Contratto di Locazione

Il Verbale di Riconsegna dell’Immobile

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Se sei un proprietario di casa, prima o poi l’immobile che hai locato al tuo inquilino ti verrà restituito. Se sei un inquilino la situazione non cambia: alla fine del contratto di locazione dovrai riconsegnare l’immobile.

Il momento della riconsegna dell’immobile è un momento importante, perché:

  • permette al proprietario di casa di verificare che l’inquilino abbia tenuto l’immobile in buono stato, senza causare danni che vanno riparati a suon di euro;
  • permette all’inquilino di dimostrare di non aver causato danni, e quindi di ricevere la caparra versata all’atto della firma del contratto di locazione

Questo in teoria. In pratica, le cose stanno un po’ diversamente. Se proprietario ed inquilino entrano in causa, molte volte l’occasione è data proprio dalla restituzione dell’immobile alla fine del contratto di locazione. Come mai? Perché le parti hanno un’idea diversa di come l’immobile è stato tenuto dall’inquilino.

Ora, di norma cosa succede: prima di firmare il contratto di locazione il proprietario e l’inquilino compiono una verifica sommaria dello stato dell’appartamento. A volte lo stato dell’appartamento è descritto nel contratto di locazione. Ma si tratta di una descrizione generica, del tipo “immobile costituito da 5 locali più cantinola” o cose simili.

Questa descrizione non riesce a dare conto dello stato della manutenzione dei locali. In altre parole, la descrizione generica “immobile costituito da 5 locali” non ti dice se:

  • gli infissi sono in buone condizioni
  • le prese di corrente e l’impianto elettrico sono funzionanti
  • le porte sono integre
  • dopo aver firmato il contratto il tuo inquilino ha iniziato a fare buchi nelle pareti divisorie
  • dopo la firma del contratto l’inquilino ha dipinto le pareti rosa shocking

o causato altri danni che vanno coperti. A questo punto, alla fine del contratto cosa succede?

Succede che tu avevi consegnato l’appartamento in uno stato, e ti viene restituito in un altro. Se nel contratto avevi inserito una descrizione generica dell’immobile, non puoi contestare all’inquilino di aver restituito l’immobile in uno stato peggiore. Non ti citiamo le sentenze della Corte di Cassazione una ad una, ma fidati: esistono.

E non puoi trattenere la caparra per far ridipingere le pareti, tappare i buchi, o sostituire le porte. Se ci provi, l’inquilino potrà contestarti di aver ricevuto un immobile tale e quale a quello che ti ha restituito. Infatti, tu hai dato in locazione un immobile costituito da cinque locali in buono stato, e lui ti ha restituito un immobile di cinque locali in buono stato…ma con le mura a pois ed il bagno magari rivestito in mattonelle nere!

Come fare in questi casi? Senza entrare troppo in tecnicismi, ti diciamo che per cautelarti basta un verbale di riconsegna dell’immobile.

Il Verbale di Riconsegna dell’Immobile: Cosa E’

Il verbale di riconsegna dell’immobile è una scrittura privata stipulata tra proprietario ed inquilino. Il verbale è una scrittura in forma libera: la legge non prescrive un modello, quindi puoi stilare il verbale di riconsegna dell’immobile come preferisci. L’importante è che il verbale contenga alcune informazioni essenziali che ti elenchiamo subito:

  • i dati del conduttore, del locatore, e dell’immobile
  • informazioni sulla tinteggiatura dell’appartamento prima della sua restituzione
  • informazioni sullo stato di ciascuno dei locali (cucina, bagno, salotto, camera da letto, box auto)
  • informazioni sullo stato di eventuali pertinenze (box auto, giardino, cantinola, terrazzo, ecc.)
  • informazioni sui pavimenti e sul loro stato
  • informazioni sui muri e sul loro stato
  • informazioni sugli infissi e sul loro stato
  • informazioni sull’impianto di riscaldamento, condizionamento, elettrico, del gas, e sugli impianti igienico-sanitari
  • letture di tutti i contatori (acqua, gas, ecc.)
  • informazioni sullo stato dell’impianto telefonico e internet
  • informazioni sullo stato del citofono e l’antenna televisiva

Queste informazioni sono utili a capire – e documentare – se l’appartamento è stato tenuto in buone condizioni o meno.

