Sfratto per Morosità

Sfratto per Morosità: La Guida Definitiva e gli Step da Seguire

Sfratto per Morosità
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In alcuni dei nostri post precedenti abbiamo già parlato dello sfratto per morosità, spiegandoti:

In questo post andiamo più a fondo su questo argomento, poiché sappiamo che interessa tanti dei nostri lettori. Ma prima vogliamo ricordarti quando ha luogo lo stato di morosità. La morosità si configura quando:

  • l’inquilino ritarda più di 20 giorni nel pagamento di un solo canone di locazione
  • l’inquilino non paga la sua quota di spese condominiali, per un ammontare superiore a due canoni di locazione.

In teoria, quindi, puoi richiedere lo sfratto già a partire dal ventunesimo giorno di ritardo. Nella pratica, ciò non accade quasi mai, sia perché il proprietario dinanzi ad un minimo ritardo preferisce attendere il pagamento del canone di locazione. Sia perché a volte il ritardo è puramente fortuito.

Questo, però, è solo uno dei tipi di sfratto esistenti. Quanti tipi di sfratto esistono? Te lo spieghiamo nel prossimo paragrafo.

I Tipi di Sfratto per Morosità

Il nostro ordinamento prevede quattro diversi tipi di sfratto. Lasciamo da parte lo sfratto per necessità, del quale ti abbiamo già parlato. Concentriamoci sugli altri tre tipi di sfratto. La procedura di sfratto con intimazione e convalida può essere attivata in ciascuno dei seguenti casi:

  • se l’inquilino non paga il canone di locazione che era stato pattuito nel contratto. Si tratta del caso più classico, e che purtroppo è anche il più frequente. Ti ricordiamo che per attivare questa procedura devi aver regolarmente registrato il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate;
  • se, una volta terminato il periodo di locazione stipulato nel contratto, l’inquilino rifiuta di lasciare l’appartamento. Terminato il periodo di locazione il proprietario richiede all’inquilino di restituire l’immobile, ed in genere la procedura fila liscia. Ma, a volte, si verifica anche questo caso;
  • se l’inquilino è gravemente inadempiente. Lo sfratto è possibile anche quando l’inquilino subaffitta l’appartamento, oppure cambia l’uso dell’immobile. Si tratta del caso in cui l’inquilino firma un contratto di locazione ad uso abitativo, e poi senza dirti nulla decide di affittare il tuo appartamento a turisti usando una delle tante piattaforme internet esistenti.

Ma torniamo allo sfratto per morosità.

Cosa è lo Sfratto per Morosità

Lo sfratto per morosità non è altro che una procedura che il locatore può richiedere al giudice di qualsiasi Tribunale Civile, nel caso in cui l’inquilino non paghi il canone di locazione.

Ovviamente, per avviare questa procedura è necessario rivolgersi ad un avvocato, che agirà come tuo rappresentante. Il tuo avvocato chiederà al giudice di emanare un provvedimento esecutivo. Si tratta della cosiddetta intimazione di convalida di sfratto per morosità. Mediante questo provvedimento, il giudice dichiara che il contratto di affitto stipulato tra te e l’inquilino è formalmente risolto. Inoltre, ordina all’inquilino di lasciare l’appartamento immediatamente, oppure entro una certa data. Se l’inquilino “fa orecchi da mercante” e decide di non lasciare l’appartamento, il giudice interviene nuovamente, ed ordina di liberare l’appartamento mediante la forza pubblica.

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Quando è Possibile Avviare la Procedura di Sfratto per Morosità?

In teoria, la procedura di sfratto per morosità si può avviare già dal ventunesimo giorno di ritardo nel pagamento del canone di locazione. In pratica, questo non succede mai. Per quale motivo?

Se decidi di recarti dinanzi al giudice, è tuo interesse dimostrare che hai provato a far ragionare il tuo inquilino, ed a ottenere il pagamento del canone di locazione. Quindi di norma non appena “scatta” il ventunesimo giorno di ritardo tutti gli avvocati ti consigliano di  inviare una lettera di intimazione di sfratto per morosità.

