imposta di registro non sarà dovuta a prescindere dalla durata del contratto.

Ho stipulato un contratto di affitto 4+4. Qual è l’imposta di registro da pagare?

Il contratto di affitto 4+4 non fa eccezione rispetto a quanto ti abbiamo spiegato in merito all’imposta di registro per la locazione.

Considera però che la formula 4+4 formalmente prevede la durata del contratto di quattro anni rinnovabili in automatico per un periodo identico. Per il pagamento dell’intero periodo di contratto dovrai quindi considerare quattro anni di durata e quindi non otto come potresti essere indotto a pensarHo versato l’imposta di registro sul contratto di affitto per quattro anni. L’inquilino ha però dato disdetta anticipatamente. Cosa devo fare?

Se hai già versato l’imposta di registro per l’intera durata del contratto, ma questo è stato interrotto anticipatamente dall’inquilino, avrai il diritto di ricevere un rimborso proporzionale al periodo effettivo di durata del contratto.

Se ad esempio avevi versato 1000 euro come imposta di registro per quattro anni, ma l’affitto è durato effettivamente solo due anni, avrai diritto ad un rimborso della metà di quanto pagato e cioè di 500 euro. Per ottenere il rimborso dovrai rivolgerti all’Agenzia delle Entrate; il rimborso di quanto pagato non avviene infatti in automatico.

L’imposta di registro va versata ogni anno per gli affitti?

L’imposta di registro va versata una volta per la durata del contratto. Se sei però titolare di un contratto pluriennale potrai decidere se versare l’imposta di registro in un’unica soluzione o in più rate. Questo non significa che l’imposta vada versata ogni anno, ma semplicemente che puoi avere la possibilità di scegliere tra due opzioni per il pagamento. Solitamente l’imposta viene pagata in un’unica soluzione, ma questa prassi non costituisce un obbligo.

Devo modificare il contratto di affitto: dovrò pagare una nuova imposta di registro?

Se hai la necessità di cambiare qualche aspetto del contratto di affitto già registrato, come ad esempio prorogarlo, dovrai effettuare una nuova registrazione dello stesso. Tuttavia non sarai tenuto a versare la quota proporzionale sul canone di affitto, ma l’imposta minima prevista, che al momento è stata fissata in 67 euro.

Questo vale non solo per la prima modifica ma per tutte le eventuali modifiche successive durante il periodo di durata del contratto. Se invece quello che intendi registrare non è una proroga o una modifica ma un contratto sostanzialmente diverso, dovrai provvedere al versamento di una nuova imposta di registro sul nuovo contratto da calcolare in base ai termini contenuti nell’accordo stesso.

Come si fa il pagamento?

Il pagamento dell’imposta di registro avviene tramite un comune modulo F24, simile a quello utilizzato per altri pagamenti delle imposte come ad esempio l’IMU.

Ciò a cui dovrai fare attenzione sono i codici tributo previsti per questa imposta, che dovrai indicare a seconda del caso che rappresenta il motivo del versamento.

In alternativa potresti anche chiedere l’addebito diretto sul conto corrente.

Come compilare il modello

Per la compilazione del modello F 24 dovrai seguire le indicazioni che seguono, così come indicato dal sito dell’Agenzia delle Entrate:

Sezione contribuente

  • Codice fiscale, dati anagrafici e domicilio fiscale: inserisci il codice fiscale e i dati anagrafici di chi effettua il versamento
  • Codice fiscale e codice identificativo: inserisci il codice fiscale di una delle controparti e il codice identificativo 63 (controparte).

