Contratto di Locazione

Contratto di Locazione: Le 4 tipologie di contratto adatte alla tua abitazione

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Chi non ha mai stipulato un contratto di locazione, oppure ha poca dimestichezza con i contratti in generale, spesso quando deve affittare un appartamento si trova in difficoltà. Come si scrive un contratto di locazione? Quanti tipi di contratto esistono, e come faccio a scegliere quello migliore per me? E dopo la stipula del contratto, cosa succede?

Queste sono solo alcune delle domande che si pongono tanto i proprietari quanto gli inquilini. In questo post cerchiamo di dare una risposta il più chiara possibile a tutti i dubbi più comuni circa il contratto di locazione. Partiamo dalle tipologie dei contratti di locazione ad uso abitativo, per giungere alla cessazione del contratto di locazione, ed a un eventuale subentro. Se abbiamo tralasciato qualcosa, o se non trovi la risposta ad una delle tue domande, lascia un messaggio nel box che trovi alla fine di questo articolo, e ti risponderemo al più presto.

Cosa è un Contratto di Locazione

Ogni contratto è un accordo concluso tra due o più persone (individui, o anche persone giuridiche), generalmente per iscritto, che crea regole in merito al loro rapporto. Alcuni stipulano contratti verbali, ma noi sconsigliamo fortemente questa pratica, e qui ti spieghiamo perché i contratti di affitto verbali sono da evitare sempre.

Esistono tanti tipi di contratti, ognuno creato per uno scopo diverso. Il contratto di locazione quindi è un accordo concluso tra il locatore ed il conduttore, per creare le regole dell’affitto di un immobile. Le regole sono create di comune accordo, e si applicano ad entrambe le parti.

Le Tipologie di Contratto di Locazione

A questo punto, potresti pensare che tutti abbiano la massima libertà di creare il contratto di locazione che più gli piace. In realtà le cose non stanno proprio così. Esistono quattro tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo:

  • i Contratti di Locazione 4 + 4
  • i Contratti di Locazione 3 + 2
  • i Contratti di Locazione Transitoria
  • i Contratti di Locazione per Studenti

Ognuno di questi contratti ha una durata diversa, ed i suoi particolari vantaggi o svantaggi.

Il Contratto di Locazione 4 + 4

Questa tipologia di contratto prevede l’affitto di un immobile per un periodo iniziale di 4 anni, che può essere prorogato ad altri 4 anni. Il rinnovo ha luogo in modo automatico, a meno che una delle parti non comunichi la disdetta alla scadenza del primo periodo di locazione.

I contratti 4 + 4 sono conosciuti anche come “contratti liberi”. Chi sceglie questa tipologia di contratto può definire il canone annuo in totale libertà, secondo i prezzi del mercato degli affitti.

Nota bene però che scegliendo questa tipologia di contratto non è possibile accedere al regime di cedolare secca. Quindi, il reddito percepito dall’affitto del tuo immobile sarà tassato in base all’aliquota IRPEF ordinaria. Se stai pensando di affittare il tuo immobile con un contratto libero, nel nostro post sui contratti 4 + 4 trovi tutto quello che devi sapere su questa tipologia contrattuale.

I Contratti di Locazione 3 + 2

Dire contratto di locazione 3 + 2 è un modo diverso per dire contratto di locazione con canone concordato. Rispetto ai contratti liberi, si tratta di contratti che hanno una durata inferiore, in genere di massimo 5 anni.

La particolarità di questi contratti è che il canone non è determinato dal rapporto tra domanda ed offerta di immobili ad uso abitativo, ma è stabilito in base ad accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e le associazioni degli inquilini.

Quindi, in linea di massima il canone di locazione che puoi chiedere con un contratto 3 + 2 è un po’ inferiore al canone “libero”. Il vantaggio però è che se scegli l’opzione della cedolare secca, il reddito che ricavi dalla locazione è tassato in misura del 10%. Inoltre sei esentato dall’imposta di bollo e dall’imposta di registro. Certo, per capire bene se ti conviene stipulare un 4 + 4 o un 3 + 2 dovrai sederti a tavolino e fare un po’ di conti. Ma nel frattempo, se vuoi sapere di più su come funzionano questi contratti, puoi leggere la nostra guida sui contratti di locazione a canone concordato.

