Contratto di Locazione

Come Rinnovare il Contratto di Locazione

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Sta per giungere la scadenza del contratto di locazione che hai stipulato e stai pensando ad un rinnovo, ma non sai come fare. Il rinnovo del contratto di locazione è uno degli adempimenti più semplici, sia per il proprietario che per l’inquilino. In questa mini-guida, iniziamo distinguendo la proroga del contratto di locazione dal rinnovo del contratto di affitto. Poi, ti spieghiamo come rinnovare e prorogare:

  • i contratti transitori
  • i contratti per studenti
  • i contratti di locazione 4 + 4
  • i contratti di locazione 3 + 2

Se hai poco tempo e non vuoi leggere questo post fino alla fine, ti anticipiamo che:

  • la proroga del contratto di locazione in genere avviene automaticamente, e non coinvolge nessun cambiamento nelle clausole contrattuali
  • il rinnovo del contratto invece consiste nella stipula di un contratto ex novo. In questo caso puoi modificare le stipulazioni contrattuali come tu e l’altra parte preferite
  • sia il rinnovo che la proroga del contratto di locazione vanno registrati. Il pagamento dell’imposta di registro è obbligatorio per chiunque non abbia scelto il regime di cedolare secca

Rinnovo o Proroga del Contratto di Locazione?

Quando si parla di estendere il termine di scadenza di un contratto di locazione, rinnovo e proroga spesso sono usati come sinonimi, anche se in realtà si tratta di cose diverse. Il primo passo da fare quindi è capire se si tratta semplicemente di prorogare il contratto di affitto, o di rinnovarlo:

  • la proroga del contratto di locazione coinvolge solo il rinvio della scadenza contrattuale. In pratica, il contratto di locazione contiene un termine finale, che viene semplicemente spostato in avanti. Il resto del contratto non cambia
  • il rinnovo del contratto di locazione invece è la stipula di un nuovo contratto. In questo caso, il vecchio contratto giunge al suo termine finale, e si verifica la conclusione di un contratto ex novo. Quindi hai la possibilità di variare le clausole del contratto

La differenza tra proroga e rinnovo del contratto di locazione è tutta qui. Capito quale è il tuo caso, c’è un secondo passo da fare: capire di che tipo di contratto si tratta. Le regole per il rinnovo e la proroga del contratto variano leggermente a seconda della tipologia contrattuale.

Come Rinnovare un Contratto Transitorio

Il contratto transitorio è un contratto con una durata minima di 30 giorni, ed una durata massima di 18 mesi. Si tratta di una tipologia di contratto usata soprattutto da chi affitta case a studenti o lavoratori fuori sede, che hanno bisogno di un appartamento per periodi di tempo limitati.

Se stai pensando di rinnovare un contratto transitorio, tieni presente che questo tipo di contratto può essere prorogato, ma rinnovato solo in alcuni casi. Vediamo come funziona:

  • la proroga del contratto transitorio ha luogo automaticamente fino ad un periodo massimo di 18 mesi. Ovviamente, è buona norma inserire nel contratto una clausola per il rinnovo automatico
  • il rinnovo del contratto transitorio deve avere luogo al termine dei 18 mesi, ed è possibile solo se l’esigenza transitoria dell’inquilino persiste

Quindi, se ti sei trasferito in un’altra città per seguire uno stage, accettare un contratto di lavoro temporaneo ecc. e intendi rinnovare il contratto, dovrai:

  • documentare il persistere dell’esigenza di transitorietà. Ricorda che se il locatore ha scelto questo tipo di contratto per sue personali esigenze di transitorietà, il locatore dovrà confermare queste esigenze prima della scadenza
  • inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno entro la scadenza contrattuale

Attenzione! Se dimentichi di rinnovare, o prorogare il contratto mediante raccomandata, il contratto transitorio si trasforma automaticamente in un contratto di locazione 4 + 4 a canone libero.

Come Rinnovare un Contratto per Studenti Universitari

I contratti di locazione per gli studenti universitari hanno una durata minima di 6 mesi, ed una durata massima di 36 mesi. Per quanto riguarda la proroga, questa avviene automaticamente, fino ad un termine massimo di 36 mesi, a meno che il conduttore non disdica il contratto entro 3 mesi dalla scadenza.

