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Contratto di Locazione

La Registrazione Tardiva del Contratto di Locazione: Cosa Devi Sapere

20 dicembre 2017|16330 views
Fabio SalvoFabio Salvo
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Quando si mette in affitto un immobile è necessario procedere alla registrazione del contratto di locazione. Scopri cosa succede nel caso in cui non si proceda a tale registrazione e come rimediare tramite una registrazione tardiva contratto locazione.

Innanzitutto, come si registra un contratto di affitto? Il contratto di locazione va registrato dal proprietario entro 30 giorni dalla firma in una delle seguenti modalità (a meno che sia inferiore ai 30 giorni durante l’anno):

  • registrazione cartacea recandosi presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate,
  • registrazione per via telematica (passaggio obbligatorio per chi possiede più di dieci immobili)
  • richiesta registrazione da parte di un CAF, un commercialista o lo stesso amministratore di condominio. 

Entro 60 giorni, dovrai dare prova sia all’inquilino che all’amministratore del condominio di aver pagato l’imposta di registro. La prova deve essere documentale, quindi devi presentare loro la ricevuta di pagamento dell’imposta.

Non tutti però registrano sempre il contratto entro 30 giorni, per volontà esplicita o per impedimenti esterni. Ma cosa succede in caso di mancata registrazione contratto di affitto e come evitare tali conseguenze?

Mancata registrazione del contratto di affitto – conseguenze e sanzioni

Quando la mancata registrazione del contratto deriva da una scelta arbitraria del proprietario, egli non potrà pregiudicare in ogni caso i diritti del conduttore. Si tratta quindi di una nullità relativa in base alla quale l’inquilino potrà anche richiedere la restituzione dei canoni versati nel termine di sei mesi da quando ha lasciato libero l’appartamento.

Se invece la mancata registrazione è stata pattuita da entrambi, si tratterà di nullità assoluta. Questo significa che nessuna delle due parti può vantare diritti tutelabili in sede giudiziale.

Inoltre chi non registra un contratto di locazione incappa in una sanzione amministrativa che va dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta con un minimo di 200 euro e ridotta dal 60% al 120% nel caso in cui il ritardo nella registrazione non superi i 30 giorni.

Si incorre in sanzione amministrativa anche nei casi di:

  • Parziale occultamento del canone: dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta per parziale occultamento del canone
  • Tardivo versamento dell’imposta: 30% dell’imposta versata in ritardo

È evidente quindi come sia necessario, per ridurre le sanzioni ed evitare l’evasione fiscale, di procedere quantomeno ad una registrazione tardiva contratto locazione. Con il ricorso al ravvedimento operoso il contribuente può comunque regolarizzare in un secondo momento la sua posizione con il fisco. Vediamo cosa dice la normativa a riguardo e a quanto ammonta il costo da pagare.

 

Registrazione Tardiva del Contratto di Locazione: cosa dice la Corte di Cassazione

La sentenza n. 34156 del 20 dicembre 2019 ha stabilito che la tardiva registrazione ha come effetto principale il venir meno della nullità assoluta del contratto di locazione. Già con sentenza del 2017 la Corte di Cassazione aveva reso pienamente ammissibile la registrazione tardiva del contratto con efficacia sanante ex tunc.

L’inquilino è quindi messo al riparo da eventuali azioni di rilascio intentate dal proprietario di casa e può beneficiare della durata del contratto inizialmente convenuta tra le parti.

La normativa nasce da un caso avvenuto nel 2007 quando una famiglia aveva preso in affitto un immobile da una società, stipulando un contratto transitorio di 12 mesi. La stipula del contratto transitorio era stato un escamotage adottato dalla società per evadere le tasse. In realtà la società aveva affittato l’appartamento ad uso abitativo, ma senza registrare il contratto.

Rendendosi conto di questa irregolarità, la famiglia aveva deciso di smesso di pagare gli affitti, restando nell’appartamento. La società allora aveva fatto causa al conduttore per occupazione senza titolo dell’immobile. Nel 2014, dopo 7 anni, la società aveva registrato il contratto, per cercare di liberare l’appartamento.