Mediante questa lettera, informi il tuo inquilino che – se non provvede al pagamento del canone di locazione entro dieci giorni – tu agirai in giudizio. La lettera è un documento importante, poiché:

  • in alcuni casi, se l’inquilino è in buona fede, riesce a risolvere il problema della morosità alla radice
  • è una prova importante, che tu porterai davanti al giudice, per dimostrare di aver fatto tutto il possibile per ottenere il pagamento del canone di locazione

Quindi, calcolati i venti giorni di ritardo, più una settimana circa per la spedizione della lettera di intimazione mediante raccomandata con ricevuta di ritorno, più i dieci giorni concessi all’inquilino, arriviamo ad un totale di più o meno quarantasette giorni.

Se l’inquilino non paga entro il termine di dieci giorni, il nostro consiglio è di attivare la procedura di sfratto immediatamente, in modo da non perdere altro tempo – e canoni di locazione. Considera che una causa di sfratto può arrivare fino ai 18 mesi.

Lo Sfratto per Morosità: la Documentazione

Per dimostrare al giudice che la morosità esiste, dovrai preparare una serie di documenti. Di solito, il tuo avvocato ti chiederà di presentare:

  • una copia del contratto di locazione regolarmente registrato. Nota bene: se non hai registrato il contratto, non puoi accedere alla procedura di sfratto per morosità. Dovrai utilizzare la procedura di sfratto per occupazione abusiva, che è diversa, ed anche molto più lunga e dispendiosa;
  • le copie delle ricevute del pagamento di tutti i canoni di locazione precedenti. Nel tuo interesse, ti conviene conservare questa documentazione. Che tu riceva il pagamento in modo tradizionale, o anche mediante moneta elettronica, ricorda di conservare sempre qualcosa che provi l’avvenuto pagamento del canone;
  • le copie delle comunicazioni inviate all’inquilino per sollecitare il pagamento dei canoni di locazione. Le copie servono per provare ulteriormente di non aver ricevuto il pagamento dell’affitto.

Mediante questa documentazione, puoi dimostrare al giudice che i presupposti ed i requisiti oggettivi per avviare la procedura di sfratto esistono. Non ci stancheremo mai di dirti che il requisito più importante è la presenza di un contratto regolarmente registrato. Infatti, ci sono ancora tanti che credono che – per attivare la procedura di sfratto – basti essere proprietario dell’appartamento, anche se in realtà dimostrare il titolo di proprietà non basta.

Come Si Scrive la Lettera di Sollecito?

La lettera di sollecito è un atto a forma libera. La legge non prescrive nessun modello da seguire, quindi puoi strutturare la lettera come preferisci. Di solito, dell’invio della lettera si occuperà il tuo avvocato. Ma se tu non hai ancora ricevuto il pagamento del canone di locazione, né hai ancora contattato un avvocato, puoi provvedere all’invio della lettera da solo.

Per essere valida, la lettera deve contenere le seguenti informazioni:

  • i dati anagrafici del proprietario dell’appartamento, quindi nome, cognome, ed indirizzo completo. Se, come accade spesso, l’appartamento è di proprietà del tuo coniuge, ma la persona che si occupa del rapporto con l’inquilino sei tu, inserirai i dati del tuo coniuge;
  • l’indirizzo completo dell’appartamento;
  • i dati del contratto di locazione: data di stipula, data di registrazione, numero di registrazione;
  • indicazione dei canoni di locazione non pagati, e del loro totale;
  • richiesta di versare i canoni di locazione non pagati entro 10 giorni

Il nostro consiglio è di inviare la lettera di sollecito mediante raccomandata con ricevuta di ritorno

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Cosa Succede Dopo l’Invio della Lettera di Sollecito?

Se dopo aver ricevuto la lettera di sollecito l’inquilino non versa i canoni di locazione, puoi attivare la procedura di sfratto. Ovviamente sarà necessario rivolgersi ad un avvocato, che preparerà tutta la documentazione da presentare al giudice.

Il tuo avvocato preparerà un atto di citazione. L’atto di citazione sarà notificato all’inquilino mediante una raccomandata consegnata da un ufficiale giudiziario. Dopo la notifica dell’atto, sia tu che il tuo inquilino sarete convocati all’udienza.

Tra la notifica dell’atto di citazione e la prima udienza devono trascorrere venti giorni.

Per ottenere la prima udienza dinanzi al Giudice, può essere necessario attendere circa un mese. Si tratta di un tempo indicativo. Se abiti in un piccolo centro, di norma ottenere la prima udienza entro questo termine è molto facile. Se invece abiti in una grande città, potrebbe essere necessario attendere più a lungo. Durante la prima udienza, il giudice esaminerà la documentazione, e procederà a convalidare l’intimazione di sfratto per morosità.

