Contratto di Locazione

Il Contratto di Locazione ad Uso Abitativo: Il Fac-Simile

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Uno degli aspetti più onerosi delle locazioni – soprattutto per i proprietari – è predisporre il contratto di locazione. Vi sono quanti hanno il tempo ed anche le nozioni necessarie a scrivere i contratti da sé, ma si tratta di poche persone. Vi è chi preferisce delegare questa incombenza al suo avvocato, o all’agenzia immobiliare.

Per tutti gli altri – quanti non hanno il tempo o non sanno scrivere un contratto, né vogliono ricorrere ad un professionista – mettiamo a disposizione un modello di contratto di locazione ad uso abitativo. Si tratta di uno dei modelli di contratto resi obbligatori dal decreto 16 gennaio 2017 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

Prima di scaricare e compilare il nostro fac-simile di contratto di locazione ad uso abitativo, leggi le informazioni generali che trovi qui sotto. Ti aiuteranno a capire meglio come questo tipo di contratto funziona, quali sono i tuoi obblighi, e quali garanzie il contratto di locazione ad uso abitativo offre a te e al tuo inquilino.

Il Contratto di Locazione ad Uso Abitativo: Per Il Locatore

Il contratto di locazione ad uso abitativo è un accordo tra te e la persona che prende in affitto il tuo appartamento. Con questo documento tu e il tuo inquilino stabilite le regole della locazione quali:

  • la durata della locazione
  • l’importo del canone di locazione
  • la possibilità di recedere in modo anticipato dal contratto
  • il divieto di sub-locare l’immobile, o di condurvi attività produttive
  • la possibilità di subentrare nel contratto di locazione

Ci sono ancora persone che preferiscono affittare il proprio appartamento in nero. Queste persone però sono sempre di meno, e per due motivi:

  • se affitti al nero e il tuo inquilino decide di non pagare più l’affitto, tu non potrai sfrattarlo
  • l’affitto in nero è soggetto a pesanti sanzioni, ed i controlli di Agenzia delle Entrate ormai sono sempre più frequenti

Il contratto di locazione ad uso abitativo è la migliore garanzia dalla morosità dell’inquilino. Il contratto ti protegge non solo da tutta una serie di rischi e sanzioni, ma anche da fastidi meno gravi. Quali? Pensiamo ad un inquilino che da un giorno all’altro decide di lasciare il tuo appartamento. E che così facendo ti priva di una fonte di reddito. Con il contratto di locazione,  questo non è possibile.

Certo, per avere tutte queste garanzie è necessario pagare un piccolo prezzo. Si tratta dell’imposta di registro sui contratti di locazione. Questa imposta va versata all’atto della registrazione del contratto di locazione presso Agenzia delle Entrate. La registrazione è importante, perché dimostra che il contratto esiste ed è valido. Quindi se il tuo inquilino danneggia il tuo appartamento in modo grave, smette di pagare l’affitto o sparisce, tu potrai sempre opporgli il contratto.

L’imposta di registro va corrisposta solo per i contratti di locazione a canone libero. Se stipuli un contratto di locazione a canone concordato puoi godere dell’esenzione dall’imposta.

Il Contratto di Locazione ad Uso Abitativo: Per il Conduttore

Molti inquilini pensano che il contratto di locazione ad uso abitativo tuteli solo il proprietario, e che per loro rappresenti un onere. Ma non è così. A ben vedere il contratto di locazione offre all’inquilino una tutela maggiore che al proprietario di casa. In generale gli obblighi tuoi e del proprietario sono più o meno uguali. Certo, ogni mese tu devi pagare il canone di locazione. Però il proprietario ha un appartamento che potrebbe usare per lui o per la famiglia. Ed invece si priva di questa possibilità per affittarlo.

Però in alcuni casi tu, come inquilino, sei tutelato più del proprietario. Soprattutto se decidi di rescindere il contratto in maniera anticipata. Ecco quali sono le differenze:

  • il proprietario di casa può recedere dal contratto di locazione solo in alcuni casi. Ad esempio, se ha bisogno dell’appartamento per sé o per un familiare. In ogni caso, il proprietario dovrà aspettare la scadenza del primo periodo contrattuale
  • tu, invece, puoi decidere di rescindere il contratto in qualsiasi momento se si verificano gravi motivi. Diversamente la disdetta è possibile a partire dalla prima scadenza contrattuale. Quindi se hai stipulato un contratto 4 + 4 potrai recedere dal contratto dopo i primi 4 anni. Se invece hai stipulato un contratto 3 + 2 potrai recedere dal contratto dopo i primi 3 anni

Ma per saperne di più, leggi la nostra guida definitiva alla disdetta del contratto di locazione. Questo articolo ti fa capire in modo chiaro e semplice in che modo il contratto di locazione protegge i tuoi diritti di inquilino.

