Contratto di Locazione

Quale canone conviene?

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Conviene di più dare in affitto il proprio appartamento a canone libero, oppure con il canone concordato? Questa è la classica domanda che si pongono tutti i proprietari di casa.

Per molti, il modo più facile per capire quale canone conviene è andare su internet, e leggere articoli che propongono esempi tra il guadagno netto che puoi ottenere con il canone concordato, e quanto ti frutta un contatto di locazione a canone libero.

Per Capire Quale Canone Conviene Ti Serve Un Calcolo Personalizzato

Secondo se vuoi capire quale tipo di canone è più redditizio per te questi esempi non sempre sono nel tuo interesse. Ti spieghiamo subito il perché:

  • se vuoi affittare a canone concordato, il canone di locazione avrà un livello minimo ed un livello massimo. Il livello minimo e massimo del canone variano da Comune a Comune, e da zona a zona all’interno di uno stesso Comune. Le simulazioni che trovi già pronte in rete non tengono conto di dove si trova il tuo appartamento, e di quali sono i livelli massimi e minimi del canone
  • se vuoi affittare a canone libero, il problema principale è che potresti ritrovarti in uno scaglione di aliquota IRPEF superiore. Le simulazioni già pronte in rete non considerano quale è il tuo attuale scaglione IRPEF, quindi non riescono a fare una stima attendibile.

In altre parole, piuttosto che di un esempio o di calcoli validi per tutti, hai bisogno di calcoli fatti su misura per te, che tengano conto:

  • delle tue esigenze di reddito
  • delle fasce minime e massime di canone concordato nel tuo Comune di residenza
  • del tuo livello attuale di reddito

Come Calcolare Quale Canone Conviene?

Chi è che può fare tutti questi calcoli? La risposta è: un programma, un commercialista, o anche tu stesso.

Se scegli di fare il confronto tra canone libero e canone concordato usando un programma o un simulatore, considera che i simulatori, per stessa ammissione di chi li propone, fanno i calcoli in base a fasce di canone “standard”. Non in base agli accordi territoriali validi nel tuo Comune.

Quale programmatore si prenderebbe la briga di raccogliere migliaia di accordi territoriali, e di inserire tutte le fasce di canone minimo e massimo, per ciascuno degli oltre 7.000 Comuni italiani? Quale programmatore ti offrirebbe questo programma gratis? Quindi i programmi ed i simulatori gratuiti possono consigliarti un livello di canone approssimativo, che tu magari non puoi chiedere perché è superiore alla fascia massima applicata nel tuo Comune di residenza.

La soluzione più comoda è quella di affidarsi a un commercialista. Ma vi è anche chi preferisce risparmiare e fare da sé.

Come Fare il Confronto tra Canone Libero e Canone Concordato

Lascia perde simulatori, formule e quant’altro, soprattutto se non capisci bene come funzionano, e come sono stati fatti i calcoli.

Nessuno riesce a capire i tuoi interessi economici meglio di te. Per questo motivo, se proprio non vuoi affidare il calcolo ad un professionista, ti spieghiamo come fare a capire quale canone conviene:

  • procurati i più recenti accordi territoriali del Comune dell’appartamento che vuoi affittare
  • se, come spesso accade, il Comune non ha adottato accordi territoriali, procurati l’accordo del Comune più vicino, e con le stesse caratteristiche demografiche

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Accordi alla mano, per capire quale canone conviene, segui i seguenti passi:

  • ricava i livelli di canone minimo e massimo che puoi chiedere per il tuo appartamento. Gli accordi territoriali specificano i livelli di canone per metro quadro. Quindi per ricavare il canone di locazione massimo dovrai moltiplicare il canone per metro quadro per il numero di metri quadri del tuo appartamento. Questo valore andrà moltiplicato per 12 per ricavare il canone annuo
  • ricava il canone annuo in regime di canone libero. Attenzione: è anche qui che i calcolatori vengono meno. Il canone libero infatti è il canone che hai intenzione di chiedere ad un potenziale inquilino. Ma non è detto che tu riesca effettivamente ad affittare l’appartamento per quel canone. Per il momento, e per semplificare le cose, basa i tuoi calcoli sul canone annuo in regime libero.

Come Calcolare Il Reddito Da Locazione in Regime di Canone Concordato

In primo luogo, stabilito il livello di canone annuo, devi:

  • applicare il livello di rivalutazione Istat prevista, ed aggiungerlo al canone annuo
  • calcolare il 10% del totale del canone annuo. Questo valore è l’importo della tassazione sul reddito da locazione in regime di canone concordato
  • sottrarre l’importo delle tasse dal totale del canone annuo.

Ad esempio, se scegli di dare in affitto il tuo appartamento per un canone annuo di 10.000 Euro, in regime di canone concordato con cedolare secca, l’importo della tassazione sarà pari a 1.000 Euro l’anno. Il tuo ricavo sarà pari a 900 euro al mese.

Attenzione: questo valore corrisponde al ricavo al lordo dell’IMU e della TASI! Quindi per conoscere il tuo guadagno netto dovrai sottrarre le aliquote IMU e TASI al tuo reddito supplementare di 9.000 Euro annui.

Come Calcolare Il Reddito Da Locazione in Regime di Canone Libero

Il calcolo del tuo guadagno netto in regime di canone libero è leggermente più complesso. Infatti, il reddito in questo caso non è tassato in maniera separata, ma assoggettato al regime dell’IRPEF.

Quindi, in primo luogo dovrai:

  • identificare lo scaglione dell’aliquota IRPEF di tuo interesse, e calcolare il tuo reddito
  • identificare tutti gli oneri che puoi dedurre dalla dichiarazione dei redditi, come anche tutte le detrazioni e tutti i crediti di imposta cui hai diritto
  • il valore che hai ottenuto a questo punto è il reddito imponibile
  • a questo valore dovrai aggiungere il 95% dell’importo del canone annuo

Una volta ottenuta la somma di tutti questi importi, dovrai verificare quale aliquota IRPEF si applica al tuo reddito complessivo. Infatti, percepire un ulteriore reddito da locazione potrebbe farti balzare in uno scaglione di reddito superiore. Quindi l’importo dell’imposta dovuta sul canone annuo, senza calcolare le addizionali e la tassa di registro, potrebbe balzare addirittura al 40,85%, se il tuo reddito annuo supera i 75.000 Euro.

Si tratta di un’eventualità che non si verifica se scegli l’affitto a canone concordato – in quel caso la convenienza resta per tutti gli scaglioni di reddito poiché la percentuale di imposta sostitutiva è notevolmente più bassa.

Ci rendiamo conto che si tratta di calcoli non semplici: in questo post ti abbiamo dato le informazioni di base poiché non possiamo sostituirci ad un contabile o un commercialista.

Ma speriamo di averti spiegato con chiarezza come mai la risposta alla domanda “quale canone conviene?” coinvolge decisioni importanti, che richiedono di effettuare calcoli altamente personalizzati, anziché standard.

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