Sezione erario ed altro

  • Codice ufficio: lascia vuoto
  • Codice atto: lascia vuoto 
  • Tipo: inserire la lettera F (registro)
  • Elementi identificativi: lascia vuoto (solo se è la prima registrazione)
  • Codice: inserire il codice tributo relativo al tipo di operazione (vedi elenco successivo)
  • Anno di riferimento: indicare l’anno di stipula del contratto o di decorrenza, anche se non corrisponde all’anno in corso, utilizzando quattro cifre, ad esempio 2022
  • Importi a debito versati: l’importo o gli importi che devi versare

I codici tributo

Ti riportiamo inoltre i codici tributo che puoi utilizzare per il pagamento del modello:

  • prima registrazione del contratto di locazione: codice 1500
  • annualità successive alla prima: codice 1501
  • cessione di un contratto di locazione: codice 1502
  • risoluzione di un contratto di locazione: codice 1503
  • proroga di un contratto di locazione: codice 1504
  • versamento dell’imposta di bollo: codice 1505
  • tributi speciali ed i compensi: codice 1506
  • sanzioni da ravvedimento operoso per la prima registrazione tardiva: codice 1507
  • pagamento degli interessi da ravvedimento per la prima registrazione tardiva: codice 1508
  • sanzioni da ravvedimento per il versamento tardivo delle annualità successive alla prima: codice 1509
  • pagamento degli interessi da ravvedimento per le annualità successive alla prima: codice 1510

Cosa succede se non pago l’imposta?

L’imposta di registro è un tributo dovuto allo Stato; se non paghi potresti quindi andare incontro alle sanzioni del caso.

Una conseguenza ulteriore però potrebbe essere possibile anche sulla validità del tuo contratto; in assenza di una registrazione formale se l’inquilino è moroso e non intende pagare, potresti doverlo denunciare per occupazione abusiva di immobile, ma non per morosità. La conseguenza diretta di questo aspetto è un procedimento legale molto più lungo per ricevere quanto ti è dovuto con costi da affrontare decisamente superiori rispetto a quelli che avresti dovuto pagare per il pagamento dell’imposta.

In altre parole si tratta di una tutela per entrambe le parti e non solo quindi di una tassa dovuta allo Stato.

Nel caso in cui le autorità scoprano un contratto di affitto non registrato oltre alla sanzione potresti anche andare incontro ad una riduzione del pagamento del canone di affitto. 

Posso dichiarare un canone di affitto inferiore per pagare meno l’imposta di registro?

Ovviamente non possiamo che risponderti di no, in quanto dichiarare meno di quanto effettivamente si percepisce costituisce un illecito amministrativo che potrebbe farti incorrere nelle sanzioni del caso.

Oltre al mero aspetto sanzionatorio, considera inoltre che registrare un contratto di affitto con un canone più basso rispetto a quello che riceverai davvero potrebbe rivelarsi una mossa controproducente in quanto in caso di problemi con l’inquilino farà fede il contratto effettivamente registrato.

Se ad esempio dovessi procedere contro l’inquilino moroso, i canoni di cui potrai chiedere il pagamento saranno pari alla cifra effettivamente registrata.

Cosa accade se registro il contratto in ritardo?

Nel caso in cui il contratto venga registrato oltre il termine previsto di 30 giorni dall’inizio dello stesso, il contratto non perderà di validità ma dovrai versare una cifra superiore rispetto a quella prevista dall’imposta di registro.

In altre parole potrai avvalerti del cosiddetto ravvedimento operoso cioè la possibilità che lo Stato offre di versare in ritardo le imposte a fronte del pagamento di una penale. 

Nel caso dell’imposta di registro dovrei pagare il 10% in più se la registrazione in ritardo avviene entro quattro mesi dalla stipula del contratto. Se il ritardo è invece superiore ad un anno, sarai tenuto al versamento del 30% in più rispetto a quanto dovuto.

L’imposta di registro per l’acquisto di un immobile deve essere versata ogni anno?

No l’imposta di registro è relativa alla sola registrazione del contratto; nel caso di una compravendita sarà quindi dovuta solo al momento della stipula del contratto davanti al notaio. In seguito l’immobile diventa a tutti gli effetti del nuovo proprietario che, salvo casi di affitto o nuove cessioni, non sarà quindi tenuto a versare nuovamente le imposte di registro.

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