Contratto di Locazione

La locazione ad uso foresteria: cos’è e come funziona

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Tutti hanno sentito menzionare almeno una volta la locazione ad uso foresteria, ma non tutti sanno di cosa si tratta.

Il contratto di locazione ad uso foresteria consente a una società di capitali di prendere in affitto un immobile da destinare ai suoi dipendenti, collaboratori o soci.

L’uso foresteria è un tipo di locazione particolare. Tutte le locazioni abitative sono regolamentate dalla Legge del 9 dicembre 1998, n. 431 – “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”. La locazione ad uso foresteria, invece, fa eccezione, poiché è regolamentata solo dal Codice Civile. Si tratta di un contratto di locazione atipico, e completamente libero.

Questo tipo di contratto non è soggetto ad alcuna regola predeterminata riguardo le condizioni contrattuali, i modelli di contratto, il livello del canone, o del deposito cauzionale.

Le regole specifiche sulla locazione sono definite di volta in volta in base all’accordo tra il proprietario dell’immobile e la società che lo affitta.

I contratti ad uso foresteria esistono ancora?

La risposta a questa domanda è un netto “sì”.

Dopo l’entrata in vigore della legge n. 431/1998, molti pensavano che questo tipo di contratto non esistesse più, poiché era in conflitto con le nuove tipologie contrattuali.

Ma non è così. I contratti ad uso foresteria sono basati sul Codice Civile (articolo 1571 e seguenti), ed il regime delle locazioni introdotto nel 1998 non li ha coinvolti.

I dubbi sulla legittimità di questo tipo di contratto sono stati risolti ben 17 anni fa, dalla legge finanziaria del 2000, che ha confermato l’esistenza dell’uso foresteria. Lo stesso parere è stato espresso dall’Agenzia delle Entrate, che in una sua circolare del 2011 ha riconosciuto l’esistenza di questa tipologia di contratti.

Chi può stipulare i contratti di locazione ad uso foresteria

I contratti di locazione ad uso foresteria possono essere stipulati solo tra un privato ed una persona giuridica. Più precisamente, solo dalle società di capitali.

Se sei socio di una società a responsabilità limitata, di una società per azioni o di una società consortile, la tua azienda può accedere a questo regime.

L’azienda può scegliere di locare un’abitazione, che destinerà all’alloggio temporaneo dei propri collaboratori o dei dipendenti. Ad esempio, un’azienda che vince un appalto per un progetto che si svolgerà in una città diversa dalla sua sede, può scegliere di fittare un’abitazione dove ospitare i dipendenti in trasferta.

Chiaramente i locali ad uso foresteria sono abitati da persone diverse per brevissimo tempo, un po’ come un albergo.

Se sei un privato, e possiedi un immobile, potrai darlo in locazione ad uso foresteria, ma non potrai essere il conduttore di questo tipo di contratto.

Quanto dura un contratto di locazione ad uso foresteria

La durata massima di questo tipo di contratto è di 30 anni. Si, hai letto bene. Si tratta di un contratto con un limite temporale molto lungo, stabilito dal Codice Civile. Alla sua scadenza, il contratto può essere rinnovato automaticamente, oppure decadere.

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I Requisiti degli immobili

I contratti ad uso foresteria hanno pochi vincoli rispetto alle altre tipologie di contratto. Una condizione importante riguarda l’uso di destinazione dell’immobile, che deve essere ad uso abitativo.

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Quindi, se sei il proprietario di un garage, di vecchio deposito, di un vecchio albergo che vuoi ristrutturare, di un locale commerciale, di un capannone, un negozio ecc. non potrai fittare nessuno di questi locali ad uso foresteria.

Se invece sei il proprietario di un immobile ad uso abitativo, che vuoi fittare ad un privato, dovrai necessariamente stipulare un diverso tipo di contratto.

Quali sono le agevolazioni fiscali

I contratti ad uso foresteria offrono agevolazioni fiscali sia al locatore che al conduttore.

Per il locatore:

  • è possibile godere di una deduzione del 5% sull’imponibile IRPEF

Per il conduttore:

  • è possibile dedurre i canoni di locazione, e le spese di manutenzione del fabbricato dal reddito aziendale per un periodo di tre anni. Ulteriori informazioni sulle deduzioni sono contenute nella Legge 388/200, che ti invitiamo a consultare, se sei socio o proprietario di un’azienda.

Cedolare Secca ed uso foresteria

I contratti con regime di cedolare secca ed i contratti di locazione ad uso foresteria sono completamente distinti. Il regime di cedolare secca è accessibile solo ai contratti stipulati tra persone fisiche, mentre il contratto di foresteria coinvolge una persona fisica ed un’azienda.

Quindi, non è possibile optare per il regime di cedolare secca sui contratti di locazione ad uso foresteria.

E’ vero che recentemente due sentenze delle Corti Tributarie di Catanzaro e di Milano hanno dato ragione a proprietari di casa che avevano fittato locali ad uso foresteria con cedolare secca. Si tratta però di sentenze isolate, che non sono state accolte dall’Agenzia delle Entrate, che continua a ribadire che i contratti con cedolare secca possono essere stipulati solo da persone fisiche.

 I rischi del contratto ad uso foresteria

Da più parti si sostiene che il contratto ad uso foresteria sia più vantaggioso di un normale contratto di locazione stipulato da privati.

Le aziende, infatti, sarebbero più affidabili dei privati riguardo la puntualità del pagamento dei canoni di affitto. Ciò è vero, ma a patto che si tratti di un’azienda che adempie ai suoi obblighi contrattuali, e che si trova in buono stato di salute.

Il rischio di inadempienza contrattuale è indipendente dalla natura del conduttore – l’azienda può essere inadempiente esattamente come la persona fisica, ed in entrambi i casi per i proprietari son dolori!

Un secondo ed ultimo rischio coinvolge la stipula di contratti di locazione ad uso foresteria “fasulli”, per evitare gli obblighi imposti dalla normativa sulle locazioni. In questo caso, i rischi si sono altrettanto concreti, e riguardano il passaggio ad una delle tipologie di contratto ordinario.

In Sintesi

  • La locazione ad uso foresteria esiste ancora
  • I contratti possono essere stipulati solo tra una persona fisica ed un’azienda (oppure tra due aziende), ed hanno una durata massima di 30 anni
  • Il contratto ad uso foresteria è un contratto libero, che segue le regole decise dal locatore e dal conduttore.
  • L’immobile deve necessariamente essere ad uso abitativo. Sono esclusi quindi i capannoni, i garage, gli alberghi ecc.
  • Il regime di cedolare secca non si applica a questo tipo di contratto

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