Sfratto per Morosità

Sfratto Esecutivo: La Guida Definitiva. Tempi | Tipologie | Funzionamento

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In questa miniguida, ti spieghiamo cosa è lo sfratto esecutivo, quali tipologie di sfratto esecutivo esistono, e come ha luogo lo sfratto. Purtroppo, con la crisi che avanza senza fermarsi, i provvedimenti di sfratto esecutivo stanno diventando sempre più frequenti. Poi, c’è da considerare che lo sfratto esecutivo è uno dei rischi più comunemente incontrati dal proprietario di casa.

Quindi, è bene essere informati su questa procedura, capire cosa è, ed in quali casi è possibile attivarla.

Cosa è lo Sfratto Esecutivo?

Lo sfratto esecutivo è un procedimento che il proprietario di casa avvia per ottenere un ordinanza del giudice civile, che intima all’inquilino di lasciare l’immobile che ha preso in locazione. Molti pensano che il procedimento di sfratto esecutivo possa avviarsi solo in caso di morosità dell’inquilino, ma in realtà non è così. Ma vediamo quanti tipi di sfratto esecutivo esistono.

I Tipi di Sfratto Esecutivo

Il nostro codice prevede tre diversi tipi di sfratto esecutivo:

La Licenza per Finita Locazione

La licenza per finita locazione è semplicemente l’atto che compi quando si sta avvicinando la fine del contratto di locazione. Se non vuoi rinnovare il contratto ulteriormente, di solito sei mesi prima della fine invii all’inquilino una lettera che lo informa della scadenza del contratto, e che gli intima di liberare l’immobile.

Molti pensano che questa lettera sia una semplice formalità, ma non è così. La lettera è importante poiché se l’inquilino alla fine del contratto non lascia l’appartamento, costituisce un titolo che puoi portare davanti al giudice. Questo titolo proverà che tu hai provveduto ad informare l’inquilino per tempo del suo obbligo di lasciare l’appartamento.

Se sei interessato alla regola, ecco il testo dell’articolo 657 del codice di procedura civile, che parla della licenza per finita locazione:

Articolo 657. Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.

Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.

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Lo Sfratto per Finita Locazione

Questo procedimento di sfratto esecutivo si può avviare solo se il contratto di locazione è finito, ma l’inquilino continua ad abitare nel tuo appartamento. Potresti pensare che le differenze tra lo sfratto per finita locazione e lo sfratto per morosità alla fine non siano tante. Ed invece no: qui si tratta di un caso diverso.

La morosità si verifica durante il contratto di locazione, mentre questa tipologia di sfratto può essere utilizzata per mandare via l’inquilino solo dopo la fine del contratto di locazione. L’articolo del codice di procedura civile che disciplina lo sfratto per finita locazione è l’articolo 657, che ti abbiamo citato parlando della licenza per finita locazione.

Lo Sfratto per Morosità

Si tratta del tipo di sfratto esecutivo più conosciuto – purtroppo – e temuto dal proprietario di casa. Non c’è bisogno di spiegare cosa sia la morosità, ma per quanti non lo sapessero ancora, diciamo che si tratta del caso in cui l’inquilino non paga il canone di locazione.

Affinché la morosità possa configurarsi è necessario che:

Se ti interessa conoscere la regola principale sullo sfratto per morosità, ecco cosa dice il codice di procedura civile al riguardo:

Articolo 658. Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti 1.

Se il canone consiste in derrate, il locatore deve dichiarare a norma dell’articolo 639 la somma che è disposto ad accettare in sostituzione.

L’ultimo paragrafo (comma) di questo articolo di solito non interessa a chi affitta un immobile ad uso abitativo, ma può riguardare chi invece ha dato in affitto un terreno agricolo, ad esempio a un mezzadro o a un colono. Se ogni mese il mezzadro o il colono paga l’affitto in natura, ad esempio mediante prodotti agricoli, la morosità si configura nel caso della mancata consegna di questi prodotti. In questo caso però è possibile chiedere al proprio affittuario di pagare il canone in denaro anziché in natura.


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Qual è la Procedura per lo Sfratto Esecutivo?

La procedura dello sfratto esecutivo è unica, che si tratti di sfratto per morosità, per finita locazione, o di licenza per finita locazione.

In tutti questi casi, è necessario:

  • inviare una lettera di sollecito all’inquilino che ritarda nel pagamento del canone di locazione
  • citare l’inquilino in giudizio mediante il proprio avvocato

Dopodiché, il giudice provvederà ad intimare al conduttore di lasciare libero l’immobile, ed inoltre lo citerà a comparire ad un’udienza di convalida dell’intimazione di sfratto.

Se l’inquilino compare in giudizio e non si oppone, lo sfratto sarà convalidato. A questo punto, l’inquilino dovrebbe liberare spontaneamente l’appartamento. Se però ciò non avviene, il giudice ordinerà l’intervento della forza pubblica.

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Quali Sono i Tempi dello Sfratto Esecutivo

Quando parliamo di tempi dello sfratto esecutivo non è facile dare una stima precisa dei tempi. Nella pratica, si incontra il caso di chi è riuscito a riottenere il suo immobile entro pochi mesi. Ma vi sono anche casi in cui la procedura di sfratto esecutivo ha richiesto più di un un anno.

