Planimetria Catastale

Planimetria Catastale Non Conforme allo Stato di Fatto: Cosa Fare

planimetria non conforme
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Il caso di una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto si verifica quando la mappa di un immobile depositata presso il Catasto presenta difformità e incongruenze con quello che è l’aspetto effettivo della struttura. 

Come è noto, la planimetria catastale è una mappa precisa (solitamente realizzata in scala 1:200 o 1:100) che rappresenta l’interno di un edificio: la ripartizione degli spazi, le dimensioni e la destinazione di utilizzo dei vani, le aperture, gli spazi esterni e altre informazioni essenziali. 

Nel momento in cui è necessario effettuare lavori di ristrutturazione o di modifica di un immobile, così come nei contratti di compravendita immobiliare, è opportuno verificare che la struttura sia effettivamente conforme alla mappa depositata negli archivi catastali. 

Purtroppo, il caso di una planimetria non conforme allo stato di fatto è molto più comune di quanto si pensi, così come allo stesso modo è importante cercare di intervenire preventivamente ed evitare questo inconveniente. In alcune situazioni, relativamente semplici, è sufficiente aggiornare la planimetria in modo da renderla conforme. 

Talvolta però le incongruenze potrebbero risalire non all’epoca di edificazione, ma ad interventi di modifica successivi eseguiti successivamente, obbligando, prima della rettifica, a procedere con una sanatoria. 

Occorre comunque tenere conto che, in ogni caso, mantenere la planimetria sempre precisa e aggiornata è la soluzione ideale per evitare di incorrere in problemi dovuti ai casi di non conformità e alle relative conseguenze che ne possono scaturire. 

Quando si scopre che la planimetria catastale non è conforme alla realtà

Il controllo della conformità catastale è importante da effettuare nel momento in cui si vende o si acquista un immobile: prima di iniziare la contrattazione, e comunque prima del rogito, è opportuno procedere con una serie di accertamenti e di verifiche. 

L’incombenza di effettuare tali verifiche viene affidata al notaio, il quale è obbligato a controllare la conformità della mappa catastale allo stato di fatto dell’immobile da rogitare. Gli elementi da verificare sono diversi: non solo la planimetria stessa, ma anche i dati catastali relativi agli intestatari, alla proprietà e alla posizione nel territorio. 

Una volta effettuata la verifica dei dati e della planimetria, la conformità in relazione ai progetti eseguiti in passato e allo stato attuale deve essere dichiarata in fase di compravendita, e la planimetria corretta deve essere presentata in allegato al rogito. 

Planimetria catastale non conforme: conseguenze e risoluzioni

In caso di vendita, acquisto o donazione di un immobile, la presenza di una planimetria non conforme allo stato di fatto può compromettere la validità dell’atto di compravendita e addirittura renderlo nullo: per tale ragione, si raccomanda di procedere sempre preventivamente ad effettuare controlli e verifiche. 

In realtà si tratta di una normativa piuttosto recente, introdotta nel 2010: proprio per questo motivo, è piuttosto frequente, nel caso di strutture edificate in vecchia data, incorrere in situazioni di difformità. Non è raro che, proprio nel momento in cui si decida di vendere un immobile, ci si renda conto che la planimetria non sia mai stata aggiornata, nonostante siano state apportate diverse modifiche e ristrutturazioni.

In passato, è accaduto spesso che gli immobili, soprattutto gli appartamenti inseriti all’interno di un condominio, venissero ristrutturati senza provvedere ad aggiornare la planimetria catastale anche a seguito di modifiche sostanziali avvenute nella distribuzione interna dei vani: creazione di servizi igienici aggiuntivi o di ulteriori vani, abbattimento di pareti, apertura di porte, realizzazione di tramezzi o altro.

In queste situazioni, si raccomanda di rivolgersi immediatamente ad un tecnico affidabile e specializzato, che sia in grado di analizzare e gestire il problema e risolverlo al più presto possibile. La procedura da seguire consiste nel verificare sia la situazione urbanistica e amministrativa che la mappa catastale e in alcuni casi, se la difformità è minima, non è necessario effettuare alcuna modifica.  

Quali verifiche effettuare prima di una compravendita immobiliare

mappa-catastale-non-conformeChiunque abbia intenzione di acquistare o vendere un immobile, deve provvedere alla verifica preliminare della planimetria catastale e dello stato urbanistico / amministrativo della struttura in oggetto. 