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I Contratti di Locazione Transitori

Questa è una tipologia di contratto di locazione introdotta alla fine degli anni ‘90, che come particolarità ha:

  • durata minima non inferiore ad un mese
  • durata massima non superiore a 18 mesi

In genere questi contratti sono stipulati con persone che – per qualsiasi motivo – devono trascorrere un breve periodo di tempo al di fuori della città di residenza. Può trattarsi sia di studenti che di lavoratori. Se questa tipologia di contratto ti interessa, considera che esistono delle limitazioni: la limitazione principale è che i contratti transitori non possono essere usati per affittare case per vacanze.

Ma se per qualsiasi altro motivo sei alla ricerca di un inquilino che risieda nel tuo appartamento per tempi brevi, questo contratto può fare al caso tuo. Per conoscere i vantaggi e le limitazioni di questi contratti, leggi la nostra guida sui contratti di affitto ad uso transitorio.

I Contratti di Locazione per Studenti

Questa è una tipologia di contratto di locazione molto flessibile, che puoi usare per:

  • affittare un intero immobile
  • affittare parti dell’immobile – come una singola stanza, un singolo piano, ecc.

I contratti di locazione per studenti hanno una durata minima di 6 mesi, ed una durata massima di 36 mesi. Come nel caso dei contratti transitori, è possibile accedere al regime della cedolare secca.

Alcuni preferiscono affittare il proprio appartamento a studenti, poiché il vantaggio di questo tipo di affitti è che generano un reddito maggiore dell’affitto alle famiglie. Altri invece si guardano bene dall’affittare a studenti, poiché temono schiamazzi e danni all’appartamento. Se stai pensando di usare questo tipo di contratto, il nostro consiglio è di leggere questo post sui pro ed i contro dell’affitto a studenti.

I Modelli (Fac-Simile) di Contratto di Locazione

La seconda domanda che chi deve stipulare un contratto di locazione si trova ad affrontare è quella di come scrivere il contratto. Vi è chi preferisce rivolgersi ad un avvocato, mentre molti trovano più comodo fare da se.

Se sei tra quanti preferiscono scrivere il contratto da soli, abbiamo un paio di dritte per te:

  • su internet spesso si trovano modelli di contratto di locazione gratuiti. Questi modelli possono andare bene per un contratto 4 + 4, ma non per gli altri tipi di contratto
  • a partire dal 16 gennaio 2017, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha introdotto modelli di contratto di locazione per uso abitativo, transitoria, e per studenti. L’uso di questi modelli è obbligatorio per chiunque voglia stipulare un contratto a canone concordato, con o senza cedolare secca
  • i modelli obbligatori vanno modificati ed adattati alle tue esigenze. Sul sito del Ministero trovi i modelli pubblicati in pdf. Puoi scaricarli e stamparli, ma se non sai usare bene Adobe Acrobat, modificarli è difficile.

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Per aiutarti noi abbiamo trasferito tutti i modelli in formato word:

La Registrazione del Contratto di Locazione

Hai confrontato tutte le tipologie contrattuali esistenti, ed hai trovato quella che fa al caso tuo, e ti accingi a concludere il contratto. Ricorda che un obbligo fondamentale successivo alla stipula del contratto è la registrazione.

La registrazione va effettuata sempre dal proprietario dell’immobile, e sempre a suo nome. Non dar retta a chi ti propone “escamotage” e “trucchi” vari: si tratta del modo migliore per avere fastidi in seguito.

Puoi registrare il contratto di locazione entro 30 giorni dalla sua conclusione. Se hai optato per la cedolare secca, la registrazione avrà luogo a costo zero. Negli altri casi l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità del contratto.

La registrazione può essere effettuata sia di persona, recandosi presso l’Agenzia delle Entrate, che in via telematica. Per registrare il contratto, avrai bisogno di:

  • una copia del modello RLI
  • il contratto di affitto
  • i dati anagrafici – incluso il codice fiscale – tuoi e del tuo inquilino
  • informazioni sulla rendita catastale dell’immobile, la categoria catastale, la data di acquisto, le pertinenze
  • una scansione del documento di identità tuo e del tuo inquilino

La registrazione è uno degli obblighi principali che segue la firma del contratto. Per questo, sul blog di Gromia ne abbiamo parlato varie volte:

Cosa Succede Dopo la Registrazione del Contratto di Locazione

Dopo la registrazione del contratto di locazione, le preoccupazioni principali del proprietario di casa sono tre:

  • l’inquilino pagherà il canone di locazione in modo puntuale?
  • quando e come devo pagare le tasse?
  • quali lavori, migliorie, ed interventi di manutenzione vanno pagati dal proprietario, e quali dall’inquilino?

