Contratto di Locazione

La Registrazione del Contratto di Locazione 2019: La Guida Definitiva

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Stai per stipulare il tuo primo contratto di locazione, ed hai dubbi su cosa fare dopo la firma? Sei un  veterano degli affitti, ma cerchi informazioni sulla registrazione del contratto di locazione per il 2019? Oppure stai pensando di mettere il tuo appartamento sul mercato degli affitti, e vuoi capire a quali oneri andrai incontro?

In ogni caso, se vuoi saperne di più sulla registrazione del contratto di locazione sei al post giusto!

Chi Deve Effettuare la Registrazione del Contratto di Affitto

La registrazione del contratto di affitto va effettuata esclusivamente dal proprietario dell’immobile. Non dare ascolto a chi ti dice che puoi registrare il contratto a nome del tuo inquilino, del tuo coniuge, o di altre persone, poiché non è così.

A partire dall’entrata in vigore della Legge di Stabilità 2016, la registrazione va effettuata dal proprietario di casa. Quindi, il contratto di locazione deve essere sempre registrato a tuo nome, se possiedi un appartamento che è stato concesso in affitto.

Le regole per la ripartizione dell’imposta di registro sono diverse, e le troverai spiegate in seguito.

Per Quali Contratti di Affitto Vige l’Obbligo di Registrazione

Qualsiasi contratto di affitto con una durata superiore a 30 giorni complessivi, calcolati in un anno solare, va registrato. Quindi, l’obbligo di registrazione esiste per:

I  contratti stipulati con turisti, o con persone in visita presso la tua città, e che durano solo qualche giorno, non sono soggetti all’obbligo di registrazione.

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Quando Va Effettuata la Registrazione del Contratto di Affitto

Il contratto di affitto va registrato entro 30 giorni dalla firma.  Questa scadenza è una scadenza perentoria, ed importantissima: il contratto non registrato è nullo.

I ‘furbetti’ che evitano di registrare il contratto per risparmiare qualche centinaio di euro, ed il fastidio di doversi destreggiare tra le scartoffie si espongono al rischio di ritrovarsi l’appartamento occupato da un inquilino che non paga, e di restare impantanati in un lungo contenzioso civile.

Entro 60 giorni dopo la registrazione del contratto di locazione, dovrai comunicare la registrazione sia al conduttore, che all’amministratore di condominio. Né il Codice Civile né l’altra legislazione in materia precisano in che modo devi inviare la comunicazione.

Il nostro consiglio è di utilizzare una raccomandata con ricevuta di ritorno, o la posta elettronica certificata, che agli effetti di legge vale in tutto e per tutto come la classica raccomandata.

Quanto Costa Registrare il Contratto di Locazione?

Non tantissimo…ma la registrazione ha pur sempre i suoi costi. All’atto della registrazione dovrai versare:

  • l’imposta di registro
  • l’imposta di bollo

L’imposta di registro è calcolata in misura del 2% sul canone annuo. Il risultato è poi moltiplicato per il numero delle annualità del contratto di locazione.

Quindi, se hai stipulato un contratto di locazione per un canone di 10.000  annui, e della durata di 3 + 2 anni, l’imposta di registro sarà pari a 200 Euro. Questo importo andrà moltiplicato per i 3 anni della durata iniziale del contratto, per un totale di 600€.

L’imposta di bollo è pari a 16  per ogni 100 righe di contratto, o per 4 facciate.

Puoi versare l’imposta di registro in un’unica soluzione, che è la scelta più onerosa ma anche la più comoda, oppure pagarla di anno in anno.

Chi Paga l’Imposta di Registro?

L’imposta di registro va divisa tra proprietario ed inquilino, e corrisposta in parti uguali. Per continuare con il nostro esempio, se l’imposta di registro che devi è pari a 600 , sia tu che il tuo inquilino dovrete pagare una quota di 300€.