A tale riguardo occorre tenere presente che la mappa catastale non costituisce un elemento di legittimità edilizia, mentre la documentazione amministrativa depositata in comune, ovvero concessione edilizia, permesso di costruire, licenze e altri documenti, rappresenta ciò che è stato effettivamente dichiarato e conseguentemente autorizzato. 

Questo significa che il controllo della regolarità urbanistica dovrebbe sempre precedere quello catastale. Nel caso in cui la planimetria e i dati catastali risultassero non aggiornati, ma la situazione urbanistica fosse regolare, in genere è sufficiente provvedere alla rettifica della mappa o degli altri elementi incongruenti. 

Al contrario, quando lo stato di fatto di un edificio non corrisponde al più recente progetto depositato presso gli uffici comunali, qualsiasi intervento effettuato è da considerarsi abuso edilizio. 

Chi avesse modificato un immobile in passato senza le necessarie autorizzazioni presentate in Comune, si trova a possedere una struttura non conforme, e talvolta ottenere una sanatoria per porre rimedio al problema non è per niente facile. 

Situazioni di questo genere riguardano spesso i proprietari che hanno ricevuto una casa in eredità e, pur non avendo effettuato personalmente modifiche non autorizzate, si trovano ad essere proprietari di un immobile il cui stato di fatto non coincide con il rogito. 

Come avviene la regolarizzazione dello stato di fatto

Nel caso di interventi di ristrutturazione eseguiti in passato senza modificare la planimetria, la soluzione migliore è quella di rivolgersi ad un tecnico autorizzato ad effettuare la variazione e aggiornare i documenti depositati presso gli uffici catastali.

Qualora invece siano stati effettuati interventi e modifiche senza richiedere e depositare l’autorizzazione in Comune, così come nel caso di un’incongruenza già presente a causa dell’inadempienza di un vecchio proprietario, il problema diventa piuttosto difficile da risolvere e richiede uno studio attento della situazione. É necessario infatti conoscere con precisione l’epoca e le caratteristiche degli interventi. 

Per quanto riguarda le piccole discrepanze di natura grafica che non comportano variazioni di rendita catastale, specialmente se il numero dei vani di un appartamento è rimasto invariato, come si è detto non è necessario effettuare alcun aggiornamento alla planimetria, ma è comunque importante chiedere ad un tecnico abilitato di redigere la dichiarazione di conformità. 

É il caso, ad esempio, della variazione di posizione di una porta e di altri errori irrilevanti, che non vanno a modificare il numero e la posizione dei vani. Diversamente, se la modifica riguarda la variazione di utilizzo di un ambiente, ad esempio la creazione di un ripostiglio, lo spostamento di una cucina o la realizzazione di un soppalco, sarà necessario procedere con la variazione catastale. 

In sostanza, se l’immobile è conforme sia sotto l’aspetto urbanistico che catastale, non ci sono problemi e si può procedere con le operazioni di compravendita. Se esiste una difformità catastale ma il profilo urbanistico è regolare, è sufficiente l’aggiornamento della planimetria per risolvere il problema in pochi giorni. 

Se, diversamente, l’incongruenza riguarda entrambi i contesti, urbanistico e catastale, occorre richiedere una sanatoria e pagare le sanzioni secondo quanto previsto dalla legge: si consiglia in questi casi di regolarizzare la situazione al più presto possibile. Solo dopo avere risolto il problema di abuso edilizio, sarà possibile correggere la planimetria, variare i dati catastali e procedere con le transazioni di compravendita dell’immobile. Così avviene anche quando il problema è unicamente di natura urbanistica e la planimetria, al contrario, è regolare. 

Evitare i problemi di incongruenza catastale

Per evitare qualsiasi problema di planimetria catastale non conforme o di situazione urbanistica incongruente, è opportuno, prima dell’acquisto di un immobile, richiedere la planimetria e verificarla con attenzione. 

Inoltre, per quanto la legge imponga a chi vende un immobile la dichiarazione della conformità catastale, si raccomanda di analizzare con la massima attenzione non solo la planimetria ma anche lo stato urbanistico dell’immobile, per garantire l’assenza di qualsiasi abuso edilizio.

Purtroppo, si verificano talvolta casi in cui l’abuso non può essere risolto con una sanatoria: in queste situazioni diventa necessario addirittura demolire la parte relativa alla modifica e riportare l’edificio allo stato dell’ultima situazione urbanistica dichiarata e approvata. 

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