Contratto di Locazione

I Contratti 4 + 4: La Mini-Guida di Gromia

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Proprietario o inquilino che tu sia, al momento di stipulare il contratto di locazione la classica domanda che ti chiedi è quale tipologia di contratto sia più conveniente stipulare. Come sai, esistono vari tipi di contratto:

  • i contratti di locazione 4 + 4
  • i contratti di affitto 3 + 2
  • i contratti con durata diversa, ad esempio 6 + 6 o altra durata. Si tratta di contratti particolarmente diffusi in alcune città italiane, quali Torino, e molto poco conosciuti in altre città, quali Roma o Milano.

Le differenze non riguardano solo la durata del contratto, ma anche il regime fiscale. Ad esempio, se con un 3 + 2 puoi esercitare l’opzione della cedolare secca, questa scelta non è possibile con un 4 + 4.

Ma andiamo con ordine. Per capire quale tipo di contratto ti conviene stipulare, devi prima capire come funzionano le varie tipologie. In questo post, ti parliamo solo dei contratti di locazione 4 + 4, spiegandoti:

  • cosa è un contratto di affitto 4 + 4
  • quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa tipologia contrattuale
  • quali sono gli obblighi del locatore, o proprietario
  • come ha luogo la disdetta di un contratto di locazione 4 + 4

Cosa è un contratto di locazione 4 + 4

La risposta è semplice: come dice il nome, si tratta di contratti di affitto stipulati per un periodo di 4 anni, che possono essere prorogati di ulteriori 4 anni. Il periodo totale della locazione quindi può giungere a ben 8 anni.

A differenza di altre tipologie contrattuali, qui, alla scadenza del primo periodo di locazione, il rinnovo ha luogo in modo completamente automatico. Per non rinnovare il contratto è necessario comunicare all’altra parte la disdetta.

I contratti di affitto 4 + 4 ormai sono conosciuti anche come contratti “liberi”. Infatti, se scegli questa tipologia di contratto di locazione puoi definire il livello del canone annuo come più ti aggrada, senza dover sottostare alle norme locali sui contratti a canone concordato. Hai un appartamento di 50 metri quadri in un quartiere periferico di una grande città e vuoi porlo sul mercato chiedendo un canone di 2500 Euro al mese? Benissimo, con un contratto 4 + 4 puoi farlo. Con un contratto a canone concordato e cedolare secca no, poiché le periferie sono zone per cui le associazioni hanno concordato canoni di locazione di livello diverso.

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I Pro e i Contro dei Contratti 4 + 4

I contratti 4 + 4 pongono svariati vantaggi, sia al proprietario che all’inquilino. Un proprietario di casa può trovare conveniente stipulare un 4 + 4 se:

  • vuole ottenere un’ulteriore fonte di reddito stabile, per un periodo di tempo abbastanza lungo
  • vuole porre sul mercato l’immobile per un canone di locazione superiore al canone concordato
  • non prevede di avere necessità immediata dell’appartamento

I vantaggi di questa tipologia contrattuale esistono anche per gli inquilini. Ecco quali sono:

  • il contratto 4 + 4 non consente al proprietario di chiedere aumenti Istat, o integrazioni per manutenzioni straordinarie. Al fine di richiedere aumenti o integrazioni, il proprietario deve inserire una clausola specifica nel contratto. Quindi, l’inquilino può stare tranquillo per 4 anni, o addirittura 8
  • chi si trasferisce in un’altra città per motivi di studio, può trovare questo contratto conveniente, poiché gli permette di abitare nello stesso appartamento per tutta la durata del corso di studi, senza doversi trasferire
  • chiunque – per qualsiasi motivo – preferisca stipulare un contratto di locazione facile da disdire di solito propone di stipulare un 4 + 4, poiché la disdetta da parte dell’inquilino non pone particolari problemi. Infatti, al termine dei primi 4 anni di locazione, non è necessario addurre una motivazione specifica per giustificare la propria intenzione di non rinnovare il contratto

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Ovviamente, i contratti di affitto 4 + 4 non sono tutti rose e fiori:

  • il proprietario di casa vedrà la parte di reddito che deriva dalla locazione tassata secondo il regime IRPEF, e non potrà beneficiare del regime agevolato – cui può accedere chi stipula un contratto a canone concordato con cedolare secca
  • se qualcosa va storto con l’inquilino – o anche con il proprietario – si è in ogni caso vincolati per 4 anni
  • se l’appartamento che hai scelto si trova in una zona che – per qualsiasi motivo – è soggetta a un rapido degrado, dovrai in ogni caso continuare ad abitarvi per 4 anni

Fatte queste doverose premesse, ti diremo però che ogni caso è un caso a sé stante. Quindi, per ogni proprietario di casa che stipula un 4 + 4 e si ritrova con un inquilino moroso, ve ne sono dieci che trovano inquilini puntuali nel pagamento del canone di locazione. Il problema non è dato dalla tipologia di contratto, ma da altri fattori.

