Contratto di Locazione

Come Recedere dal Contratto di Affitto Prima dei Sei Mesi

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E’ possibile recedere dal contratto di locazione prima dei canonici sei mesi? Questa è la domanda che tanti inquilini si pongono. Spesso chi cerca di capire se sia possibile recedere dal contratto di locazione in anticipo riceve informazioni poco precise o approssimative. Quindi, per chiarire la questione del recesso anticipato una volta per tutte, abbiamo pensato di scrivere questo post.

Recedere dal Contratto di Affitto Prima dei “Sei Mesi” è Possibile

Anche se alcuni sostengono il contrario, il conduttore può recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento. Il recesso può avere luogo in due modi:

  • se nel contratto di locazione esiste una clausola di recesso, basta usare questa clausola per lasciare l’appartamento
  • per gravi motivi, indipendentemente dall’esistenza di una clausola di recesso.

La scelta di rescindere il contratto in anticipo però può avere dei costi. Intendiamoci: come sai, sia che tu voglia invocare la clausola di recesso o rescindere il contratto per gravi motivi, in entrambe i casi hai l’obbligo di dare sei mesi di preavviso al proprietario di casa.

Recedere dal contratto di affitto prima del termine dei sei mesi è possibile, ma a patto che tu accetti di versare al proprietario di casa una somma pari a sei canoni di locazione.

Perché per Rescindere il Contratto di Locazione Prima di Sei Mesi E’ Necessario Pagare?

Tante persone pensano che non sia giusto pagare sei canoni di locazione al proprietario di casa, una volta che si è deciso di lasciare l’appartamento. In realtà le cose stanno un po’ diversamente:

  • quando avete firmato il contratto, tu ti sei impegnato a restare nell’appartamento per 4 + 4 anni, o anche per 3 + 2 anni. Nei fatti, hai promesso al proprietario di casa di corrispondergli il canone di locazione per l’intero periodo
  • se lasci l’appartamento prima della scadenza del contratto di locazione, il proprietario subisce un danno economico
  • se vieni meno all’impegno che hai assunto firmando il contratto di locazione, sei tenuto a risarcire il proprietario di casa

E’ Possibile Evitare di Dover Risarcire il Proprietario?

In teoria sì. Lasciare un appartamento dando meno di sei mesi di preavviso e senza dover versare tutti i relativi canoni di locazione è possibile, ma dipende dal proprietario.

Se hai necessità di lasciare l’appartamento, puoi porre rimedio al danno subito dal proprietario cercando un inquilino che subentri al tuo contratto di locazione non appena tu avrai lasciato l’appartamento. Si tratta di una soluzione informale, ovvero di un accordo che viene raggiunto tra te ed il proprietario indipendentemente da ciò che la legge dice in materia di contratti di locazione.

Per questo motivo, ti ricordiamo il proprietario di casa può decidere di rifiutare il subentro, e chiederti di versare i canoni di locazione che coprono i sei mesi di preavviso. Si tratta di un diritto del proprietario. La casa è un bene che gli appartiene, quindi il tuo proprietario di casa può decidere di disporre della sua casa come meglio crede.

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E’ Giusto Pagare il Canone di Locazione per Una Casa Vuota?

Questo è un dubbio che assale tante persone. La risposta a questa domanda di solito non piace agli inquilini, ma pagare sei mesi di canone di locazione per un appartamento vuoto è perfettamente illegale.

Ciò che tante persone non ti dicono, e che non sempre è facile capire dalle discussioni in internet, è che durante i sei mesi di preavviso l’appartamento resta in ogni caso a tua disposizione. Sì, hai capito bene: non hai dato i sei mesi di preavviso, sei andato via dall’appartamento, ed hai versato i sei canoni di locazione al proprietario.

Questo significa che tu puoi entrare nell’appartamento in qualsiasi momento fino allo scadere del contratto di locazione, quando sarai tenuto a restituire le chiavi.

