Contratto di Locazione

Il Modello RLI Editabile: La Guida Definitiva

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Se sei un proprietario di casa, prima o poi dovrai avere a che fare il con il modello RLI. Quindi, per aiutarti a gestire tutti i tuoi affari al meglio e con poca spesa (per compilare il modello RLI non serve un commercialista!), in questo post trovi tutte le informazioni necessarie a capire cosa è questo modello, a cosa serve, e come si compila.

Cosa è il Modello RLI

RLI significa “Registrazione Locazione Immobili”. Si tratta di un modello pubblicato dall’Agenzia delle Entrate, che serve per:

  • richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili
  • comunicare eventuali proroghe dei contratti di locazione
  • comunicare anche le cessioni, risoluzioni o i subentri nei contratti
  • esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca
  • comunicare i dati catastali dell’immobile che hai dato in affitto

L’uso del modello RLI per tutte queste comunicazioni è obbligatorio dal 31 marzo 2014. Se sei tra quanti girano in rete per cercare informazioni su come richiedere la registrazione del contratto di locazione o altro, forse ti sarà capitato di imbatterti in altri modelli. Ti ricordiamo che i seguenti modelli non sono più validi:

  • Modello 69
  • Modello Siria
  • Modello Iris
  • Modello RR

Quindi se in giro leggi post su come compilare il modello Siria per esercitare l’opzione della cedolare secca, tieni presente che si tratta di informazioni non aggiornate.

Quale Versione del Modello RLI Utilizzare

A partire dal 19 settembre 2017, è diventato obbligatorio utilizzare il Modello RLI 2018. Puoi scaricare il modello RLI gratis sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Se ti sei rivolto a un professionista, ricorda che nessuno ha diritto di chiederti un compenso per aver scaricato il modello da internet.

Come Compilare il Modello RLI

Il Modello RLI Consta di 5 pagine, e comprende cinque quadri:

  • Quadro A – Dati Generali
  • Quadro B – Soggetti
  • Quadro C – Dati degli Immobili
  • Quadro D – Locazione ad uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca
  • Quadro E – Locazione con canone differente per una o più annualità

In alto su ogni pagina del modello trovi uno spazio riservato all’inserimento del codice fiscale. Prima di compilare i singoli quadri del modello RLI, ti conviene riportare il tuo codice fiscale, ed eventualmente il numero del modello che stai compilando.

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Come Compilare il Quadro A del Modello RLI

La compilazione di questo quadro richiede un po’ di attenzione. Se stai registrando un nuovo contratto, dovrai compilare la Sezione I. In questa sezione, in alto a sinistra trovi lo spazio “tipologia di contratto”. In questo spazio devi inserire il codice del tipo di contratto per cui compili il modello RLI. I codici dei contratti di locazione sono i seguenti:

  • L1 Locazione di immobile ad uso abitativo
  • L2 Locazione agevolata di immobile ad uso abitativo
  • L3 Locazione di immobile a uso abitativo (contratto assoggettato ad IVA)
  • L4 Locazione finanziaria di immobile a uso abitativo
  • S1 Locazione di immobile a uso diverso dall’abitativo
  • S2 Locazione di immobile strumentale con locatore soggetto ad IVA
  • S3 Locazione finanziaria di immobile a uso diverso dall’abitativo
  • T1 Affitto di fondo rustico
  • T2 Affitto di fondo rustico agevolato
  • T3 Affitto di terreni ed aree non edificabili, cave e torbiere
  • T4 Affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (contratto assoggettato ad IVA)

Sulla stessa riga trovi poi tre caselle:

  • pagamento intera durata
  • eventi eccezionali
  • casi particolari

Vediamo a cosa servono queste caselle, e quando vanno barrate. La prima casella si riferisce al pagamento dell’imposta di registro per i contratti di locazione pluriennali. Per chi ha dato un appartamento in affitto, questa casella va barrata se scegli di versare l’imposta di registro per tutta la durata del contratto in un’unica soluzione.

La casella “eventi eccezionali” va usata solo da chi gode di agevolazioni fiscali a seguito di calamità naturali.