Per quanto riguarda la prima domanda, una soluzione comoda e veloce per evitare il rischio di morosità esiste, e te la spieghiamo qui.  In questi post poi trovi:

Infine, in questo post parliamo della ripartizione degli oneri tra proprietario ed inquilino.

E adesso veniamo ad altri argomenti. Le tasse, il rischio di morosità e la questione di chi paga cosa sono una parte importante del “lavoro” di un proprietario di casa, ma vi sono anche tante altre possibilità che possono verificarsi dopo la firma del contratto. Ad esempio:

Devo rilasciare una ricevuta quando ricevo il canone di locazione dall’inquilino?

Questa domanda riguarda soprattutto chi percepisce il canone di locazione mediante bonifico bancario, o altre forme di pagamento elettronico. Chiariamo subito che l’emissione della ricevuta d’affitto è sempre obbligatoria. Si tratta di una regola introdotta negli anni ‘70, quando i pagamenti elettronici non esistevano ancora.

Quindi la risposta è si, la ricevuta va sempre emessa. Il dubbio è il seguente: le tracce dei pagamenti elettronici valgono come una ricevuta cartacea, oppure no? Noi preferiamo lasciare questa risposta al giudice, poiché non è nostra competenza. Però nel frattempo in questo post trovi una guida alla ricevuta d’affitto 2018. Qui invece abbiamo messo a tua disposizione il fac-simile della ricevuta del pagamento del canone di locazione.

Cosa succede se il contratto è terminato e voglio rinnovarlo?

In questo caso vale la pena distinguere tra la proroga del contratto, ed il rinnovo vero e proprio. Le regole di base sono queste:

  • al termine della prima scadenza, tutti i tipi di contratto che abbiamo descritto in questo post sono prorogati automaticamente. Quindi non dovrai fare nulla
  • al termine della seconda scadenza, dovrai invece stipulare un nuovo contratto. Potrai scegliere se lasciare le clausole del vecchio contratto invariate, oppure se modificarle

In ogni caso, sia la proroga che il rinnovo del contratto di locazione vanno registrati, ed è dovuto il pagamento dell’imposta di registro – sempre che tu non abbia optato per il regime di cedolare secca.  In questo post, chiariamo tutti i dubbi sulla proroga ed il rinnovo del contratto.

Cosa succede se alla fine del contratto voglio semplicemente terminare la locazione?

La risposta a questa domanda è semplicissima: a prescindere dalla tipologia contrattuale che hai scelto, basta attendere il termine del primo periodo contrattuale, ed inviare una lettera di disdetta.

Considera che non è questa l’unica possibilità: puoi disdire il contratto anche prima di questo termine, ma solo in via consensuale, oppure per gravi motivi. La disdetta è possibile sia per il proprietario, che per l’inquilino.

Dal momento che in Italia l’80% delle persone è proprietario di casa, e gli inquilini sono solo una minoranza, la legge li tutela in modo particolare. Quindi gli inquilini hanno più possibilità di concludere un contratto di locazione anche prima della scadenza naturale. Per conoscere tutte le informazioni su questo argomento, il nostro consiglio è di leggere la guida alla disdetta del contratto di locazione. Qui invece trovi un modello di lettera di disdetta del contatto di locazione, pensato per essere usato dal proprietario di casa. Infine, qui c’è un modello per il verbale di riconsegna dell’immobile da parte dell’inquilino.

Cosa succede se – per vari motivi – un nuovo inquilino subentra nel contratto all’inquilino precedente?

Il subentro in un contratto è un’eventualità piuttosto frequente. Se pensi che, in futuro, un nuovo inquilino possa succedere nel contratto all’inquilino precedente, il nostro consiglio è di inserire da subito una clausola che consente il subentro nel contratto di locazione. Diversamente devi sciogliere il contratto vecchio, e crearne uno nuovo.

Fatto ciò, effettuare il subentro è semplicissimo: è necessario che il vecchio ed il nuovo inquilino si accordino mediante una scrittura privata, che tu sottoscriverai. Dopodiché dovrai predisporre tutta la documentazione del caso, e registrare la variazione delle parti del contratto mediante il modello RLI.

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