Contratto di Locazione

Il Contratto di Locazione Non Registrato

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Registare un contratto di locazione comporta oneri in termini di tempo e di denaro. Per questo motivo, capita che locatore e conduttore si accordino per non registrare il contratto. Si tratta di una pratica ancora frequente, soprattutto tra chi affitta il proprio immobile a studenti universitari, o con contratti transitori. Anche se in questo caso parlare di contratto è superfluo:

  • nella maggior parte dei casi un contratto non esiste. Le parti si accordano sulla parola, senza alcuna documentazione scritta. Salvo, ovviamente, per la tracciatura del pagamento dei canoni di locazione. Infatti, tenere traccia del pagamento dei canoni – per poi portare questa documentazione in futuro davanti a un giudice – è sempre possibile
  • anche se il contratto esiste, se non è registrato si tratta di un contratto nullo: è come se non esistesse.  Nella realtà però anche se il contratto non esiste tu hai un appartamento, percepisci un canone, e l’appartamento è occupato da una persona. Queste circostanze possono produrre tutta una serie di effetti

In questo post illustriamo i rischi cui si espone chi opta per un contratto di locazione non registrato. I rischi non coinvolgono – come si potrebbe pensare – solo il proprietario, ma anche l’inquilino.

Il Contratto di Locazione Non Registrato: La Restituzione dei Canoni di Locazione

Ricapitoliamo un punto che non sempre è facile capire, ma che è importante. Il contratto non registrato è nullo. Anche se hai stipulato il contratto, anche se tu e l’inquilino lo avete firmato, agli occhi della legge questo documento non esiste.

Ma intanto, nel tuo appartamento vi è una persona che sta pagando i canoni di locazione. Il canone può essere pagato mediante bonifico bancario, o anche in contanti. La modalità di pagamento non importa: è sufficiente che abbia luogo un trasferimento di denaro da parte del tuo inquilino.

A questo punto la domanda è spontanea: se il contratto non esiste, se è nullo, a che titolo il tuo inquilino paga il canone di locazione? Potresti rispondere: perché abita in casa mia. Ed è vero, ma il punto è che il contratto è nullo. Quindi agli occhi della legge:

  • il tuo inquilino non ha alcun motivo per corrisponderti i canoni di locazione
  • tu non hai alcun titolo per ricevere questi pagamenti

Il risultato? Se va tutto bene non succede nulla: alla fine del contratto l’inquilino lascia l’appartamento senza nulla a pretendere. Forse, il tuo inquilino non sa di avere il coltello dalla parte del manico.

Infatti, il tuo inquilino può andare davanti a un giudice, e chiedere la restituzione di tutti i canoni di affitto che ti ha pagato.

Oppure, dato che non esiste alcun titolo per pretendere il pagamento del canone di locazione, il tuo inquilino può semplicemente decidere di non pagare il canone, continuando a restare nell’appartamento.

Queste non sono cose che diciamo noi per metterti paura: si tratta di regole create da una sentenza della Corte di Cassazione: la sentenza 18213 del 17 settembre 2015. Quindi, se non hai registrato il contratto di locazione, e la cosa viene portata in giudizio c’è il 90% di possibilità che il giudice ti ordini di restituire tutti i canoni di locazione

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Il Contratto di Locazione Non Registrato: Lo Sfratto per Morosità

A questo punto, starai pensando che puoi pur sempre trarti di impiccio sfrattando l’inquilino che ti ha smesso di pagare il canone. Ed invece no: ricorda la regola fondamentale. Il contratto non registrato non esiste. Quindi si risparmia sulle tasse, certo – ma se un contratto non esiste, non esiste neanche la morosità dell’inquilino.

In che senso? Non puoi citare il tuo inquilino per morosità. Infatti non hai alcuna copia del contratto per dimostrare di aver effettivamente dato in locazione l’immobile. E se una copia del contratto esiste, non è registrato. Quindi è nullo.

A questo punto vi è chi ti suggerisce di sanare questa irregolarità e registrare il contratto. E poi citare l’inquilino. Ma anche in questo caso, ricorda che il contratto è valido solo dalla data di registrazione in poi. Non per il periodo precedente. Si tratta di una soluzione poco efficace per il proprietario di casa. Ma molto redditizia per il suo avvocato.

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Se il tuo inquilino decide di smettere di pagare il canone e restare nell’appartamento l’unico modo che hai per risolvere la situazione è intentare una causa di occupazione senza titolo. Si tratta di un procedimento molto più lungo ed oneroso della procedura per sfratto esecutivo.

Esistono poi altri rischi, ma questi sono i rischi maggiori e più onerosi. Ma passiamo a vedere quali sono le conseguenze della mancata registrazione del contratto di locazione sull’inquilino.

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Il Contratto di Locazione Non Registrato: Cosa Succede all’Inquilino?

La risposta a questa domanda è semplice: il conduttore è responsabile in solido per il mancato pagamento dell’imposta di registro.

L’obbligo di registrare il contratto di locazione spetta al locatore, ma se la registrazione non ha luogo l’Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento dell’imposta di registro a te, oltre che al locatore. Quindi, oltre al canone di locazione, ti ritroveresti a pagare anche il 50% dell’imposta di registro.

Per il resto, la mancata registrazione del contratto non ha conseguenze particolari su di te. Certo, può accadere quanto segue:

  • dal momento che il contratto di locazione non è registrato, il proprietario di casa può scegliere di aumentare il canone di locazione a suo piacimento
  • il proprietario di casa può mandarti via dall’appartamento senza alcun motivo particolare, e con un preavviso molto breve

Se pensi di essere comunque in posizione di forza rispetto al proprietario, tieni presente che intentare causa, smettere di pagare i fitti, decidere di restare nell’appartamento è comunque oneroso da molti punti di vista.

Poi vi è un’altra considerazione da fare: la scelta di non stipulare il contratto o di non registrarlo la dice lunga sull’affidabilità del proprietario. In linea di massima, chi ti propone di non registrare il contratto – o semplicemente chi non registra il contratto senza dirti nulla, non solo ti sta ingannando.

E’ molto probabile che ti stia anche proponendo un appartamento dallo stato di manutenzione scadente. Chi sceglie di risparmiare l’importo della tassa di registro, che non è eccessivo, molto probabilmente sceglierà di risparmiare anche sugli impianti dell’appartamento, sulla sua manutenzione, sulle sue finiture ed altro. Magari a fronte di un canone di locazione molto superiore al valore dell’immobile.

Pensaci: vale la pena spendere di più, per ritrovarti senza garanzie di alcun tipo, in un appartamento sicuramente peggiore di quello offerto da chi invece affitta secondo le regole?

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