Se al proprietario questa situazione non piace, e se nel frattempo riesce a trovare un altro inquilino, può liberarti in anticipo dai tuoi impegni contrattuali.

E’ Possibile Ricorrere ai “Gravi Motivi” o alla “Giusta Causa” Per non Pagare i Sei Mesi di Preavviso?

Quando giunge il momento di doversi trasferire, alcuni pensano di usare i gravi motivi per non pagare i sei mesi di preavviso. Altri poi ritengono che invocando la giusta causa il preavviso di sei mesi non valga, e quindi non sia necessario pagare il proprietario. La legge è molto chiara al riguardo: il preavviso di sei mesi va dato sempre, in ogni caso.

Infatti, nelle classiche cause che vedono il proprietario citare in giudizio l’inquilino per non aver dato il preavviso, il giudice tiene conto di un elemento principale: il contratto di locazione. Che ovviamente deve essere sempre registrato. In alcuni casi, piuttosto rari a dir la verità, il contratto di locazione non contiene una clausola sul preavviso. Ma poco importa: la legge in ogni caso stabilisce l’obbligo di dare il preavviso. Si tratta della legge n. 431 del 1998, intitolata “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo

Cosa Succede Se il Contratto di Locazione Non E’ Registrato?

In questo caso – ma solo in questo caso – l’inquilino potrà andare via quando meglio crede, senza che il proprietario di casa possa pretendere nulla. Un contratto di locazione non registrato è un contratto non valido davanti alla legge. Si tratta di un contratto nullo: anche se è stato messo nero su bianco, il proprietario di casa non potrà invocare la clausola sul preavviso.

Di solito, chi affitta in nero provvede a registrare tardivamente il contratto all’Agenzia delle Entrate, non appena ha sentore che l’inquilino voglia lasciare l’appartamento senza dare il preavviso. Fino a poco fa, questa mossa sarebbe stata ostacolata da qualsiasi giudice, poiché la registrazione tardiva del contratto non era sufficiente a sanarlo.

Però, a partire dall’ottobre 2017, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 23601 ha cambiato le carte in tavola, riconoscendo come validi tutti i contratti di locazione registrati tardivamente. Si tratta di una mossa che va incontro agli interessi dei proprietari, anche se in passato hanno evaso le tasse.

Parlando di contratto di locazione registrato tardivamente, esiste solo un caso in cui il contratto è nullo, e quindi l’obbligo di preavviso non sussiste. Si tratta del caso in cui inquilino e proprietario raggiungono un “accordo occulto” sul canone di locazione. In parole semplici:

  • se il canone specificato nel contratto di locazione corrisponde al canone che paghi, il contratto è valido anche se registrato in ritardo. Quindi recedere dal contratto prima dei sei mesi non è possibile, a meno che tu non versi i sei canoni di locazione al proprietario
  • se il canone dichiarato nel canone di locazione è inferiore al canone che paghi al proprietario, il caso è diverso. Questo tipo di contratto è nullo, e non può essere sanato in alcun modo, neanche mediante la registrazione tardiva. Quindi, in questo caso recedere dal contratto prima dei sei mesi è possibile, con buona pace del proprietario di casa

Il caso dell’affitto con contratto verbale invece è più semplice. Se il contratto non è mai stato messo nero su bianco, non può intervenire alcuna sanatoria o registrazione tardiva che si voglia.

In Sintesi

Abbiamo scritto questo post per rispondere ai dubbi degli inquilini, spiegando loro come recedere dal contratto prima dei sei mesi è possibile solo versando al proprietario tanti canoni di locazione quanti sono i mesi del mancato preavviso.

Sappiamo che questo blog è letto anche da tanti proprietari di casa, ed a loro diamo il consiglio di registrare il contratto di locazione sempre, entro il termine di 30 giorni. Si tratta della soluzione più veloce e meno dispendiosa per cautelarsi dal rischio che l’inquilino voglia lasciare l’appartamento prima della scadenza del contratto, senza rispettare il termine di sei mesi di preavviso.

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