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Analisi dei dati Nomisma – Terzo rapporto sul mercato immobiliare 2020

November 26, 2020|214 views
Miriam PeraniMiriam Perani
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Nomisma ha diffuso i dati del terzo rapporto sul mercato immobiliare 2020. L’attesa presentazione è quanto mai importante in un periodo di trasformazione come quello che stiamo vivendo in questo momento, non solo per quanto riguarda il mercato immobiliare ma più in generale per le abitudini di consumo e sociali degli italiani.

Ma come cambia il mercato immobiliare nel terzo trimestre soprattutto in conseguenza alla pandemia legata al Covid-19 e alle restrizioni che hanno interessato l’Italia?

Analizziamo i dati più significativi per questi aspetto del rapporto Nomisma.

L’acquisto di nuove abitazioni

Tra i dati elaborati dalla società, rilevante è verificare le intenzioni di acquisto e di stipula di un mutuo previste per i prossimi dodici mesi. 

L’intenzione di acquisto nel 2020 si conferma in calo rispetto all’anno precedente, anche se la pandemia non sembra aver influenzato eccessivamente questo aspetto, spesso determinato da motivi di esigenza come mostrano i dati che vedremo a breve.

L’intenzione di acquisto di un’abitazione è stata riferita da un numero di persone inferiore rispetto a quanto fatto registrare nell’anno precedente, ma con numeri comunque leggermente superiori rispetto a quelli dei primi due trimestri del 2020.

Con una percentuale di intenzione di acquisto che rimane sotto la soglia dell’1% per coloro che sono certamente sicuri di acquistare una casa nei prossimi mesi, è però da rilevare una media che si attesta intorno al 2,5% con numeri complessivamente in calo rispetto all’anno precedente, ma comunque superiore rispetto a quelli dello stesso periodo del 2019.

Ma tra chi acquista una casa qual è l’obiettivo finale? Più della metà di chi è interessato all’acquisto di un’abitazione (53,6%), ha intenzione di acquistare la prima casa; la seconda motivazione è la sostituzione di un immobile già esistente che riguarda circa un caso su cinque (20,5%). Inferiore invece l’intenzione di acquisto per un investimento sulla seconda casa che riguarda il 13,3% di coloro che acquisteranno una casa nei prossimi 12 mesi.

I mutui per le nuove abitazioni

Il terzo rapporto Nomisma sul mercato immobiliare ha indagato anche i numeri relativi all’intenzione di accensione di un mutuo per l’acquisto di un’abitazione.

L’intenzione di acquisto per i prossimi 12 mesi riguarda il 35,5% delle famiglie con un 46,6% intenzionato probabilmente all’accensione di un mutuo. Se sommati, questi dati mostrano una propensione maggiore rispetto a quanto fatto registrare nel corso del 2019 dove l’intenzione di acquisto era pari al 78,9% delle famiglie contro l’82,1% dell’anno in corso. 

Tuttavia dai dati Nomisma emerge una maggiore incertezza da parte delle famiglie con un notevole calo di chi è certamente intenzionato all’accensione di un mutuo mentre aumenta la percentuale delle famiglie in forse rispetto a questo tipo di investimento (31,3% vs 46,6%).

Va rilevato, che come sottolineato da Luca Dondi Dell’Orologio, AD e Responsabile Scientifico Osservatorio Dati Nomisma, il mercato immobiliare è tornato ai livelli di quattro anni fa, facendo quindi segnare una sostanziale regressione rispetto alla ripresa che appariva in corso prima del Covid-19.

Il mercato degli affitti

Lo studio Nomisma sui dati del mercato immobiliare nel terzo trimestre ha focalizzato l’attenzione anche sulle famiglie che hanno intenzione di prendere in affitto un’abitazione nel corso del prossimo anno.

Analizzando solo i dati relativi al terzo trimestre, emerge un numero di famiglie alla ricerca di una nuova abitazione o che si attiverà nei prossimi mesi pari a 732.000. Il dato è però più significativo se confrontato con la rilevazione relativa al secondo periodo dell’anno in corso quando il numero di famiglie era superiore ai due milioni.

I dati del terzo periodo non devono però fare allarmare soprattutto se confrontati rispetto a quelli rilevati nel 2019, con numeri inferiori rispetto a quelli fatti registrare fino ad ora. Come già detto per quanto riguarda l’acquisto delle abitazioni, la casa continua ad essere un bene necessario, che non subisce quindi un impatto eccessivo rispetto alla domanda.

Significativo è sicuramente l’interesse inferiore verso il mercato degli affitti brevi, decisamente compromesso dalle inferiori possibilità di spostamenti, ancora una volta condizionati dalla pandemia.

Anticipiamo che quello degli affitti brevi e degli immobili ad uso turistico rappresenta un indicatore da valutare con attenzione, perché come vedremo in conclusione a questa analisi, rappresenta uno dei settori più influenzati dalla pandemia e dai cambiamenti nelle abitudini degli italiani.

