Contratto di Locazione

La Cessazione del Contratto di Locazione

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Un contratto eterno non esiste, e questa regola è valida anche e soprattutto per i contratti di locazione. La maggior parte delle volte, il contratto di locazione cessa in maniera “naturale”, poiché giunge alla sua scadenza. I casi in cui il contratto non riesce a giungere a scadenza, poiché l’inquilino o il proprietario decidono di concludere in modo anticipato il loro rapporto, non sono rari.

Quando parliamo di cessazione del contratto di locazione, parliamo del primo caso: un contratto di locazione che giunge alla sua naturale scadenza e che non viene rinnovato. Quando parliamo di conclusione anticipata del contratto, parliamo invece di recesso. Il recesso è diverso dalla cessazione del contratto di locazione. Nella pratica però i termini sono usati in maniera intercambiabile. In questo post, quando parliamo di “cessazione” del contratto facciamo riferimento alla sua risoluzione.

La distinzione è importante (anche se per praticità non la rispettiamo) perché:

  • se il contratto cessa naturalmente non devi fare nulla….o quasi. Ma di questo parleremo in altro post;
  • se il contratto viene rescisso allora vi sono degli obblighi cui devi adempiere

Trovi tutto descritto qui sotto, quindi continua a leggerci, per sapere cosa fare se tu o il tuo inquilino decidete di rompere il vostro rapporto contrattuale. Se invece vuoi sapere come fare per lasciare il tuo appartamento prima della scadenza del contratto, o anche per riavere il tuo immobile in anticipo, il nostro consiglio è di leggere la guida definitiva di Gromia alla disdetta del contratto di locazione.

Qui sotto ti forniamo solo una panoramica velocissima di quando è possibile rescindere il contratto di locazione.

Per il Proprietario

Se stai pensando di rescindere il tuo contratto, tieni presente che la risoluzione anticipata può avere luogo solo se:

  • vuoi destinare il tuo appartamento come abitazione principale tua, del tuo coniuge, di un tuo genitore, di un tuo figlio, o di un parente entro il secondo grado
  • stai pensando di avviare un’attività commerciale, professionale o artigianale tua, ed hai bisogno dell’appartamento
  • l’appartamento serve ad un tuo figlio, coniuge, genitore o parente entro il secondo grado, per avviare un’attività
  • l’edificio dove si trova l’appartamento è gravemente danneggiato e va ristrutturato
  • il tuo inquilino è moroso
  • vuoi vendere l’appartamento, e l’inquilino – informato del diritto di prelazione – decide di non acquistarlo

Se non si verifica nessuno di questi casi, dovrai aspettare la prima scadenza del contratto. Sappiamo che può essere oneroso per te, ma in definitiva si tratta di una norma di legge, da cui non si scappa.

Per l’Inquilino

Le regole stabilite per gli inquilini sono molto più flessibili. Puoi recedere dal contratto:

  • in qualsiasi momento dopo la prima scadenza. Ovvero: se hai stipulato un contratto 4  + 4 puoi recedere dopo i primi 4 anni. Se hai stipulato un contratto 3 + 2 puoi recedere dopo i primi 3 anni
  • in qualsiasi momento anche prima della prima scadenza. In questo caso, dovranno sussistere dei gravi motivi. La questione dei gravi motivi è complessa: la legge non fornisce una definizione precisa di quali motivi sono gravi e quali non lo sono. Di questa questione abbiamo parlato nella nostra guida alla disdetta del contratto di locazione. Quindi ti invitiamo a leggere il post per saperne di più.

Ricorda che sia il proprietario che l’inquilino devono dare comunicazione della cessazione del contratto di locazione con sei mesi di anticipo. La comunicazione deve avere luogo solo ed esclusivamente mediante raccomandata con ricevuta di ritorno. In ogni caso è buona norma per ambo le parti comunicare una decisione di questo tipo in via informale, prima di inviare la lettera.

