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Affitti brevi e AirBnB, arriva il codice identificativo per i proprietari di case

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E’ finita la pacchia! Finalmente, adesso l’Italia riuscirà a migliorare la propria offerta turistica, sbaragliando la concorrenza degli altri Paesi. Come? Migliorando il mercato degli affitti brevi, grazie all’introduzione del codice identificativo per i proprietari di case, che affittano i camere o appartamenti a turisti mediante Airbnb o qualsiasi altra piattaforma.

Si tratta di una novità molto importante. Il nuovo codice identificativo sarà inserito in una banca dati gestita da Agenzia delle Entrate, e permetterà di evitare ogni forma di evasione o elusione fiscale.

Come Funziona il Codice Identificativo per gli Affitti Brevi?

Il nuovo codice identificativo per tutti gli affitti brevi è un codice alfanumerico, che dovrà essere obbligatoriamente richiesto da tutti i proprietari di casa che affittano la propria abitazione a turisti. Il codice alfanumerico permetterà all’Agenzia delle Entrate di far emergere tutto il mercato “al nero” degli affitti brevi. Ma non solo. Con il nuovo codice per gli affitti brevi sarà possibile effettuare controlli incrociati, ed identificare chi gestisce un Airbnb anche sulle piattaforme di intermediazione.

Quindi, se pubblicizzi il tuo appartamento su Airbnb, ma anche sulle altre maggiori piattaforme di intermediazione per gli affitti brevi, i dati delle transazioni non resteranno più sulla piattaforma. Ma potranno essere trasmessi all’Agenzia delle Entrate. L’Agenzia utilizzerà i dati sul ricavato degli affitti brevi ai fini fiscali, anche per compiere accertamenti. Con questo provvedimento, che è stato proposto dal Ministro delle Politiche agricole alimentari, forestali e del turismo, l’Italia finalmente vince sui colossi stranieri del mercato degli affitti brevi!

Cosa Cambia per i Proprietari di Casa?

L’introduzione del codice identificativo per i proprietari di casa cambia poco. Come ti abbiamo spiegato confrontando l’affitto lungo all’affitto breve mediante Airbnb, i proprietari di casa già erano tenuti a versare la cedolare secca sugli affitti brevi. Oltre a ciò dovevano versare una commissione piattaforma del 3-5%. Le tasse da pagare sugli affitti brevi sono solo queste. Il codice identificativo però permette all’Agenzia delle Entrate di controllare chi effettivamente paga le tasse sul reddito percepito dagli affitti brevi, e chi invece fa il ‘furbetto’ ed omette di dichiarare questo reddito.

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Per i proprietari di casa che pagano regolarmente le tasse quindi non cambia nulla. Per chi finora ha affittato il proprio appartamento al nero, cambia molto, perché adesso il reddito percepito dagli affitti brevi sarà tassato esattamente come il redditto prodotto dalla formula long rent.

Quanto Convengono gli Affitti Brevi?

Il settore turistico è un settore fondamentale per il nostro Paese, e l’introduzione del codice identificativo per gli affitti brevi era un provvedimento che il mondo del turismo chiedeva da tempo. Se però i gestori di alberghi gioiscono, i proprietari di casa si chiedono quanto convengono gli affitti brevi.

La risposta a questa domanda è “dipende”. Chi gestisce un Airbnb fa concorrenza agli alberghi ed alle altre strutture ricettive affittando camere ed appartamenti a prezzi molto inferiori. Gli host di maggiore successo riescono ad affittare il proprio appartamento 31 giorni al mese, per tutti i mesi dell’anno. La maggior parte degli host invece ricevono ospiti solo per alcuni mesi all’anno, o anche in modo molto saltuario. Il guadagno lordo prodotto da un Airbnb dipende non solo da questo, ma anche da:

  • la città dove si trova l’immobile
  • la sua posizione più o meno centrale
  • il periodo di alta o di bassa stagione

Da questo guadagno lordo devi sottrarre:

  • la commissione di intermediazione del 3-5%, dovuta alla piattaforma
  • la cedolare secca del 21%
  • le spese condominiali
  • le spese di utilità, quali acqua, luce, gas ed internet
  • l’IMU e la TASI
  • i costi di manutenzione dell’immobile

A ciò va aggiunta anche la retribuzione del personale che si occupa della pulizia dell’appartamento, della consegna e del ritiro delle chiavi. Gestire un Airbnb è molto diverso dal long rent, o dal tradizionale affitto con contratti 3 + 2 o 4 + 4. Il costo delle bollette di acqua luce, gas infatti è a carico del proprietario. Mentre con la formula long rent tutti questi costi sono sostenuti dall’inquilino. Inoltre molto spesso la gestione degli affitti brevi diventa un vero e proprio secondo lavoro.

In uno dei nostri articoli abbiamo provato a fare un po’ di “conti in tasca” a chi gestisce un Airbnb. Questo tipo di investimento rende circa il 2,77% del capitale in un anno. Questo significa che oggi un Airbnb rende quasi come un BTP, anche se ti costa molto più lavoro.

Come Prepararsi al Nuovo Codice Identificativo per Gli Affitti Brevi?

In Italia le persone che affittano la propria casa con la formula dell’affitto breve sono circa 80.000. Per loro, l’introduzione del codice identificativo per gli Airbnb è importante, ed è bene arrivare a questa novità preparati:

  • se finora hai pagato le tasse sugli affitti brevi in modo regolare, dovrai solo dotarti del codice identificativo, ed utilizzarlo secondo le informazioni che riceverai da Agenzia delle Entrate
  • se invece hai affittato il tuo appartamento al nero, ti conviene regolarizzare la tua posizione con il fisco il prima possibile. Le piattaforme di intermediazione immobiliare per gli affitti brevi infatti custodiscono anche lo storico dei tuoi dati. In caso di controlli che vanno indietro nel tempo, chi finora ha affittato al nero potrebbe ritrovarsi a dover pagare multe salate
  • se stai pensando di trasformare il tuo appartamento in un Airbnb,  il nostro consiglio è di fare indagini di mercato accurate, e di rivolgerti ad un professionista abilitato, per comprendere bene quale potrà essere la reale rendita di questo investimento

Se invece hai un appartamento in affitto con un contratto di locazione 3 + 2 o anche 4 + 4, sei tra i fortunati, poiché l’introduzione del nuovo codice identificativo non ti riguarda. Circa il 30% degli italiani possiede una seconda casa. Si tratta di una fetta di popolazione importante. Se anche tu sei proprietario di una seconda casa, potrai continuare a dormire sonni tranquilli, poiché l’introduzione del codice identificativo non cambierà la tua posizione nei confronti del Fisco. Chi invece finora è riuscito a destreggiarsi con successo sul mercato degli affitti brevi, dovrà capire come tutelare i propri interessi al meglio, e non è escluso che la soluzione migliore potrebbe essere quella di tornare alla formula del long rent.

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