Il Contratto di Locazione ad Uso Abitativo: per il Proprietario e per l’Inquilino

Stipulare un contratto di locazione ad uso abitativo e registrarlo è pur sempre un onere. Però questa piccola incombenza ti tutela da tanti rischi, ed anche dalle multe! Prima di presentarti il nostro fac-simile di contratto di locazione ad uso abitativo, abbiamo pensato di darti un paio di dritte. Non importa che tu sia il proprietario di un immobile, o un inquilino:

  1. leggi sempre il contratto con attenzione prima di firmarlo. Se c’è qualcosa che non capisci, chiedi spiegazioni ad un agente immobiliare. Dal 2017 è diventato obbligatorio usare i modelli di contratto di locazione ad uso abitativo predisposti dal Ministero delle Infrastrutture. Si tratta di contratti standard, uguali per tutti. Quindi è molto difficile che un proprietario scriva un contratto capestro. Anche perché le persone che sanno scrivere questo tipo di contratti sono veramente poche. Però capire cosa si sta firmando è utile per il proprietario e l’inquilino.
  2. rispetta tutti gli obblighi che  il contratto di locazione ti pone. In caso contrario ti esponi al rischio di un contenzioso civile. Che molto spesso significa perder tempo e soldi, per un risultato che non sempre è certo
  3. al momento della disdetta o della scadenza del contratto, avverti l’altra parte delle tue intenzioni. Non inviare la raccomandata con ricevuta di ritorno senza dire nulla a chi di ha dato il suo appartamento in affitto, o a chi ogni mese ti paga il canone di locazione.

Se seguite queste tre semplici regole, scoprirete presto che il contratto di locazione ad uso abitativo rende la vita più facile a entrambe. Ovviamente in giro ci sono anche tanti furbetti. E questo vale sia per i proprietari che per gli inquilini. Ma tutelarsi è possibile.

Il Fac-Simile del Contratto di Locazione ad Uso Abitativo

Il fac-simile del contratto di locazione ad uso abitativo che trovi qui sotto è un modello per le locazioni a canone concordato. Ma con le opportune modifiche, è possibile utilizzarlo anche come modello per le locazioni a canone libero. Gran parte del lavoro di scrittura del contratto è già fatto! Non ti resta che leggerlo, comprendere quali clausole fanno al causo tuo, quali vanno modificate o aggiunte, e compilarlo!

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_________________________________________________________________________________________

 

CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVA

(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3)

 

Il/La sig./soc.  ………………………………………………………………….. di seguito

denominato/a locatore (assistito/a da  ……………………………………… in persona di

……………………………) concede in locazione al/ alla sig.  …………………………………..

di seguito denominato/ a conduttore, identificato/ a mediante  ……………………………………

(assistito/a da ……………………..in persona di ……………………………………. ), che

accetta, per sé e suoi aventi causa,

  1. A) l’unità immobiliare posta in ………………………… via ………………………. n. ……. piano …… scala …… int. ….. composta di n. ……. vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare quali: soffitta, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.)

…………………………………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………………………….…………………

non ammobiliata / ammobiliata come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.

  1. B) una porzione dell’unità immobiliare posta in ………………………… via ………………………. n. ……. piano …… scala …… int. ….. composta di n. ……. vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare quali: soffitta, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc. ) il cui utilizzo è regolato nel seguente modo ……………………………………………………………………………………………

non ammobiliata / ammobiliata  come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.

  1. a) estremi catastali identificativi dell’unità immobiliare : ……………………………..………………
  2. b) prestazione energetica:…………………………………………………………………………….
  3. c) sicurezza impianti ………………………………………………………………………………..…
  4. d) tabelle millesimali: proprietà ……… riscaldamento …….… acqua …… altre ……………………

La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti.

 

Articolo1

(Durata)

Il contratto è stipulato per la durata di ……………… anni, dal …………….. al ………………, e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3 della legge n. 431/98, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al citato articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato tale disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto.
Articolo 2

(Canone)

 

  1. Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall’Accordo territoriale tra

………………………………………………… e depositato il …………. presso il Comune di

………………………………………. , ovvero dall’accordo integrativo sottoscritto tra …… in

data ……., è convenuto in euro ………………….. , che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero………………………….., in n.……… rate eguali anticipate di euro ……………… ciascuna, alle seguenti date:…………………………………………………

Nel caso in cui l’Accordo territoriale di cui al presente punto lo preveda, il canone viene aggiornato

ogni anno nella misura contrattata del ……………, che comunque non può superare il 75% della variazione Istat ed esclusivamente nel caso in cui il locatore non abbia optato per la “cedolare secca” per la durata dell’opzione.