La casella “casi particolari” serve a comunicare casi molto specifici:

  • hai stipulato un contratto di affitto con un canone diverso per una o più annualità. Se questo è il tuo caso, nella casella inserirai il codice 1
  • hai stipulato un contratto di sublocazione. In questo caso, inserirai il codice 2
  • hai stipulato un contratto di affitto con canone diverso per una o più annualità, e vuoi pagare l’imposta di registro per tutte le annualità in un’unica soluzione. Se questo è il tuo caso, devi inserire il codice 3

Il resto della Sezione I non pone difficoltà particolari: devi riportare gli estremi del contatto di locazione, ed i dati del garante.

Sull’ultima riga di questa sezione trovi uno spazio per gli allegati. In internet si legge spesso che allegare il contratto di locazione al modello RLI non è obbligatorio. In realtà, se stai usando il modello RLI per richiedere la registrazione del contratto di locazione presso l’ufficio territoriale, devi:

  • indicare quanti esemplari del contratto tu ed il tuo inquilino avete firmato
  • presentare due copie originali del contratto all’ufficio territoriale
  • se al contratto di locazione hai allegato altri documenti, quali ad esempio un inventario dei mobili contenuti nell’appartamento, fotografie che documentano lo stato dell’immobile ecc. devi indicare il numero di documenti allegato al contratto.

La Sezione II del Quadro va compilata solo se:

  • stai effettuando un adempimento successivo alla registrazione
  • vuoi prorogare il contratto di locazione
  • un inquilino è subentrato nel contratto di locazione
  • vuoi esercitare l’opzione della cedolare secca
  • devi comunicare la risoluzione del contratto

In questa sezione devi inserire, al solito, i riferimenti del contratto. Si tratta di un’operazione molto semplice. Qualche difficoltà potrebbe essere posta dalla compilazione delle caselle che trovi sulla prima riga di questa sezione. Vediamo quindi a cosa servono queste caselle, e cosa scrivere in ciascuna di esse.

La casella “adempimenti successivi” serve a specificare quale tipo di adempimento stai effettuando. I codici da inserire in questa casella sono:

  • codice 1, annualità successiva
  • codice 2, proroga
  • codice 3, cessione
  • codice 4, risoluzione
  • codice 5, conguaglio d’imposta – puoi usare questo codice solo se presenti il modello RLI in via telematica
  • codice 6, subentro
  • codice 7, risoluzione con pagamento contestuale del corrispettivo

La casella “tipologia di proroga” va compilata solo se stai prorogando un contratto di locazione. I codici da inserire in questa casella sono:

  • codice 1, per i contratti in regime di mercato
  • codice 2, per i contratti in cedolare secca
  • codice 3, per i contratti misti, ovvero i contratti dove un locatore è in regime di mercato, e l’altro beneficia della cedolare secca

La casella “subentro” va compilata indicato la tipologia di subentro nel contratto. I codici da usare  per le locazioni ad uso abitativo sono i seguenti:

  • codice 1, per decesso di una o più parti del contratto
  • codice 2, se si verifica un trasferimento di uno o più diritti reali sull’immobile
  • codice 6, per tutti gli altri casi

La casella “cedolare secca” va compilata per la scelta o la revoca di questa opzione. I codici da inserire sono:

  • codice 1, se tutti i locatori optano per la cedolare secca
  • codice 2, se vi è almeno un locatore che non opta per la cedolare secca
  • codice 3, se nessun locatore opta per la cedolare secca

Ti ricordiamo che puoi accedere alla cedolare secca anche dopo la prima annualità del contratto, o in sede di proroga. Affinché l’opzione abbia effetto, devi dare comunicazione al conduttore mediante lettera raccomandata prima di esercitare l’opzione, e prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive alla prima. Se stai cercando altre informazioni si questo argomento, ti consigliamo di leggere i nostri post sulla cedolare secca.

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La Sezione III del modello RLI va compilata indicando il tuo nome, cognome e codice fiscale. Se hai stipulato direttamente il contratto di locazione – e quindi sei tra le parti del contratto – nella casella “tipo soggetto” devi indicare il codice 1.

Alla fine della Sezione III trovi un riquadro riservato alla presentazione in via telematica. Se preferisci questa modalità di presentazione, salta più avanti in questo post, dove ti spieghiamo come effettuare la presentazione del modello RLI in via telematica

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Come Compilare il Quadro B del Modello RLI

Il quadro B del modello RLI è il quadro che serve a comunicare i dati del conduttore e del locatore. I dati del locatore vanno indicati nella Sezione I, mentre quelli del conduttore andranno comunicati nella Sezione II.