Ad esempio, siamo sicuri che le garanzie fornite dall’inquilino siano effettivamente valide? Vi sono stati casi di inquilini, persone di ottima reputazione e forniti di garanzie molto solide, che in un batter d’occhi hanno smesso di pagare il canone di locazione, occupando l’appartamento per un paio d’anni.

Se poi parliamo del proprietario, possiamo porci le stesse domande. Siamo certi che il proprietario sia una persona onesta? Anche qui, vi sono stati casi di proprietari che non hanno rispettato il contratto.

Si tratta di domande cui le agenzie immobiliari tradizionali non riescono a dare una risposta. Ma passiamo ad altro, e vediamo quali sono gli obblighi del proprietario che opta per un contratto 4 + 4.

I Contratti 4 + 4 e gli obblighi del proprietario

Gli obblighi del proprietario che sceglie di stipulare un contratto 4 + 4 sono molto chiari. Il recesso dal contratto è possibile solo dopo i primi 4 anni, e solo in uno dei casi seguenti:

  • il proprietario deve aver bisogno dell’appartamento per usarlo come abitazione principale sua, o di un parente entro il secondo grado
  • il locatore ha bisogno dell’appartamento per avviare un’attività sociale, o di cooperativa, ed è in grado di offrire all’inquilino un altro immobile simile
  • l’inquilino non occupa l’appartamento per lunghi periodi di tempo, senza fornire una giustificazione della sua assenza. Attenzione, non si tratta di morosità, ma di un caso diverso. L’inquilino moroso semplicemente smette di pagare il canone. L’inquilino che non occupa l’appartamento è una persona che paga il canone senza vivere in casa tua. Non si tratta, magari, di persone che viaggiano molto per lavoro, ma semplicemente di persone che affittano il tuo appartamento e non lo usano mai, senza spiegarti il perché
  • vuoi vendere l’appartamento, ma l’inquilino una volta interpellato, decide di non esercitare il suo diritto di prelazione
  • devi sgombrare casa per ristrutturarla, o perché è necessario ristrutturare lo stabile dove si trova il tuo appartamento

Come Disdire i Contratti 4 + 4

La disdetta dei contratti 4 + 4 non è difficile come potrebbe sembrare di primo acchitto. Basta seguire le due regole che riassumiamo qui:

  • in casi normali, la disdetta ha luogo al termine dei primi 4 anni, inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno con sei mesi di preavviso. Se non sai come fare, puoi leggere il nostro post sulla disdetta del contratto di locazione
  • se si verificano gravi motivi, è possibile recedere dal contratto anche prima dei 4 anni. Anche in questo caso, vige l’obbligo di avvertire il proprietario con sei mesi di anticipo mediante raccomandata con ricevuta di ritorno

Qui e lì su internet, vi è chi suggerisce di inserire nel contratto di locazione una clausola di “subentro”. In pratica, si tratta di una clausola con cui il proprietario obbliga l’inquilino che recede anticipatamente dal contratto, a trovare un nuovo inquilino, e ad indicare il nome del nuovo inquilino nella lettera di disdetta. In questo modo – si sostiene – è possibile ridurre al minimo il rischio di ritrovarsi l’appartamento sfitto nel bel mezzo del contratto.

Noi di Gromia sappiamo che vi sono dei proprietari di casa che optano per questa soluzione. Ma secondo noi, si tratta di una soluzione che crea più rischi di quanti non ne risolva. E’ vero, se il tuo inquilino va via prima dei 4 anni ti ritrovi l’appartamento sfitto per qualche tempo. Se affitti a studenti, potrebbe trattarsi di poche settimane. Se affitti il tuo appartamento ad una famiglia, potrebbe passare anche qualche mese.

La clausola di successione, invece, ti permette di occupare l’appartamento subito. Ma attenzione: sei veramente sicuro che la nuova persona proposta dal tuo inquilino fornisca il tipo di garanzie – di puntualità e serietà – che tu stai cercando?  Si tratta di una domanda importante, cui forse la clausola di successione non sempre riesce a fornire una risposta.

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