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Contratto di Locazione Transitorio: Tutto ciò che devi sapere + modello

14 novembre 2017|209716 views
Fabio SalvoFabio Salvo
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Il contratto di locazione ad uso transitorio è una tipologia di contratto introdotta dalla Legge n. 431/1998, dal Decreto Ministeriale del 5 marzo 1999 e dal Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002. In questo post, forniamo una panoramica sui contratti transitori, spiegando chi può stipularli, a quali condizioni e quali siano i vantaggi di questo tipo di contratto di locazione.

Il Contratto di Locazione ad Uso Transitorio – Chi Può Stipularlo

I contratti di locazione ad uso transitorio possono essere stipulati da tutti i soggetti privati titolari della proprietà di un immobile ad uso abitativo, per periodi non inferiori ad un mese e non superiori a 18 mesi.

Si tratta di contratti stipulati per soddisfare le esigenze di:

  • persone che per motivi di lavoro devono trascorrere un breve periodo al di fuori della città di residenza
  • persone che frequentano corsi universitari o corsi di specializzazione post-universitari

Si tratta di contratti che quindi non possono essere utilizzati per l’affitto delle case per vacanze, ma che si adattano in modo perfetto a qualsiasi altro tipo di soggiorno breve.

La durata minima e massima di questi contratti è definita per legge. Quindi, un contratto transitorio stipulato per un periodo inferiore a 30 giorni sarà automaticamente prorogato a questo termine. Un contratto stipulato per un periodo superiore ai 18 mesi si intenderà rescisso alla scadenza del diciottesimo mese.

A differenza di altri contratti di locazione, i contratti transitori non possono essere rinnovati.

Locazioni Transitorie e Canone Concordato

In linea di massima, il canone di locazione per i contratti transitori è definito in maniera libera tra il conduttore ed il locatore.

Esistono però alcune eccezioni. Nei Comuni ad alta tensione abitativa, nei Comuni che confinano con essi, nonché nei capoluoghi di provincia è possibile stipulare contratti transitori a canone concordato.

Questa possibilità è prevista per i contratti transitori a Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari e Palermo, tra le altre città. Considera però che le fasce minime e massime del canone concordato in questo caso possono essere maggiorate fino al 20%. Si tratta di una misura che:

  • agevola i proprietari, che scelgono di affittare il proprio immobile per periodi brevi;
  • tiene conto del fatto che chi si trasferisce per motivi di lavoro o di studio per brevi periodi nella maggior parte dei casi ha le risorse economiche per pagare un canone di locazione lievemente maggiorato.

Le Locazioni Transitorie per Gli Studenti

Chi deve soggiornare per brevi periodi in un’altra città per motivi di studio può trovare conveniente stipulare un contratto transitorio. Magari hai trovato un inquilino che deve frequentare un master della durata di pochi mesi nella tua città. In questo caso puoi stipulare un contratto transitorio senza problemi.

I contratti di locazione a studenti universitari però seguono una disciplina diversa da quella dei contratti transitori. Si tratta di contratti che hanno una durata dai 6 mesi ai 3 anni, e che sono rinnovabili alla prima scadenza.

Il Modello di Contratto di locazione

Per la stipula dei contratti transitori è obbligatorio utilizzare il modello di contratto predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture, che troverai qui.

Utilizzare il modello ti consente di risparmiare tempo ed evitare fastidi. Infatti, nella stesura di un contratto transitorio è di obbligo specificare il motivo della transitorietà, ed allegare anche la documentazione che provi l’esistenza di un’esigenza effettiva di trasferimento. La documentazione può consistere nel certificato di iscrizione a corsi universitari o post-universitari, in un’attestazione del datore di lavoro, ecc.

Nel modello di contratto troverai già pronta la clausola sull’indicazione dell’esigenza transitoria.

Inoltre, è obbligatorio anche includere una clausola in cui in conduttore dichiara di aver ricevuto tutte le informazioni e la documentazione, dal locatore, sull’attestazione di prestazione energetica (APE). Il modello di contratto contiene anche questa clausola.