Le variabili che incidono sui tempi dello sfratto esecutivo sono tante. Di norma, i tempi tecnici della procedura di sfratto sono i seguenti:

  • la procedura può essere avviata più o meno 45 giorni dopo il verificarsi della morosità. La morosità si presenta solo se l’inquilino tarda più di 20 giorni nel pagamento del canone di locazione. In caso di ritardo, è buona norma inviargli una lettera di sollecito al pagamento. La lettera di sollecito di norma contiene un termine di 10 giorni. A questi 30 giorni aggiungi i tempi di consegna di una raccomandata con ricevuta di ritorno, ed il tempo richiesto per cercare un avvocato, valutare il suo preventivo, ed esporgli il tuo caso. Vi è chi avvia la procedura di sfratto per morosità immediatamente, ed invece chi aspetta anche un paio di mesi, sperando che l’inquilino paghi. Il nostro consiglio è di non attendere, e di muoversi il prima possibile
  • l’udienza di convalida dell’intimazione di sfratto può avvenire solo 20 giorni dopo la notifica dell’atto di citazione all’inquilino. Attenzione: ciò non significa che 20 giorni dopo aver visto il tuo avvocato avrà luogo l’udienza. L’avvocato dovrà raccogliere tutta la documentazione del caso (contratto di locazione registrato, ricevute del canone di locazione, ecc) e provvedere a stilare l’atto di citazione. La data dell’udienza di convalida sarà fissata dal giudice.
  • L’ordinanza di sfratto diventa esecutiva dopo 30 giorni. Se l’inquilino non si presenta in udienza, o se si presenta ma non fa opposizione, il giudice provvederà a convalidare lo sfratto e a fissare la data per il rilascio dell’immobile. Affinché il provvedimento di sfratto diventi esecutivo, sarà necessario attendere 30 giorni. Al termine dei 30 giorni, l’inquilino dovrà rilasciare il tuo appartamento.

Come ti abbiamo già detto sopra, questi sono tempi di massima. Nella realtà, i tempi dello sfratto esecutivo possono allungarsi di molto. Una proroga del termine di sfratto – come ti abbiamo spiegato nel nostro post sullo sfratto per morosità – può essere concessa se l’inquilino fa opposizione e versa in uno stato di oggettiva difficoltà economica.

La lunghezza di questa procedura non dipende solo da un’eventuale opposizione dell’inquilino, ma anche dalla data in cui viene fissata l’udienza di convalida.

Forse, cercando informazioni sullo sfratto esecutivo in internet, hai letto che tra la notifica e l’udienza di comparizione devono passare 20 giorni. Tante persone pensano che questo significa che, 20 giorni dopo essere andati dall’avvocato, avrà luogo l’udienza di comparizione.

In realtà la data dell’udienza è fissata dal giudice del tribunale civile, e dipende da tanti fattori. Quanti giudici lavorano in tribunale? Quante cause deve sentire ogni giudice? Se in tribunale ci sono tanti giudici e poche cause, allora i tempi della prima udienza saranno brevi. Se invece in tribunale vi sono pochi giudici, che devono sentire molte cause, è normale che i tempi della prima udienza si allunghino.

Come Ha Luogo lo Sfratto Esecutivo?

Immaginiamo che tutto fili liscio: l’udienza di convalida viene fissata in tempi brevi, l’inquilino non fa opposizione, ed il giudice convalida lo sfratto esecutivo. Cosa succede a questo punto?

Come ti abbiamo detto, il provvedimento di convalida dello sfratto specifica la data in cui l’inquilino deve lasciare l’immobile, “vuoto di cose e persone”.  Anche in questo caso, vi sono delle incognite. Se l’inquilino decide di rispettare l’ordinanza del tribunale, il tuo appartamento sarà liberato entro la data fissata dal giudice.

A questo punto, non ti resterà che riprendere le chiavi, entrare nell’immobile, e valutarne lo stato. Purtroppo, in tanti casi di sfratto esecutivo l’inquilino non lascia l’appartamento in buone condizioni, quindi potrebbe essere necessario svuotarlo, pulirlo, o addirittura riparare gli impianti, i vetri, i pavimenti, ecc.

Se invece l’inquilino non rispetta l’ordinanza del tribunale, ha luogo la procedura di esecuzione forzata dello sfratto. Nota bene: “sfratto esecutivo” e “procedura di esecuzione forzata dello sfratto” sono due cose diverse:

  • lo sfratto esecutivo è un provvedimento che va immediatamente eseguito (ovviamente se si rispetta l’autorità dei giudici)
  • la procedura di esecuzione forzata è una procedura diversa, con cui si usa la forza pubblica contro chi non vuole rispettare l’autorità del giudice, che ha ordinato il rilascio dell’appartamento

Prima di intervenire con la forza, di solito di notifica all’inquilino il precetto di liberare l’immobile entro dieci giorni, e lo si avverte che in caso di rifiuto l’immobile sarà liberato da un ufficiale giudiziario.

Quando giunge il termine di dieci giorni, spesso gli inquilini non si fanno trovare, con il risultato che non si riesce a liberare l’immobile. A questo punto, il giudice fisserà una seconda data di accesso all’immobile, e l’ufficiale giudiziario provvederà ad inviare comunicazione all’inquilino.

Giunta la seconda data, si presenteranno l’ufficiale giudiziario, e la forza pubblica per eseguire lo sfratto in maniera forzata, se necessario rompendo le serrature della porta di ingresso, e rimuovendo l’inquilino a forza.

In Sintesi

La procedura che trovi descritta in questa mini guida allo sfratto esecutivo è una procedura di massima, che ti abbiamo descritto in modo molto breve e sintetico, per aiutarti a capire cosa è lo sfratto esecutivo, quali sono i suoi tempi, e come ha luogo. Questo articolo non si sostituisce al parere di un avvocato, né è un parere legale quindi se sfortunatamente ti ritrovi a dover avviare una procedura di sfratto esecutivo, il nostro consiglio è di contattare immediatamente il tuo avvocato.

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