Secondo i giudici della Corte di Cassazione, anche se il contratto di locazione era stato registrato in ritardo, era pur sempre valido – ma solo a partire dalla registrazione. La Corte di Cassazione in questo caso ha deciso che:

  • il conduttore avrebbe potuto restare nell’appartamento fino alla scadenza del contratto ordinario
  • il conduttore era tenuto a pagare il canone di locazione a partire dalla registrazione del contratto
  • la società non avrebbe potuto recuperare i canoni di affitto non percepiti durante il periodo in cui il contratto non era registrato

Inoltre, con le sentenze del 2018 e 2019 la Cassazione è andata ad incidere direttamente sul soddisfacimento dell’Erario stabilendo il pagamento di tutte le imposte dovute dalla regolarizzazione del contratto di locazione.

Cosa fare per registrare un contratto di affitto in ritardo

Come si effettua la registrazione tardiva contratto locazione? Sono 3 gli adempimenti per registrare in ritardo un contratto di affitto in modo regolare:

  • versamento dell’imposta, delle sanzioni, degli interessi legali, effettuato con il modello F24 ELIDE, 
  • compilazione del modello RLI completo,
  • pagamento delle marche da bollo da 16,00 euro ogni 100 righe o 4 facciate scritte con data di emissione non successiva alla data di stipula del contratto.

Entriamo più nel dettaglio nel discorso delle sanzioni per aiutarti ad adempiere al meglio ai tuoi obblighi e per capire meglio come sia più conveniente rimediare alla mancata registrazione del contratto il prima possibile.

Sanzione per tardiva registrazione contratto di locazione

Grazie all’istituto del ravvedimento operoso, puoi regolarizzare la tua posizione versando una sanzione ridotta rispetto a quella ordinaria. La sanzione ordinaria può raggiungere il massimo del 240% dell’imposta dovuta, ma è possibile ridurla nel modo seguente:

  • 6%  entro 30 giorni di ritardo,
  • 12% entro 90 giorni di ritardo,
  • 15% entro 1 anno di ritardo,
  • 17,14% oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo,
  • 20% oltre 2 anni di ritardo,
  • NB: se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 24%.

Bisogna poi aggiungere al calcolo anche le tardive imposte di bollo e regolarizzazione marche:

  • 0,67% per ogni giorno di ritardo entro 14 giorni di ritardo,
  • 10% entro 30 giorni di ritardo,
  • 11,11% entro 90 giorni di ritardo,
  • 12,5% entro 1 anno di ritardo,
  • 14,28% entro 2 anni di ritardo,
  • 16,66% oltre 2 anni di ritardo,
  • NB: se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione: 20%.

Insomma, conviene registrare il contratto entro i 30 giorni o rimediare al più presto!

Calcolo sanzioni per la registrazione tardiva del contratto di locazione

Se hai scelto di stipulare il contratto in regime ordinario, dovrai versare un’imposta di registro pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per ciascuna annualità. Se il locatore è una impresa ed applica l’Iva nel contratto di locazione, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di €. 200;

Esempio: percepisci un canone annuo di 12,000 Euro, e non hai registrato il contratto per 5 anni. All’atto della regolarizzazione, dovrai versare: 240 Euro/anno * 5 anni = 1.200 Euro

Questo importo andrà poi maggiorato degli interessi di mora, usando la formula seguente:

0,1 * 1,200 Euro * numero di giorni di ritardo nella registrazione / 36.500

Scopri come funziona il ravvedimento per contratti a cedolare secca!

Come compilare il modello F24 per il ravvedimento operoso

A questo punto per completare la procedura di pagamento delle sanzioni non ti resta che compilare il modello F24 ai seguenti codici tributo:

  • 1500 – Imposta di registro per prima registrazione;
  • 1501 – Imposta di registro per annualità successive;
  • 1502 – Imposta di registro per cessioni del contratto;
  • 1503 – Imposta di registro per risoluzioni del contratto;
  • 1504 – Imposta di registro per proroghe del contratto;
  • 1505 – Imposta di bollo;
  • 1506 – Tributi speciali e compensi;
  • 1507 – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
  • 1508 – Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
  • 1509 – Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
  • 1510 –  Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

Ricorda che anche se l’imposta di registro, gli interessi e le sanzioni vanno versati in un’unica soluzione, i loro importi andranno indicati separatamente sul modello F24.

Il nostro consiglio è di rivolgerti ad un avvocato o a un commercialista. Un errore nel calcolo dell’imposta e delle sanzioni potrebbe produrre ulteriori conseguenze spiacevoli.

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