La Stipula del Contratto Transitorio

Stipulare il contratto transitorio non richiede particolari accorgimenti. Dovrai semplicemente scaricare, compilare e stampare il modello di contratto che puoi trovare sul sito del Ministero.

Per risparmiare tempo e fatica, verifica che sia tu che l’inquilino abbiate preparato la seguente documentazione. Si tratta di un consiglio da seguire soprattutto se stai affittando il tuo appartamento a studenti:

  • dati sulle parti contraenti, incluso un documento di identità ed il codice fiscale
  • la descrizione dell’immobile
  • informazioni sulla durata della locazione
  • la documentazione che prova l’esistenza di un’esigenza di transitorietà sia da parte del locatore che del conduttore.

La Disdetta del Contratto Transitorio

La buona nuova, sia per i conduttori che per i locatori, è che non è necessaria la disdetta del contratto transitorio.

Al termine del periodo di locazione stipulato dalle parti, il contratto cessa automaticamente di produrre effetti. In linguaggio più semplice: l’appartamento deve essere immediatamente liberato.

Ma fai attenzione! Se sei un proprietario di casa, devi ricordare di specificare i motivi della transitorietà del contratto. Diversamente, alla scadenza del contratto transitorio, se l’inquilino non libera l’appartamento, il contratto diventa automaticamente un contratto a canone libero della durata di 4 + 4 anni!

Lo Scioglimento del Contratto Transitorio

Lo scioglimento del contratto transitorio è un atto diverso dalla disdetta. La disdetta si verifica alla scadenza del contratto. Lo scioglimento conclude il contratto prima della scadenza definita dal locatore e dal conduttore.

Le regole generali sono le seguenti:

  • di norma il locatore non può sciogliere il contratto transitorio in anticipo
  • il conduttore può sciogliere il contratto in anticipo, se sussistono gravi motivi

La normativa vigente sui contratti transitori non specifica in modo chiaro quali siano i “gravi motivi”. Quindi è necessario fare riferimento alle pronunce dei vari tribunali. In linea di massima, la giurisprudenza ritiene che i gravi motivi sono tutti quei motivi che non dipendono dalla volontà dell’inquilino, e che non sono prevedibili. Si tratta, ad esempio, di motivi di salute, di un improvviso trasferimento, di un licenziamento o di un deterioramento improvviso dell’immobile.

Ricorda che se il conduttore scegliere di rescindere il contratto transitorio in anticipo, tu avrai diritto al pagamento del canone di locazione per tutti i mesi successivi alla disdetta, fino alla fine del contratto.

Facciamo un esempio: hai affittato un appartamento con contratto transitorio, della durata di 8 mesi. Al quinto mese, il tuo inquilino decide di rescindere il contratto. In ogni caso, dovrà corrispondere il canone di locazione per il sesto, il settimo e l’ottavo mese.

Questa regola non si applica se riesci ad affittare l’appartamento ad un’altra persona immediatamente dopo la rescissione del contratto da parte del vecchio inquilino.

In ogni caso, ogni qual volta si verifica lo scioglimento del contratto, dovrai pagare una tassa di registro dell’importo di 67 Euro entro 30 giorni, utilizzando il Modello F24. Il codice tributo da indicare in questo caso è il codice 1503.

Come e Quando Registrare il Contratto

Anche per i contratti transitori, vige l’obbligo di registrazione. Il contratto va obbligatoriamente registrato entro 30 giorni dalla sua conclusione.

La registrazione può essere effettuata presso l’Agenzia delle Entrate:

  • usando i servizi telematici dell’Agenzia
  • in modo tradizionale, presentandosi di persona presso gli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate, e compilando il modello RLI cartaceo
  • affidandosi ad un professionista o ad un CAF abilitato

Il consiglio è di preparare due copie del contratto firmate ed una marca da bollo che apporrai ogni quattro facciate del contratto.