Come Risparmiare sulla Registrazione del Contratto di Affitto

La risposta è semplicissima: stipulando un contratto di locazione con cedolare secca. Questo è l’unico modo che hai per risparmiare sui costi della registrazione in maniera del tutto legale.

Chi stipula un contratto di locazione con cedolare secca infatti gode di vari vantaggi fiscali, che trovi descritti nei nostri articoli sulla cedolare secca. Tra questi, vi è anche l’esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo.

Se invece hai optato per un contratto in regime di libero mercato, potrai risparmiare il costo dell’imposta di bollo registrando il contratto di locazione per via telematica. In questo caso infatti l’imposta di bollo non è dovuta.

Cosa Succede Se Non Registro il Contratto di Locazione?

Il contratto di locazione non registrato è nullo. Secondo la Legge di Stabilità 2005 (art. 1, comma 346):

“I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.”

La nullità del contratto può essere utilizzata dal tuo inquilino contro di te. Dal momento che il contratto è nullo tuo inquilino infatti può:

  • smettere immediatamente di pagare il canone di locazione, restando nell’appartamento
  • godere di una sentenza del giudice che trasforma automaticamente il contratto nullo in un contratto 4 + 4 con rinnovo obbligatorio, e per un canone mensile nell’ordine di 200-300 Euro

Inoltre, se possiedi un appartamento ma non registri il contratto di affitto, l’Agenzia delle Entrate agirà presupponendo che un contratto di affitto esista comunque, e che sia stato stipulato per il 10% del valore dell’immobile. In questo caso, sarai tassato per un importo molto superiore a quello che effettivamente percepisci dal tuo inquilino.

Cosa dire poi delle sanzioni, che oscillano intorno ai 7.000 Euro o poco più?. Per comprendere meglio tutti i rischi della mancata registrazione del contratto di locazione, puoi  leggere questo articolo.

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Cosa Succede Se Registro il Contratto di Affitto in Ritardo?

In questo caso le cose stanno in maniera molto diversa. La registrazione tardiva è in grado di salvare il contratto di locazione. Si tratta di una regola introdotta da una sentenza della Corte di Cassazione emessa nel 2007.

Ricorda che il contratto di locazione registrato in ritardo è valido, ma solo a partire dalla data di registrazione. Quindi se resti impegolato in un contenzioso civile con un inquilino che non paga l’affitto, potrai recuperare i canoni di affitto solo per il periodo che segue la registrazione.

A volte, la registrazione del contratto avviene in ritardo proprio per cercare di cautelarsi da inquilini morosi. Si tratta di una cautela inutile, dal momento che la registrazione non ha effetto retroattivo.

A volte, la registrazione del contratto di affitto ha luogo in ritardo per i motivi più vari.

Qualunque sia il tuo caso, ricorda che grazie al ravvedimento operoso se scegli di regolarizzare la tua posizione prima che un accertamento abbia luogo, potrai versare una sanzione ridotta rispetto alla sanzione ordinaria. La sanzione ordinaria può raggiungere il 240% dell’imposta di registro, mentre le sanzioni da versare per la registrazione tardiva sono fortemente scontate. In linea di massima prima registri il contratto di locazione, minore è la sanzione.

Se hai stipulato un contratto di locazione ma non lo hai ancora registrato, trovi più informazioni sulla registrazione tardiva in questo articolo.

Come Si Registra il Contratto di Locazione?

Esistono tre modi per registrare tutti i contratti di locazione, indipendentemente dalla loro tipologia:

  • rivolgendosi ad un professionista. Di solito si tratta di intermediari quali un avvocato, le associazioni dei proprietari di casa, i CAF ed altri soggetti abilitati a registrare i contratti di locazione per conto terzi
  • compilando il modulo RLI in formato cartaceo, presso lo  sportello dell’Agenzia delle Entrate nella tua città
  • per via telematica. La registrazione telematica ha luogo mediante il sistema RLI Web dell’Agenzia delle Entrate, accessibile a questo collegamento.

