Contratto di Locazione

La Disdetta del Contratto di Locazione: La Guida Definitiva

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Chi stipula contratti di locazione sa che la disdetta del contratto di affitto è una possibilità da mettere sempre in conto. I casi in cui il contratto di locazione giunge alla sua naturale scadenza sono tanti. Ma a volte accade che il conduttore, o anche il locatore, abbiano necessità di sciogliere il contratto di locazione prima della scadenza.

Se sei un proprietario di casa, o anche un inquilino, che ha bisogno di rescindere il contratto sai benissimo come il primo passo da fare sia inviare una lettera di disdetta del contratto di affitto. Forse hai cercato anche i modelli per la disdetta del contratto di affitto su internet, hai trovato tipi diversi di modello, e non sai bene quale possa fare al caso tuo.

Noi del Blog di Gromia siamo qui per te, per aiutarti a capire quante tipologie di modello di disdetta del contratto di locazione esistono, e quando vanno usati. La questione non è scontata: la lettera per la disdetta del contratto di affitto è un vero e proprio atto giuridico.

Infatti, per l’invio della lettera di disdetta esistono regole ben definite, che si applicano ai seguenti tipi di contratto:

  1. i contratti liberi, quelli 4 + 4 o anche di durata superiore per intenderci
  2. i contratti a canone concordato della durata di 3 + 2, con o senza cedolare secca
  3. i contratti transitori

Poi, esistono cinque tipi diversi di disdetta del contratto di locazione:

  1. la cosiddetta disdetta semplice, ovvero quella che ha luogo al termine della prima scadenza contrattuale
  2. la disdetta prevista dal contratto
  3. la disdetta consensuale
  4. la disdetta per gravi motivi
  5. la disdetta per successione

Quindi, per recedere dal contratto di affitto dovrai compilare ed inviare un modello diverso a seconda delle circostanze. Ma niente paura, perché qui sotto ti spieghiamo tutto quello che devi sapere per scegliere il modello giusto di lettera di disdetta, compilarlo ed inviarlo senza errori.

Chi Può Inviare la Lettera di Disdetta del Contratto di Locazione

La lettera di disdetta del contratto di locazione può essere inviata sia dal locatore che dal conduttore. Le regole sulla disdetta del contratto di locazione però sono diverse per ciascuna di queste due figure, e tendono ad essere più favorevoli al conduttore. Come mai?

Considera che secondo dati ISTAT in Italia l’80% delle persone è proprietario dell’immobile dove abita. Gli inquilini sono una minoranza, appena il 20%. Se paragonato a chi possiede una casa, chi non ha una casa deve sobbarcarsi ogni mese l’onere dell’affitto – che in città quali Milano o Roma può facilmente raggiungere livelli che oscillano intorno ai 1.500 Euro al mese se non di più. Chi non possiede una casa è in posizione più debole rispetto ai proprietari, anche perché il mercato degli affitti è molto più piccolo rispetto al mercato delle vendite degli immobili.

In teoria, se la legge consentisse ai proprietari di casa di rescindere i contratti di locazione a proprio piacimento, trovare appartamenti in affitto a prezzi accessibili diventerebbe molto difficile. Con il risultato che tante persone finirebbero a vivere in macchina o in strada. Per questo motivo secondo la legge:

  • l’inquilino può sempre recedere dal contratto, posto che esistano i motivi che ti descriviamo tra un attimo
  • il proprietario può recedere dal contratto, ma solo se si verificano determinate condizioni, più restrittive.

Il Conduttore ed il Modulo di Disdetta del Contratto di Locazione

Il conduttore può inviare la lettera di disdetta del contratto di locazione:

  • in qualsiasi momento dopo la prima scadenza contrattuale. Quindi dopo i primi 4 anni se hai stipulato un contratto a canone libero, oppure dopo i primi 3 anni se sei in affitto a canone concordato
  • anche prima del primo periodo di scadenza contrattuale, ma solo per gravi motivi

La regola da tenere a mente è l’articolo 3 comma 6 della legge 431/98:

“Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.”

Questo non significa che l’inquilino possa semplicemente decidere di smettere di pagare l’affitto e liberare l’appartamento. Se l’inquilino è più tutelato del proprietario di casa, comunque è necessario riconoscere anche gli interessi del proprietario, ed avvisarlo in tempo utile per permettergli di trovare un altro inquilino.