La cessazione del contratto di locazione di per sé è un’operazione abbastanza semplice. Gli adempimenti che coinvolge richiedono poco tempo e comportano un costo minimo. Essenzialmente, dovrai pagare una piccola tassa, e compilare il Modello F24 oppure il Modello RLI.

Continua a leggerci per sapere come fare.

Gli Adempimenti Collegati alla Risoluzione del Contratto di Locazione

Nota bene – sappiamo di essere ripetitivi, ma in questo caso è utile: stiamo parlando di cessazione anticipata del contratto. Se interrompi il rapporto con il conduttore o con il locatore prima della sua scadenza naturale, allora dovrai pagare l’imposta di registro.

L’importo dell’imposta di registro non è eccessivo: si tratta di un’imposta fissa pari a 67 Euro. Se ti stai chiedendo per quale motivo devi versare questa tassa dopo che per giunta hai perso anche il tuo inquilino (o la tua casa) è presto detto: l’imposta di registro serve a certificare che il contratto è stato effettivamente rescisso. In questo modo, se al conduttore (o anche al locatore) domani venisse in mente di rientrare in casa o di denunciarti per morosità, tu potrai dimostrare di essere in regola con la legge, poiché il contratto è stato disdetto.

A fronte di una spesa ragionevole, l’imposta di registro è una sorta di ‘garanzia’ da future pretese irragionevoli – ed illegali – di chicchessia.

Considera inoltre che l’imposta di registro non va pagata da chi ha locato il proprio immobile in regime di cedolare secca. Il versamento è dovuto solo da chi ha optato per il regime di mercato. Anche se la cedolare secca viene scelta da un numero di proprietari sempre maggiore, quelli che preferiscono il regime di mercato non sono pochi. A loro, diamo alcune dritte riguardanti la cessazione del contratto di locazione e l’imposta di registro.

Chi Deve Pagare l’Imposta di Registro?

Si tratta di una questione che dà origine a non pochi dissensi – o addirittura litigi – tra conduttore e locatore. Allora: stiamo parlando di cessazione anticipata del contratto di locazione quindi la regola stabilita dalla prassi è “Chi rescinde il contratto paga”.

Se il conduttore per gravi motivi è costretto a lasciare l’appartamento prima della scadenza del contratto, dovrà corrisponderti 67 Euro. Tu poi, in quanto proprietario, provvederai a versarli all’Agenzia delle Entrate.

Per contro se tu, in quanto proprietario, hai urgente bisogno dell’appartamento perché magari tuo figlio sta per sposarsi, provvederai e versare l’imposta di tasca tua, senza addebitare questo onere al conduttore.

Considera che la legge non pone alcuna norma in materia, quindi ci si rifa agli usi. Esistono alcune sentenze della Cassazione su questa questione, ma se segui gli usi della tua regione di residenza, con un po’ di buon senso riesci ad evitare potenziali beghe e controversie.

Quando Versare l’Imposta Di Registro per la Cessazione del Contratto di Locazione

Il termine per versare l’imposta di registro è di 30 giorni. Si tratta di un termine standard per così dire, valido a prescindere dal tipo di contratto – o di variazione contrattuale – che si vuole documentare.

Come Versare l’Imposta di Registro per la Cessazione del Contratto di Locazione

I modi possibili per effettuare questo versamento sono due:

  • puoi utilizzare il classico Modello F24. In questo caso il codice tributo da ricordare è il codice 1503
  • puoi impiegare i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. In questo caso, il modello da usare è il modello RLI. RLI è l’acronimo di Registrazione Locazioni Immobili. Si tratta di un modello specifico a questo tipo di adempimenti

Ricorda che se scegli di versare l’imposta di registro mediante il Modello F24 devi comunicare la risoluzione del contratto di locazione all’ufficio dove lo hai registrato. In pratica, si tratta di compilare il Modello RLI in cartaceo, e presentarlo all’ufficio.

Tutto qui. Se stai pensando di terminare il tuo contratto di locazione, continua a seguire il Blog di Gromia, dove tra poco ti daremo tutte le informazioni necessarie a compilare il modello RLI.

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