Se scegli di utilizzare un verbale di riconsegna dell’immobile, i nostri consigli sono i seguenti:

  • prima di firmare il contratto, documenta lo stato di manutenzione del tuo appartamento facendo fotografie di ogni locale
  • allega al contratto una scrittura dove descrivi lo stato di manutenzione di ciascun locale ed impianto, e fornisci anche le letture di ogni contatore

Queste scritture ti saranno utili alla fine del contratto, per verificare l’effettivo buono stato dell’immobile.

Ricorda che se non adotti queste precauzioni, l’immobile si presume “in buono stato” sia all’atto della consegna che all’atto della restituzione. Quindi in caso di eventuali danni non potrai rivalerti sull’inquilino trattenendo la caparra. Adesso passiamo ad esaminare alcuni casi particolari

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Il Verbale di Riconsegna dell’Immobile per l’Inquilino Moroso

Il verbale di riconsegna dell’immobile per l’inquilino moroso non presenta differenze significative da un verbale generico. Il mancato pagamento dei canoni di locazione è una questione distinta da eventuali danni arrecati all’appartamento, e che va valutata separatamente.

Il Verbale di Riconsegna dell’Immobile in Caso di Recesso Anticipato

In caso di recesso anticipato, è sufficiente utilizzare un  verbale di riconsegna dell’immobile standard. Non è necessario precisare che il contratto di locazione è stato rescisso in maniera anticipata.

Il Verbale di Riconsegna dell’Immobile Arredato

Se hai dato in locazione un immobile arredato, il  verbale di riconsegna dell’immobile deve specificare anche lo stato di manutenzione di ciascuno degli immobili o suppellettili di cui l’appartamento era dotato all’inizio del contratto. Può essere utile stilare una lista degli immobili – allegarla al contratto – e documentare lo stato di manutenzione degli immobili mediante fotografie.

Il Verbale di Riconsegna dell’Immobile e la Restituzione del Deposito Cauzionale

Quando l’inquilino ti presenta il  verbale di riconsegna dell’immobile sei tenuto a restituirgli il deposito cauzionale, se l’appartamento è in uno stato analogo a quello in cui era all’inizio del contratto.

Attenzione: stato analogo e normale usura sono due concetti diversi. Se fitti un appartamento per sei anni, è normale che l’impianto di riscaldamento sia invecchiato. Se il tuo appartamento ha infissi in legno, è normale che dopo anni  il legno inizi a creparsi, e così via. Queste situazioni non possono essere imputate all’inquilino, ma alla normale obsolescenza di tutti gli impianti ed i materiali.

Quindi, la caparra dell’inquilino non può essere trattenuta per ammodernare vecchi impianti, rifare infissi danneggiati dal tempo, installare un nuovo parquet, costruire un nuovo camino ecc. Tutte queste spese sono spese di pertinenza del proprietario.

L’inquilino ha solo l’obbligo di tenere il tuo appartamento in buono stato. Puoi trattenere la caparra solo per coprire evidenti danni causati dal tuo inquilino, se questi danni possono essere documentati grazie al verbale di riconsegna dell’immobile, ma anche a foto, elenchi ecc. che hai predisposto prima della consegna dell’appartamento. Diversamente la caparra va sempre restituita.

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Il Fac-Simile del Verbale di Riconsegna dell’Immobile Locato

Per agevolarti nella stesura del  verbale di riconsegna dell’immobile mettiamo a tua disposizione un fac-simile. Si tratta di un modello standard, che puoi scaricare, adattare alle tue esigenze, e stampare.

VERBALE DI RICONSEGNA DELL’IMMOBILE

OGGETTO : Verbale di riconsegna dell’immobile sito in ______________

In data __________ il conduttore _____________________________  alla presenza di __________________ (eventuali testimoni), riconsegna al locatore ____________  l’immobile in oggetto comprensivo delle relative pertinenze ed accessori :

  • _______________________________________________________________________
  • presenta i seguenti danni: __________________________________________________
  • gas (contatore n. _________ lettura)
  • luce (contatore n. _________ lettura)
  • acqua (contatore n. _________ lettura)
  • telefono (contatore n. _________ lettura)

Il locatore __________________ dichiara che il conduttore________________ ha effettuato il pagamento relativo sia a tutti i canoni che agli oneri accessori.

Il locatore restituisce il deposito cauzionale di Euro ___________________________ con gli interessi legali maturati e pari a Euro _____________________________

Con tale atto le parti attestano di non avere più nulla a pretendere per l’intercorso rapporto, il quale cessa a tutti gli effetti di legge in data odierna.

Il locatore                                                                     Il conduttore

____________________________        ____________________________

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