Per l’imposta di registro è prevista un’aliquota del 2% del canone annuo. L’importo minimo dell’aliquota è di 67 Euro. Si tratta di un importo che andrebbe diviso a metà tra locatore e conduttore.

Il pagamento dell’imposta di registro va effettuato usando il modello F24. I codici tributo da utilizzare sono i seguenti:

  • 1503 – Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati – intero periodo

si tratta del codice tributo che utilizzerai se scegli di versare l’imposta di registro in un’unica soluzione. Nel caso dei contratti transitori, che hanno durata inferiore ad un’annualità, si tratta dell’unico codice tributo da usare.

Le Tasse Sui Contratti Transitori

I contratti transitori hanno durata minore dei contratti di locazione di altro tipo, ma sono in ogni caso soggetti a tassazione. Infatti, la ricezione dei canoni di locazione costituisce un reddito, su cui è necessario calcolare l’IRPEF.

L’aliquota IRPEF per i contratti a canone libero è del 21%.

Se scegli di stipulare un contratto transitorio con cedolare secca, puoi:

  • pagare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF del 10%
  • risparmiare fino al 25% su Imu e Tasi

Le condizioni da rispettare sono tre:

  • il contratto deve essere stipulato esclusivamente tra due persone fisiche
  • devi stipulare un contratto di locazione a canone concordato
  • il tuo immobile deve trovarsi un un capoluogo di provincia, o in un’area metropolitana con oltre 10.000 abitanti.

Devo Comunicare i Dati dell’Inquilino alla Pubblica Sicurezza?

L’obbligo di presentare una comunicazione dei dati dell’inquilino presso la Questura è esistito fino al 2012. In seguito, la disciplina di questo tipo di comunicazione è cambiata.

In linea di massima, non è più necessario recarsi presso l’autorità di pubblica sicurezza, poiché la stipula e la registrazione del contratto di locazione sono sufficienti all’adempimento di questo obbligo.

Esiste un’eccezione: se stipuli un contratto di locazione con una persona di nazionalità non europea, devi ancora presentare la comunicazione alla Questura.

Di quali stati si tratta? Qui troverai un elenco di tutti i Paesi dell’Unione Europea. Se il tuo inquilino ha la residenza in un altro Stato, dovrai adempiere agli obblighi seguenti:

  • entro 48 ore dopo la consegna delle chiavi dovrai recarti presso la Questura
  • il tuo inquilino dovrà presentare un documento di identità in triplice copia, oltre al permesso di soggiorno

Potrai trovare i moduli per la registrazione presso i locali della Questura della tua città o sul loro sito internet.

I Rischi ed i Vantaggi

  • La scelta di dare in locazione il proprio immobile per periodi brevi può esporre al rischio di ritrovarsi con un immobile sfitto per vari mesi e quindi di una riduzione del proprio reddito. Questo rischio è meno frequente per chi possiede un immobile in una città sede di università, mentre è più concreto per chi vive nelle altre città.
  • La mancata consegna al conduttore dell’attestazione di prestazione energetica può avere conseguenze sanzionatorie sia sul conduttore che sul locatore. Entrambe le parti sono responsabili insieme (“in solido”) per questa violazione. Quindi, non solo sono tenute al pagamento di una sanzione amministrativa, ma devono anche adempiere l’obbligo di presentare la dichiarazione entro 45 giorni.
  • Per il locatore, trascurare di specificare l’esigenza di transitorietà durante la stipula del contratto può trasformare automaticamente il contratto transitorio in un contratto ordinario di quattro anni, rinnovabili per altri quattro anni. Questa possibilità si verifica se l’inquilino decide di non liberare l’appartamento alla scadenza del contratto transitorio.
  • La stipula di un contratto di locazione transitorio ti permette di rientrare nella piena disponibilità del tuo appartamento in periodi brevi.
  • Risparmiare sulle imposte è possibile, stipulando un contratto con cedolare secca

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