Contratto di Locazione

La Registrazione Tardiva del Contratto di Locazione: Cosa Devi Sapere

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Hai pubblicato un annuncio per affittare il tuo appartamento, incontrato l’inquilino, ed avete raggiunto un accordo contrattuale sul canone di locazione. A questo punto non ti resta che registrare il contratto di affitto.

Il contratto di locazione va registrato entro 30 giorni dalla firma. Entro 60 giorni, dovrai dare prova sia all’inquilino che all’amministratore del condominio di aver pagato l’imposta di registro. La prova deve essere documentale, quindi devi presentare loro la ricevuta di pagamento dell’imposta.

Non tutti però registrano sempre il contratto entro 30 giorni. Anche se tu hai effettivamente la volontà di registrare il contratto, può capitare che a causa dei motivi più vari il termine di 30 giorni scada. Cosa succede in questo caso?

La Registrazione Tardiva Salva il Contratto di Affitto

Cercando informazioni qui e là, forse hai letto di come la registrazione tardiva del contratto di locazione produce la nullità del contratto. Le cose non stanno proprio così, e ti spieghiamo anche il perché.

Si tratta di un punto molto importante: se il contratto di affitto registrato tardivamente è nullo, affronti tutta una serie di rischi molto onerosi e spiacevoli. Se invece la registrazione tardiva rende il contratto di locazione valido, riesci ad evitare alcuni dei rischi che ti abbiamo illustrato

Registrazione Tardiva del Contratto di Locazione e Corte di Cassazione

L’ordinanza no. 20858 della VI Sezione Civile della Corte di Cassazione ha stabilito che la registrazione tardiva del contratto di locazione riesce a sanare la sua nullità.

Nel 2007, una famiglia aveva preso in affitto un immobile da una società, stipulando un contratto transitorio di 12 mesi. La stipula del contratto transitorio era stato un escamotage adottato dalla società per evadere le tasse. In realtà la società aveva affittato l’appartamento ad uso abitativo, ma senza registrare il contratto.

Rendendosi conto di questa irregolarità, la famiglia aveva deciso di restituire pan per focaccia al locatore. Aveva smesso di pagare gli affitti, restando nell’appartamento. La società allora aveva fatto causa al conduttore per occupazione senza titolo dell’immobile. Nel 2014, dopo 7 anni, la società aveva registrato il contratto, per cercare di liberare l’appartamento.

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Secondo i giudici della Corte di Cassazione, anche se il contratto di locazione era stato registrato in ritardo, era pur sempre valido – ma solo a partire dalla registrazione. Non si trattava di un contratto transitorio, ma di un contratto ordinario. La Corte di Cassazione in questo caso ha deciso che:

  • il conduttore avrebbe potuto restare nell’appartamento fino alla scadenza del contratto ordinario
  • il conduttore era tenuto a pagare il canone di locazione a partire dalla registrazione del contratto
  • la società non avrebbe potuto recuperare i canoni di affitto non percepiti durante il periodo in cui il contratto non era registrato

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Le Sanzioni Per la Registrazione Tardiva del Contratto di Affitto

E’ importante registrare il contratto di locazione, anche se tardivamente, per evitare le conseguenze dell’evasione fiscale.

Grazie all’istituto del ravvedimento operoso, puoi regolarizzare la tua posizione versando una sanzione ridotta rispetto a quella ordinaria. La sanzione ordinaria può raggiungere il massimo del 240% dell’imposta dovuta, ma è possibile ridurla nel modo seguente:

  • se la registrazione tardiva del contratto di affitto ha luogo entro i 30 giorni successivi al termine per la registrazione, la sanzione è ridotta al 6% del minimo
  • se registri il contratto di locazione con un ritardo massimo di 90 giorni dalla scadenza del termine, la sanzione è ridotta al 12% del minimo
  • se registri tardivamente il contratto di affitto entro un anno, la sanzione è ridotta al 15%
  • se posponi la registrazione del contratto di locazione entro due anni la sanzione è ridotta al 17,14%
  • la registrazione tardiva del contratto dopo due anni produce una riduzione della sanzione al 20%
  • se la registrazione del contratto di locazione ha luogo dopo la scoperta della violazione, la sanzione è ridotta al 24%

L’istituto del ravvedimento operoso opera anche per il ritardo nel versamento dell’imposta di bollo, e dell’imposta di registro.

Come Calcolare le Sanzioni per la Registrazione Tardiva del Contratto di Locazione

Se non hai ancora registrato il contratto di locazione, il nostro consiglio è di metterti in regola il prima possibile. I passi da compiere per la regolarizzazione sono:

  • calcolare l’imposta di registro dovuta
  • calcolare le sanzioni da pagare
  • versare l’imposta di registro maggiorata dalle sanzioni

Se hai scelto di stipulare il contratto in regime ordinario, dovrai versare un’imposta di registro pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per ciascuna annualità.

Esempio: percepisci un canone annuo di 12,000 Euro, e non hai registrato il contratto per 5 anni. All’atto della regolarizzazione, dovrai versare

240 Euro/anno * 5 anni = 1.200 Euro

Questo importo andrà maggiorato degli interessi di mora, usando la formula seguente:

0,1 * 1,200 Euro * numero di giorni di ritardo nella registrazione / 36.500

Il calcolo del ravvedimento operoso è molto laborioso. Per rendere le cose più facili, puoi utilizzare un software di simulazione online, che trovi a questo indirizzo.

I Codici Tributo per la Registrazione Tardiva del Contratto di Locazione

Concluso il calcolo delle sanzioni, dovrai versare sia l’imposta di registro per la prima annualità, che l’imposta di bollo, le sanzioni e gli interessi utilizzando i seguenti codici tributo:

  • Codice 1500, per l’Imposta di Registro per la Prima Registrazione
  • Codice 1505, per l’Imposta di Bollo
  • Codice 1507, per le Sanzioni da Ravvedimento per Tardiva Prima Registrazione
  • Codice 1508, per gli Interessi da Ravvedimento per la Tardiva Prima Registrazione

Ricorda che anche se l’imposta di registro, gli interessi e le sanzioni vanno versati in un’unica soluzione, i loro importi andranno indicati separatamente sul modello F24.

Il nostro consiglio è di rivolgersi ad un avvocato o a un commercialista. Un errore nel calcolo dell’imposta e delle sanzioni potrebbe produrre ulteriori conseguenze spiacevoli.

La soluzione migliore è registrare il contratto entro 30 giorni dalla firma, in modo da evitare i costi delle sanzioni, le spese da sostenere per i servizi di un professionista, ed il rischio che l’inquilino restituisca furbata per furbata, rifiutandosi di pagare l’affitto.

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