I canoni residenziali

Per quanto riguarda invece le variazioni dei canoni di affitto riferiti alla quota residenziale, il 2020 ha fatto registrare un calo accentuato soprattutto nella prima parte dell’anno con una diminuzione dell’importo dei canoni di affitto superiore allo 0,5%.

L’ultimo periodo dell’anno in corso sta però disegnando una curva stabile rispetto ai prezzi registrati anche se permane decisamente in calo rispetto ai dati dell’anno precedente.

Gli interventi di ristrutturazione

Significativi sono anche i dati relativi alle intenzioni delle famiglie di effettuare degli interventi di ristrutturazione. 

Nomisma rivela che più di 6 milioni di famiglie hanno intenzione di iniziare interventi sull’abitazione principale, con numeri più elevati rispetto a quelli fatti registrare nell’anno precedente.

Da questo punto di vista non può certamente essere ignorato il decreto rilancio, che soprattutto con il bonus ristrutturazione del 110% ha voluto dare una spinta a questo tipo di interventi sulle abitazioni già esistenti. 

In merito a questo aspetto Nomisma ha voluto anche rilevare quante famiglie non siano comunque interessate ad un intervento di ristrutturazione, rilevando 6,2 milioni di famiglie che probabilmente non prenderanno in considerazione un intervento nonostante gli incentivi fiscali.

Le compravendite immobiliari

Analizzando il numero di compravendite residenziali per l’anno in corso, come già evidenziato nei rapporti precedenti, il 2020 ha fatto registrare un calo soprattutto nella prima parte dell’anno. 

Interessante però è anche analizzare le previsioni di Nomisma per il futuro prossimo, con una tendenza in sicuro rialzo anche nel caso di uno scenario immobiliare hard. 

Il periodo 2021-2023 dovrebbe far registrare un nuovo incremento delle compravendite immobiliari con una tendenza verso numeri che potrebbero riportare il mercato verso i risultati raggiunti alla fine del 2019.

Nonostante una tendenza in lieve crescita non è però previsto il raggiungimento dei numeri dell’anno scorso perlomeno nel prossimo biennio.

Il mercato non residenziale

A fronte di una situazione in cambiamento ma tuttavia di calo non eccessivo del mercato immobiliare residenziale, si contrappone quella del mercato non residenziale, che nell’anno in corso ha visto un deciso crollo per quanto riguarda le compravendite soprattutto di edifici destinati ad uffici o attività di vendita con superfici medio-piccole.

Il calo in corso nel 2020 potrebbe essere prossimo al raggiungimento del limite minimo, anche  per quanto riguarda i prezzi che hanno fatto registrare una flessione superiore anche di due volte a quella relativa agli immobili residenziali.

Da questo punto di vista sicuramente importante è stato il calo relativo alle piccole superfici ed in particolare ad negozi, ancora una volta conseguenti alle restrizioni sulle attività e sugli spostamenti.

Per quanto riguarda il mercato non residenziale le previsioni per il 2021 secondo i dati Nomisma dovremo rapportarci ancora con un calo che riguarderà tutto il biennio successivo, seppure con numeri in lieve miglioramento a partire dal biennio 2021 – 2023.

Nello stesso biennio gli investimenti immobiliari corporate vedranno una lieve risalita, anche se con numeri piuttosto modesti che anche nello scenario meno duro non consentiranno di raggiungere nel breve periodo i livelli fatti registrare nel 2019.

Il futuro del mercato immobiliare: cosa ci aspetta?

Il terzo rapporto sul mercato immobiliare 2020 Nomisma ci conferma un sostanziale calo rispetto ai diversi ambiti del settore immobiliare, pur tuttavia con le necessarie distinzioni in merito alla tipologia di immobile e alla modalità di acquisizione degli stessi.

Nonostante uno scenario certamente non positivo per l’anno in corso, la società di analisi ha evidenziato in più occasioni una previsione con un tendenziale miglioramento nel prossimo biennio con numeri che faranno registrare, anche in caso dello scenario peggiore, un lieve miglioramento rispetto alla situazione attuale.

Non va però trascurato il fatto che questa progressione verso l’alto non permetterà di raggiungere almeno nel breve periodo i numeri fatti registrare nel 2019, già frutto di uno scenario lontano dai livelli più positivi di alcuni periodi precedenti.

Da questo punto di vista certamente significativa è l’incertezza da parte delle famiglie e delle piccole medie imprese (ma più in generale del settore business del mercato immobiliare) che verrà ancora una volta influenzata dal prossimo andamento della pandemia e dalle sue conseguenze sulla capacità di spesa delle famiglie e di investimento da parte delle aziende.

Molto significativo in questo contesto in trasformazione sarà certamente l’impatto di alcuni settori in grado di determinare ampiamente l’andamento del settore immobiliare nel suo complesso, come l’utilizzo dello smart working, il mercato turistico e l’impatto dell’e-commerce sulle abitudini di acquisto.

Monitorare questi ambiti consentirà nel prossimo futuro di delineare un quadro significativo dell’andamento del mercato immobiliare.

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