 

  1. Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dal decreto di cui all’articolo 4, comma 3, della legge n. 431/1998, è convenuto in euro ………………………., importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero…………………………….., in n. ……… rate eguali anticipate di euro ……………………ciascuna, alle seguenti date ………………………………..….

Nel caso in cui nel predetto decreto sia previsto, il canone è aggiornato annualmente nella misura contrattata del ……………,che comunque non può superare il 75% della variazione Istat ed esclusivamente nel caso in cui il locatore non abbia optato per la “cedolare secca”

 

Articolo 3

(Deposito cauzionale e altre forme di garanzia)

 

A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa  al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro ……………………….. pari a ……..……. mensilità  del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione, salvo che la durata contrattuale minima non sia, ferma la proroga del contratto per due anni, di almeno 5 anni o superiore. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell’unità immobiliare sia dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

 

Eventuali altre forme di garanzia:.…………

 

Articolo 4

(Oneri accessori)

 

Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato D al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro

dell’economia e delle finanze ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/1998 e di cui il presente contratto costituisce l’allegato A.

 

In sede di consuntivo, il pagamento degli oneri anzidetti, per la quota parte di quelli

condominiali/comuni a carico del conduttore, deve avvenire entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione – anche tramite organizzazioni sindacali – presso il locatore (o il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente, dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal rendiconto dell’anno precedente. Per le spese di cui al presente articolo il conduttore versa una quota di euro……………salvo conguaglio.

 

Articolo 5

(Spese di bollo e di registrazione)

 

Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti sono a carico del conduttore.

Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone documentata comunicazione al conduttore – che corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà – e all’Amministratore del condominio ai sensi dell’art. 13 legge 431 del 1998.

Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo.

 

Articolo 6

(Pagamento)

 

Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone, nonché di quant’altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone, costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

 

Articolo 7

(Uso)

 

L’immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi ……………………………………..…

Salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocazione e di comodato sia totale sia parziale. Per la successione nel contratto si applica l’articolo 6 della legge n. 392/78, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404/1988.

 

Articolo 8

(Recesso del conduttore)

 

E’ facoltà del conduttore recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima.

 

Articolo 9

(Consegna)

 

Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all’uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.

 

Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’unità immobiliare, ai sensi dell’articolo 1590 delCodice civile di quanto segue:

………………………………………..………………………………………………………………

……………………………… ovvero di quanto risulta dall’allegato verbale di consegna.
Articolo 10

(Modifiche e danni)

 

Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.

Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.

 

Articolo 11

(Assemblee)

 

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle

deliberazioni dell’assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.

 

Articolo 12

(Impianti)

 

Il conduttore – in caso d’installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a servirsi unicamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.

Per quanto attiene all’impianto termico autonomo, ove presente, ai sensi della normativa del d.lgs n. 192/05, con particolare riferimento all’art. 7 comma 1, il conduttore subentra per la durata della detenzione alla figura del proprietario nell’onere di adempiere alle operazioni di controllo e di manutenzione.

 

Articolo 13

(Accesso)

 

Il conduttore deve consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione.

Nel caso in cui il locatore intenda vendere o, in caso di recesso anticipato del conduttore, locare l’unità immobiliare, questi deve consentirne la visita una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti modalità:

……………………………………….……………………………………………..………………….

…………………………………………………………………………………………………………

 

 

Articolo 14

(Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale)

 

La Commissione di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431 del 1998, è composta da due membri scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore.

L’operato della Commissione è disciplinato dal documento “Procedure di negoziazione e

conciliazione stragiudiziale nonché modalità di funzionamento della Commissione”, Allegato E al citato decreto.

La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali.

La richiesta di attivazione della Commissione non comporta oneri.

 

Articolo 15

(Varie)

 

A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.

Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto.

Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (d.lgs n. 196/03).

Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/1978 e n. 431 del 1998 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431 del 1998 ed all’Accordo definito in sede locale.

 

Altre clausole: …………………………………………………………………………………..

…………………………………………………………………………………………………..

 

Letto, approvato e sottoscritto

 

……………………………, lì, ……………….

 

Il locatore ……………………………………

 

Il conduttore …………………………………

 

 

A mente degli articoli 1341 e 1342 del codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 3 (Deposito cauzionale e altre forme di garanzia), 4 (Oneri accessori), 6 (Pagamento, risoluzione), 9 (Consegna), 10 (Modifiche e danni), 12 (Impianti), 13 (Accesso), 14 (Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale) e 15 (Varie) del presente contratto.

 

Il locatore ……………………………………

 

Il conduttore …………………………………

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