Se, come la maggior parte delle persone, sei un piccolo proprietario che deve registrare il contratto di locazione per un unico immobile, allegare una copia del contratto al modulo RLI è facoltativo.

La registrazione è valida anche in assenza della copia in allegato del contratto di locazione. Il nostro consiglio comunque, per tenere sempre tutti i tuoi documenti in ordine, è di fare una scansione del contratto e di allegarla al modulo RLI.

Se invece possiedi almeno 10 appartamenti, ricorda che nel tuo caso vige l’obbligo di registrare il contratto di locazione esclusivamente per via telematica.

Cosa Succede Dopo la Registrazione Iniziale del Contratto di Locazione?

Se hai corrisposto l’imposta di registro per ciascuna annualità del contratto, in linea di massima non succede nulla. Se invece hai scelto di pagare l’imposta di registro solo per la prima annualità, dovrai pagare l’imposta per le annualità successive. Chiaramente chi ha stipulato un contratto con cedolare secca sarà libero da questa preoccupazione, in quanto esentato dal pagamento dell’imposta di registro.

…E Se Hanno Luogo Variazioni nel Contratto?

Nella maggior parte dei casi i contratti di locazione non subiscono variazioni. Talvolta però il tuo inquilino può cedere il contratto ad una terza persona, il contratto può essere concluso in anticipo, oppure prorogato.

Nei casi di:

  • cessione del contratto di locazione
  • risoluzione anticipata del contratto
  • proroga del contratto di affitto

dovrai versare l’imposta di registro. Questa imposta infatti è dovuta sulla registrazione di tutti i contratti, di qualsiasi tipo. Si tratta di una piccola “tassa” da pagare allo stato, in cambio della prova dell’esistenza di un contratto, che tutela i tuoi interessi.

Quali Documenti Sono Necessari per la Registrazione del Contratto di Locazione?

Che tu scelga la registrazione di persona, mediante intermediario o telematica, l’occorrente non cambia. Prima di registrare il contratto di locazione, dovrai munirti di:

  • una copia del contratto di affitto
  • i tuoi dati anagrafici, ed il tuo codice fiscale
  • i dati anagrafici ed il codice fiscale del tuo inquilino
  • le informazioni sulla rendita catastale del tuo immobile e delle sue pertinenze, sulla sua categoria catastale, sulla data di acquisto ecc.

Posso Delegare la Registrazione del Contratto?

La risposta è sì. La delega della registrazione del contratto ad un familiare, al coniuge, o a un professionista abilitato è sempre possibile. Se non hai tempo per recarti agli sportelli dell’Agenzia delle Entrare, puoi delegare un’altra persona.

Ricorda che in questo caso devi stilare un mandato di delega, al quale andrà allegata una fotocopia del tuo documento di identità.

In Sintesi:

  • la registrazione del contratto di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla firma
  • entro 60 giorni dalla registrazione, dovrai presentare comunicazione all’amministratore di condominio ed al tuo inquilino
  • il contratto di locazione va sempre registrato a nome del proprietario dell’immobile
  • il contratto di locazione non registrato è nullo, mentre la registrazione tardiva salva il contratto
  • la registrazione può essere effettuata di persona, per via telematica o mediante un intermediario
  • l’imposta di registro va divisa in parti uguali tra inquilino e proprietario

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3 Comments

  1. Dovrei registrare un contratto di comodato d’uso di un immobile, siccome voglio allegare delle foto dello stato dei luoghi all’atto della consegna al comodatario, su quest’ultime debbo apporre le marche da bollo e di che valore? (anche se ininfluente, preciso che su un foglio A4 ho riportato n. 4 foto su ambedue le facciate, per n. 2 fogli).
    Le copie delle C.I. e dei C.F. del comodante e del comodatario debbono essere solo visionate dall’addetto alla registrazione dell’Agenzia delle Entrate o allegate? Se si debbo adottare lo stesso metodo delle foto?
    In attesa di un sollecito riscontro, debbo a giorni registrarlo, porgo distinti saluti.

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