Per questo motivo, la legge obbliga il conduttore a:

  • comunicare il recesso dal contratto con 6 mesi di anticipo
  • effettuare la comunicazione mediante una lettera da inviare a mezzo raccomandata

Cosa Succede se l’Inquilino non Invia il Modello di Disdetta del Contratto di Locazione?

Di solito il contratto di locazione contiene una clausola di recesso, ed una clausola che specifica l’obbligo di preavviso. Se l’inquilino non invia la lettera di disdetta con il consueto anticipo di 6 mesi è tenuto a pagare al locatore il canone per il periodo del mancato preavviso. Si tratta di una regola stabilita dalla Corte di Cassazione, dalla quale non si scappa. In pratica:

  • se invii la lettera di disdetta con 6 mesi di anticipo, non dovrai nulla, purché tu abbia lasciato l’appartamento in buone condizioni
  • se lasci l’appartamento senza dare il preavviso, dovrai corrispondere 6 canoni di locazione al proprietario
  • se dai il preavviso con soli 5 mesi di anticipo, dovrai corrispondere 5 canoni di locazione, e così via

Cosa Succede in Caso di Gravi Motivi?

Per il caso dei gravi motivi valgono regole diverse. Infatti, puoi comunicare il recesso in qualsiasi momento, senza dover aspettare la scadenza del primo periodo contrattuale. E’ necessario però sempre rispettare i 6 mesi di preavviso.

  • una disciplina dettagliata della disdetta del contratto di locazione per gravi motivi non esiste. Infatti, molto spesso è difficile prevedere quali eventi non consentono più ad un inquilino di onorare gli obblighi assunti con il contratto di locazione. in linea di massima, però, possiamo dire che i gravi motivi in genere sono:
  • un peggioramento imprevedibile, e notevole, della situazione economica
  • un trasferimento per lavoro
  • un cambiamento significativo nella composizione della famiglia
  • non si tratta di un elenco completo dei “gravi motivi”, ma di esempi che servono a far capire come i “gravi motivi” devono essere circostanze che rendono oggettivamente oneroso continuare a vivere nell’appartamento che hai preso in affitto.
  • quando invii la lettera di recesso dal contratto di locazione per gravi motivi, è necessario spiegare al proprietario nel dettaglio quali sono questi gravi motivi, ma non sei tenuto a fornire una prova materiale. Quindi, se rescindi il contratto per un cambiamento nella composizione della famiglia, non dovrai provare che un bambino è effettivamente in arrivo. Se rescindi il contratto per un trasferimento dovuto ad un nuovo lavoro, non dovrai presentare il contratto di lavoro.
  • Per approfondire gli obblighi del conduttore, puoi dare un’occhiata alla legge n. 431 del 1998.

Il Locatore ed il Modulo di Disdetta del Contratto di Locazione

Rispetto al conduttore, il locatore ha meno possibilità di disdire il contratto di locazione in anticipo. Ma vediamo di quali possibilità si tratta:

  • il locatore può inviare la lettera di disdetta alla scadenza naturale del contratto
  • è possibile anche recedere prima della scadenza del contratto, ma solo in alcuni casi

Si tratta di casi disciplinati dalla legge n. 431, che ti permettono di recedere in maniera anticipata se:

  • intendi usare l’appartamento che hai dato in affitto come tua abitazione principale, oppure come abitazione principale del tuo coniuge, di un genitore, di un figlio, o di un parente entro il secondo grado
  • vuoi usare l’appartamento come sede di un’attività commerciale, artigianale o professionale tua, o del tuo coniuge, genitore, ecc.
  • il tuo inquilino ha trovato un alloggio libero, nello stesso Comune dove si trova il tuo appartamento
  • quando il tuo appartamento si trova in un edificio danneggiato gravemente, e che deve essere ricostruito. In questo caso, la presenza dell’inquilino sarebbe di ostacolo allo svolgimento dei lavori, quindi è necessario liberare l’intero immobile – non solo l’appartamento
  • quando il tuo inquilino non occupa l’immobile senza motivo. Attenzione: non parliamo del caso in cui magari il tuo inquilino viaggia per lavoro, oppure usa poco il tuo appartamento, abitandovi solo per qualche giorno al mese. Stiamo parlando di quando il tuo inquilino improvvisamente sparisce, magari smettendo di pagare affitto e condominio
  • quando vuoi vendere la casa che hai dato in affitto. Ricorda che in questo caso il diritto di prelazione spetta al tuo inquilino, e che puoi vendere la casa ad altre persone solo se il tuo inquilino rifiuta di acquistarla.