In entrambe i quadri trovi più spazi sia per il locatore che per il conduttore. In genere i contratti di locazione sono stipulati tra due parti, quindi questi spazi multipli non servono. Vi sono però anche dei casi in cui un contratto di affitto è stipulato tra due locatori ed un conduttore. Se questo è il tuo caso, dovrai compilare uno spazio per ciascuno dei locatori. Nella casella “numero locatore” inserirai 1 per il primo  locatore, 2 per il secondo locatore e così via.

La casella “soggetto non presente in atto” va barrata solo se:

  • hai dato in affitto un immobile intestato a te e ad almeno un’altra persona
  • il cointestatario non è indicato nel contratto di locazione

Per quanto riguarda i dati del conduttore, devi prestare attenzione alla casella “tipologia conduttore”. Questa casella va sempre compilata. Se non esistono situazioni particolari riguardanti il tuo inquilino, allora inserirai il codice 3. I codici 1 e 2 vanno indicati solo nel caso di locazione dell’immobile a cooperative, o a persone con codice fiscale provvisorio.

Come Compilare i Quadri C, D ed E del Modello RLI

Tra gli ultimi tre quadri del Modello RLI, quello che richiede più attenzione nella compilazione è il quadro D, sulla cedolare secca. Ti ricordiamo che questo quadro va compilato solo se hai barrato la casella “cedolare secca” nel quadro A. Se invece hai affittato il tuo appartamento con contratto libero, questo quadro non è di tuo interesse.

La parte in assoluto più importante del quadro D è la dichiarazione dei locatori. Questo campo va compilato nei casi seguenti:

  • esercizio dell’opzione della cedolare secca
  • revoca della cedolare secca

Ciascun locatore deve:

  • indicare il suo codice fiscale
  • apporre la propria firma sul modello RLI

Gli altri quadri del Modello RLI non presentano difficoltà di sorta. Ti diamo in ogni caso i seguenti consigli:

  • la compilazione del quadro D richiede una certa attenzione. Tutti i dati sono ricavabili dalla documentazione catastale del tuo immobile: leggila con attenzione prima di procedere a compilare questa sezione
  • il quadro E va compilato solo se il contratto di locazione prevede una o più annualità con un canone differente

Come Presentare il Modello RLI

Il Modello RLI può essere presentato in maniera tradizionale, o anche per via telematica. La presentazione telematica è una modalità relativamente nuova, che in alcuni può generare confusione. In realtà è molto semplice, infatti basta:

  • visitare il sito internet dell’Agenzia delle Entrate, e registrarsi al sito
  • utilizzare il software RLI per i contratti di locazione

Se non hai molta dimestichezza con internet, o semplicemente se non ti fidi della modalità di presentazione telematica, puoi presentare il modello direttamente all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate nella tua città, o anche dare l’incarico di presentare il modello RLI al tuo commercialista o a un altro intermediario.

Modello RLI e Problemi nella Presentazione per via Telematica

Se hai deciso di presentare il modello RLI in via telematica, potresti non riuscire ad inviare il modello poiché, proprio quando premi il tasto “invio”, il sistema visualizza messaggi di errore di vario tipo. Di solito il messaggio che ci si ritrova più di frequente è un messaggio dove ti viene richiesto di dare informazioni che hai già inserito nel modello.

Si tratta di un errore di poco conto, che si verifica quando sul modulo RLI trovi campi per “inserire l’informazione X o l’informazione Y” e li compili entrambe. Per non ricevere più il messaggio di errore e riuscire ad inviare il modulo basta cancellare l’informazione fornita in più.

Infine, vi è il caso di chi ha inviato il modello RLI 2018 in via telematica subito dopo la pubblicazione del modello, alla fine di settembre 2017. A causa di un problema nel nuovo software RLI, alla fine di settembre 2017 vari moduli sono stati scartati dal sistema. Se tra questi moduli vi era anche quello inviato da te, sappi che l’Agenzia delle Entrate non applicherà alcuna sanzione.

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