Il rinnovo del contratto di locazione può avere luogo solo dopo il termine di 36 mesi.

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Come Rinnovare un Contratto di Locazione 4 + 4

 Questa tipologia di contratto ha una durata minima non inferiore ai 4 anni. La proroga di un contratto di locazione 4 + 4 ha luogo automaticamente dopo i primi 4 anni, senza che le condizioni contrattuali mutino.

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Il rinnovo del contratto invece ha luogo dopo il secondo quadriennio, ed è quindi possibile inserire nuove condizioni nel contratto. In questo caso, la parte che vuole procedere al rinnovo deve inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno almeno 6 mesi prima della scadenza del secondo quadriennio.

La parte che riceve la comunicazione è tenuta a comunicare la sua decisione di rinnovare o meno il contratto entro 60 giorni. Se la comunicazione non viene inviata entro questo termine, il contratto si intende non rinnovato.

Come Rinnovare un Contratto di Locazione 3 + 2

 Il rinnovo dei contratti 3 + 2 a canone concordato segue le stesse regole dei contratti 4 + 4. Il contratto si intende prorogato automaticamente alla prima scadenza. Al termine dei 5 anni, il rinnovo ha luogo comunicando l’intenzione mediante una raccomandata con ricevuta di ritorno.

Se al termine dei 5 anni nessuna delle parti invia una comunicazione all’altra, il contratto è tacitamente prorogato per un successivo periodo di 3 + 2 anni. Quindi, se hai stipulato un contratto 3 + 2 e vuoi modificare le condizioni del contratto, dovrai comunicare la tua intenzione di rinnovo. Diversamente il contratto continua ad esistere alle vecchie condizioni.

Se invece vuoi prorogare un contratto 3 + 2 con cedolare secca, devi tenere presente che l’opzione per la cedolare secca va espressa anche quando il contratto di locazione viene prorogato tacitamente. Quindi ad ogni proroga del contratto dovrai esprimere l’opzione presentando il modello RLI entro 30 giorni dalla proroga.

Ma cosa succede se non comunichi la proroga di questo tipo di contratto? L’opzione per la cedolare secca in questo caso non cessa, ma solo a patto che tu abbia tenuto un comportamento che dimostra, nei fatti, la tua volontà di continuare ad optare per la cedolare secca. Di che comportamento si tratta? In pratica, anche se non comunichi la proroga del contratto devi:

  • continuare ad effettuare tutti i versamenti riguardanti la cedolare secca
  • continuare a dichiarare i redditi da cedolare secca nella dichiarazione dei redditi

Se tieni questi comportamenti, infatti si presume che anche a fronte della mancata comunicazione della proroga, tu volevi continuare ad esercitare l’opzione della cedolare. Diversamente, avresti smesso di effettuare i versamenti, ed avresti dichiarato i redditi da affitto nella sezione per i redditi a regime IRPEF.

Rinnovo del Contratto di Locazione e Adempimenti Fiscali

Abbiamo visto come in realtà il rinnovo dei contratti di locazione sia molto semplice. Tanto il rinnovo quanto la proroga però pongono alcuni obblighi.

Quindi, se hai affittato il tuo immobile in regime ordinario dovrai:

  • presentare il Modello RLI entro 30 giorni dal giorno in cui ha avuto luogo la proroga o il rinnovo. Il modello va presentato all’ufficio dove hai registrato il contratto di locazione
  • presentare il modello F24, pagando l’imposta di registro. Ti ricordiamo che l’importo dell’imposta di registro è sempre pari al 2% del canone annuo, con una soglia minima di 52 euro. Vi è chi preferisce pagare l’imposta di registro in un’unica soluzione per tutta la durata del contratto, e secondo noi si tratta della soluzione più comoda.

Se invece hai affittato il tuo immobile in regime di cedolare secca, dovrai presentare solo il modello RLI.

Ti ricordiamo che, se devi effettuare il versamento dell’imposta di registro, il codice tributo da usare per la proroga del contratto di locazione è il codice 1504. Il caso del rinnovo del contratto è diverso: si tratta di un contratto che non ha nessun rapporto con il contratto firmato in precedenza, quindi le procedure da seguire sono le stesse della prima registrazione.

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