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Gestione Immobiliare

La crisi del mercato immobiliare non residenziale a Milano

23 novembre 2020|293 views
Carlotta SferrazzoCarlotta Sferrazzo
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Il mercato immobiliare non residenziale ha subito una battuta d’arresto importante in tutta Europa, compreso il Bel Paese.

Se il 2019 era infatti terminato con un +4.8%, l’anno in corso teme una crisi per il settore, legata soprattutto agli immobili commerciali.

Smart working, e-commerce e coronavirus hanno cambiato il modo di vivere gli spazi di lavoro e di acquisto, spostando l’attenzione degli italiani verso nuove soluzioni. Cuore pulsante di questo cambiamento è Milano, dove il mercato immobiliare non residenziale ha visto i maggiori cambiamenti.

Cerchiamo di tracciare insieme un quadro della situazione attuale, con attenzione alle future previsioni per il comparto.

Milano in stallo: una crisi per il mercato non residenziale?

Come abbiamo visto al nostro articolo Il mercato immobiliare uffici nel periodo post Covid, l’ultimo trimestre del 2019 aveva visto una crescita nel settore non residenziale, che saliva di 31.000 unità solo per il comparto commerciale.

L’emergenza sanitaria in corso, il lockdown e i cambiamenti legati allo smart working hanno ridimensionato la richiesta di spazi non residenziali, modificando le richieste di affittuari e futuri acquirenti. Oltre agli uffici, anche i negozi hanno subito un calo importante nella domanda.

I cambiamenti hanno interessato anche la città di Milano, fino allo scorso anno capofila nell’espansione del comparto; secondo uno studio dell’ufficio Statistiche e Studi della direzione centrale Servizi estimativi e Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, la città aveva raggiunto ottimi risultati nelle quattro aree principali:

  • uffici e studi privati
  • negozi e laboratori
  • depositi commerciali e autorimesse
  • quarto insieme residuale.

A documentare la situazione di crisi attuale è l’Osservatorio immobiliare di Nomisma del 2020, che sottolinea come il blocco si estenda sia agli affitti che alle compravendite.

Il dato di Nomisma per il 2020

L’offerta di spazi destinati ad uso commerciale, sia uffici sia negozi, non ha subito alterazioni significative secondo il rapporto di Nomisma; a preoccupare, quindi, è la richiesta di immobili non residenziali, in forte calo.

Oltre a questo, si è verificata ance la necessità di rimodulare i canoni di locazione in base al momento di difficoltà: diverse aziende hanno infatti chiesto di ridurre i prezzi d’affitto, anche nel capoluogo lombardo.

La nuova frontiera dello smart working, inoltre, è senza dubbio un realtà con cui il mercato immobiliare non residenziale dovrà fare i conti, anche in futuro: gli uffici potrebbero svuotarsi o trasformarsi in spazi di co-working, rivoluzionando il modo di vivere l’ambiente e riducendo i mq necessari per le aziende e i loro dipendenti.

Alla nuova filosofia di lavoro si andrà accompagnando poi una nuova filosofia d’acquisto, anch’essa importante nel nuovo concetto di spazio: e-commerce e delivery avranno infatti un ruolo sempre più importante e, proprio per questo, anche i negozi potrebbero ridurre le metrature a loro necessarie.

Italia in negativo

Una ricerca realizzata dall’Osservatorio Omi per il 2020 ha evidenziato come la situazione del comparto non residenziale interessi tutta la Penisola, anche se con valori diversi in base ai territori e ai settori:

  • produzioni agricole: -25,2% su base nazionale
  • depositi commerciali: -25,4% a Nord-Est e -20,2% nelle Isole maggiori
  • negozi e laboratori: -20% in termini di acquisto e -30% in termini di dimensione nel Nord-Est.

 

Un’allerta europea (e non solo)

Non è solo l’Italia a dover fare i conti con la crisi del mercato immobiliare non residenziale: a presentare le stesse preoccupazioni è la Germania, dove il problema è stato spiegato dalla Deutsche Bank.

Secondo un’analisi attenta, infatti, lo Stato tedesco potrebbe ridurre di circa il 13% la domanda per gli uffici, con un danno che si traduce in una perdita di 2.4 milioni di metri quadri. I lavoratori, autonomi e dipendenti, si troverebbero quindi alla ricerca di nuove case, più grandi e confortevoli, dove poter realizzare un’area esclusiva da adibire ad ufficio.

Anche gli Stati Uniti segnalano un cambiamento simile: per la John Burns Real Estate Consulting, compratori e affittuari vanno alla ricerca di case con una stanza in più, da dedicare alle proprie attività.

Nel dettaglio: il mercato immobiliare non residenziale a Milano

Al nostro articolo Previsioni dell’andamento immobiliare post Covid a Milano, avevamo parlato di come l’emergenza sanitaria avesse influito su domanda e offerta di immobili ad uso residenziale e commerciale.

I cambiamenti oggi in atto rendono difficile fare previsioni su eventuali variazioni e contrazioni dei prezzi, dato che molti continuano a monitorare il mercato prima di effettuare modifiche ai costi dei loro immobili.

Stando ai dati dell’anno, tuttavia, la crisi sembra al momento uno spettro non troppo vicino: per il settore ufficio Milano ha infatti chiuso il primo trimestre 2020 con un guadagno di 336 milioni di euro. Il secondo trimestre ha poi confermato questo trend con una percentuale di investimenti pari al 60% per lo stesso comparto.

La vera sfida, quindi, sarà quella di modificare gli immobili non residenziali e renderli adatti a concept innovativi e digitali, in linea con i nuovi scenari lavorativi e produttivi.

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Scopri di più al nostro post Investire in immobili a Milano oggi conviene ancora?

 

 

 

 

 

 

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