In ciascuno di questi casi, devi inviare la lettera di disdetta del contratto di locazione con sei mesi di anticipo, mediante una raccomandata con ricevuta di ritorno.

Esiste una Forma Precisa per la Disdetta del Contratto di Locazione?

La disdetta del contratto di locazione è un “atto a forma libera”. In altre parole, si tratta di una scrittura privata, che può essere composta nel modo che preferisci, a patto che fornisca le seguenti informazioni:

  • i dati anagrafici del conduttore e del locatore
  • i dati dell’immobile e del contratto di locazione
  • una manifestazione chiara della volontà di recedere dal contratto
  • il motivo del recesso

In teoria chiunque può compilare un modello per la disdetta del contratto di locazione. Per agevolare tanto i proprietari quanto gli inquilini, esistono vari modelli di disdetta del contratto di affitto.

Molti di questi modelli si trovano facilmente su internet, ma se vuoi usarli devi verificare che contengano tutte le informazioni necessarie, tra cui anche il motivo della disdetta del contratto di locazione.

Se vuoi recedere dal contratto di locazione, e magari usi un modello che non contiene queste informazioni essenziali l’altra parte – locatore o conduttore che sia – infatti potrebbe contestarti la nullità dell’atto. Cosa significa?

Se ad esempio invii una lettera di disdetta del contratto, ma non indichi gli estremi del contratto di affitto o l’indirizzo dell’immobile, potrebbe verificarsi uno dei casi seguenti:

  • se l’inquilino non vuole lasciare l’appartamento, potrebbe accorgersi dell’errore, e non dirti nulla. Alla fine del contratto, potrebbe restare nell’immobile con la giustificazione che la lettera di disdetta non era valida, e quindi non produceva effetti. Il risultato? Potresti ritrovarti a dover ricorrere ai servizi di un avvocato
  • se il proprietario non vuole farti andare via dall’appartamento, potrebbe ricevere il modello di disdetta compilato erroneamente, e non dirti nulla. Nel momento in cui lasci l’appartamento, potrebbe trattenere le caparre con la scusa che tu non gli avresti dato il preavviso in tempo. Anche in questo caso, per recuperare le caparre potresti dover ricorrere ai servizi di un avvocato

Ricorda inoltre che la lettera di disdetta va sempre inviata mediante raccomandata con ricevuta di ritorno. Ti consigliamo anche di non imbustare la lettera di disdetta, ma di piegarla in tre parti e di spillarla. Come mai? Ecco il perché:

  • se il proprietario vuole trattenere la caparra con la scusa che “non ha ricevuto la lettera di disdetta”, può benissimo aprire la busta, gettare via la lettera e dire che tu avevi dimenticato di inserire la comunicazione nella busta. Se invece pieghi la lettera in tre parti e la invii, farà fede la sua firma sulla ricevuta di ritorno
  • se l’inquilino non vuole andare via, può fare lo stesso.

In questo caso, anche se tu hai effettivamente inviato la lettera di disdetta, non potrai provare di aver realmente infilato la lettera nella busta, quindi in un certo senso è come se la disdetta non avesse avuto luogo. Con tutte le conseguenze del caso.

Se stai pensando di inviare la disdetta mediante posta elettronica certificata, il nostro consiglio è quello di inviare la raccomandata con ricevuta di ritorno in ogni caso. Sappiamo che la PEC è in tutto e per tutto equivalente ad una comunicazione scritta, ma in ogni caso è bene attenersi alla forma convenzionale di disdetta, per evitare ogni rischio e fastidio.

Sul nostro blog, abbiamo messo a tua disposizione vari modelli per la disdetta del contratto di locazione. Si tratta di modelli completi di tutte le informazioni essenziali, quindi puoi scaricarli e compilarli così come sono. In alternativa, puoi personalizzarli per adattarli alle tue esigenze.

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