Contratto di Locazione

Il Recesso dal Contratto di Locazione Senza Preavviso Per Gravi Motivi

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Con questo articolo ci rivolgiamo a tutti gli inquilini che, malgrado si aspettassero di restare nel proprio appartamento per qualche anno, di improvviso si ritrovano a dover recedere dal contratto di locazione. E molto spesso, senza neanche essere in grado di dare i classici sei mesi di preavviso.

Si tratta di una situazione più frequente di quanto non si pensi:

  • magari l’azienda ha chiuso, e l’inquilino è stato trasferito ad una filiale che si trova a 500 km di distanza
  • l’inquilino ha trovato lavoro a tempo indeterminato, e non vuole lasciarsi scappare questa occasione
  • oppure, l’edificio o l’appartamento hanno subito un grave danno strutturale, ma il proprietario non non vuole o non può affrontare le spese per la ristrutturazione

in tutti questi casi, l’inquilino prova a recedere dal contratto di locazione. E si ritrova davanti l’”ostacolo” dei sei mesi di preavviso. A questo punto la domanda che tanti pongono – spesso anche sui forum in internet  – è la seguente: “posso andare via dall’appartamento senza dare i sei mesi di preavviso?”


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Il Recesso Senza Preavviso: Recedere Per Gravi Motivi è Possibile

La risposta a questa domanda è semplice: sì, puoi andare via dall’appartamento anche senza dare il preavviso, ma in questo caso sei tenuto a dover versare al tuo proprietario di casa un canone di locazione per ogni mese di preavviso mancato. A meno che il contratto non stabilisca diversamente.

Facciamo alcuni esempi:

  • dai sei mesi di preavviso? Bene, non dovrai nulla al tuo proprietario
  • hai deciso di andare via dall’appartamento tra un mese, e non dai il preavviso? In questo caso, dovrai pagare sei canoni di locazione al proprietario

Da questa regola non si sfugge. Non ci sono sotterfugi o soluzioni che funzionino. Alcuni per evitare di pagare i sei canoni di locazione cercano di giungere ad un accordo con il proprietario. Il caso tipico è trovare un inquilino che stipula un nuovo contratto di locazione non appena siamo andati via. Si tratta di una possibilità, ma il proprietario ha sempre il potere di rifiutarla: ricorda che l’appartamento è il suo, e quindi il proprietario può fare le regole che vuole, sempre nel rispetto della legge sui contratti di locazione.

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Il Recesso Senza Preavviso: Quali Sono i Gravi Motivi?

Fatta chiarezza sulla regola, passiamo a vedere quali sono i gravi motivi. Tante persone, quando si ritrovano a dover traslocare, pensano che il motivo del trasloco sia “grave”, perché magari hanno fretta di trasferirsi, ed i traslochi sono comunque onerosi.

I “gravi motivi” che permettono di recedere dal contratto di locazione non sono motivi soggettivi, decisi dagli inquilini. Si tratta di motivi stabiliti dalla legge, che valgono per tutti. Se ogni inquilino decidesse che il motivo del trasloco è “grave”, si andrebbe al caos totale.

Secondo gli articoli 4 e 27 della legge n. 392 del 1978, i gravi motivi devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili, e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. Alcuni pensano che questa definizione sia poco precisa, ed in effetti lo è. Però è stata confermata da tante sentenze della Corte di Cassazione. Cosa più importante: i gravi motivi non possono essere previsti con precisione.

Ma quali sono i gravi motivi in parole semplici? Vediamolo subito:

  1. un motivo è grave se non dipende dalla volontà del conduttore – qualsiasi decisione presa in autonomia dal conduttore non vale come grave motivo. Ad esempio: se io cerco un posto di lavoro in un’altra città, il grave motivo non sussiste. Se invece la mia azienda mi licenzia o mi trasferisce in un’altra regione, il grave motivo sussiste perché la decisione di licenziamento o trasferimento non dipende dalla mia volontà ma dall’azienda
  2. un motivo è grave se è imprevedibile – il grave motivo non può essere anticipato. Deve trattarsi di fatti che non era possibile mettere in conto. Il caso classico è di chi era stato assunto con contratto a tempo indeterminato, e si vede improvvisamente licenziato
  3. un motivo è grave se rende gravosa la prosecuzione del contratto – deve trattarsi di fatti che rendono impossibile continuare la locazione dell’immobile. Se io lavoro a 50 o 100 km di distanza da casa, posso pur sempre fare il pendolare, ma se vengo trasferito a 500 km, il proprietario non può aspettarsi che mi sobbarchi 5 ore di viaggio all’andata e 5 al ritorno per andare al lavoro
  4. il grave motivo deve sopravvenire alla costituzione del rapporto contrattuale – il grave motivo deve verificarsi, ovviamente, dopo che il contratto di locazione è stato firmato.

Anche se molto spesso il recesso dal contratto di locazione per gravi motivi ha luogo a causa di cambiamenti nella situazione lavorativa, il lavoro non è l’unico “grave motivo” che induce tante persone a recedere dal contratto di locazione.

Secondo la Corte di Cassazione, altri motivi validi possono consistere anche nella necessità di fornire assistenza ad un parente – vi sono tante persone che non possono permettersi di pagare l’assistenza a domicilio e devono occuparsi dei parenti anziani di persona. Vi sono poi tutta una serie di motivi psicologici, legati ad esempio a lutti, o anche nascite.

Un altro caso che giustifica il recesso è dato dalla presenza di problemi strutturali dell’immobile o dell’appartamento, o anche di problemi condominiali molto gravi, che il proprietario rifiuta o non è in grado di risolvere.

Infine, chiariamo un punto molto importante: finora non abbiamo parlato dell’acquisto di un’abitazione tra i “gravi motivi” che giustificano il recesso dal contratto di locazione senza preavviso. Come mai? Semplicemente, l’acquisto della prima casa non rientra tra i gravi motivi. Sappiamo che comprare casa è oneroso, e che tante persone non se la sentono di pagare la rata del mutuo mentre pagano il canone di locazione per un altro appartamento. In ogni caso, l’acquisto di una casa è deciso in modo autonomo dalla persona, e quindi se vuoi recedere dal contratto senza preavviso dovrai pur sempre versare il dovuto al proprietario.

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