E’ importantissimo che tu, in quanto locatore, sia presente alla prima udienza. Infatti, dovrai confermare a voce, ufficialmente, davanti al Giudice, che il pagamento dei canoni di locazione non ha avuto luogo. Se non ti presenti all’udienza, il Giudice annullerà la citazione in giudizio, e con ciò non sarà più possibile sfrattare il tuo inquilino.

Cosa Succede Se l’Inquilino non si Presenta all’Udienza?

Il caso dell’inquilino che non si presenta all’udienza è diverso. Se la tua presenza è necessaria per continuare nel procedimento, l’inquilino può scegliere di non presentarsi all’udienza. Anzi, di norma l’inquilino moroso non si presenta all’udienza quasi mai.

Questo fattore gioca a tuo vantaggio, poiché il procedimento può andare avanti anche senza la presenza dell’inquilino. Ricorda che un inquilino che non compare davanti al Giudice non può fare opposizione.

L’unica circostanza che può bloccare la procedura per lo sfratto è l’opposizione del tuo inquilino. Se l’opposizione non ha luogo, il Giudice convalida lo sfratto. Il giudice emanerà due documenti:

  • un decreto di intimazione di convalida dello sfratto per morosità
  • un decreto ingiuntivo per recuperare i canoni di locazione da parte dell’inquilino, che ordina anche il pagamento delle spese di esecuzione dello sfratto

Il decreto ingiuntivo diventerà esecutivo dopo 21 giorni. Affinché il decreto diventi ingiuntivo, sarà necessario pagare l’imposta di registro presso l’Agenzia delle Entrate, presentando la ricevuta presso la Cancelleria del Tribunale.

Quando il decreto è diventato ingiuntivo, potrai ritirare la copia del decreto di convalida e del decreto ingiuntivo entro tre giorni. A questo punto, l’ufficiale giudiziario provvederà alla loro notifica all’inquilino.

Dopo la notifica all’inquilino, sarà possibile richiedere all’ufficiale giudiziario il preavviso di sfratto. Avvenuto lo sfratto, l’ufficiale giudiziario compilerà un verbale dove attesterà che tu sei rientrato in possesso del tuo immobile. Una volta ricevuto il preavviso di sfratto, gli inquilini di solito provvedono a liberare l’appartamento. Se così non fosse, l’ufficiale giudiziario stabilirà una nuova data per lo sgombero dell’appartamento, ricorrendo all’iuto della forza pubblica.

A questo punto, non ti resta che poter recuperare i canoni di locazione non pagati. Se l’inquilino non provvede al pagamento dei canoni di locazione, dopo tre mesi sarà possibile procedere al pignoramento dei beni mobiliari ed immobiliari dell’inquilino. Per il pignoramento, sono necessari circa tre mesi.

Cosa Succede Se l’Inquilino Si Presenta all’Udienza?

Se l’inquilino si presenta all’udienza, ha il diritto di fare opposizione, e di chiedere al Giudice la possibilità di avere una proroga per il pagamento del canone di locazione. Se il giudice accetta la richiesta dell’inquilino, in genere gli concede un massimo di sei mesi per saldare i canoni di locazione non pagati.

Vi sono alcuni casi in cui il giudice può decretare un tempo più lungo per sanare la morosità. Si tratta del caso di:

  • disoccupati
  • lavoratori posti in cassa integrazione
  • pensionati di oltre 65 anni
  • persone con disabilità

La decisione di concedere una proroga non è presa in modo arbitrario, ma sulla base di prove scritte, presentate dall’inquilino, che dimostrano le cause che hanno reso impossibile il pagamento dei canoni di locazione.

In caso di opposizione dell’inquilino, il Giudice provvederà a convertire il rito speciale in un rito ordinario. Questo significa che non emetterà la convalida, e concederà sia a te che all’inquilino un termine per depositare memorie integrative. Si tratta di un’ulteriore documentazione che prova le ragioni di entrambe.

La conversione dal rito speciale al rito ordinario è possibile solo se l’inquilino presenta delle prove scritte, e se gravi motivi sussistono. Se invece l’inquilino si oppone senza presentare alcuna prova, ed anche senza la sussistenza di gravi motivi, il Giudice non terrà conto della sua opposizione, e provvederà a convalidare l’ordinanza di rilascio dell’immobile.

Quanto Costa Un Procedimento di Sfratto?

Molti proprietari di casa esitano nell’avviare un procedimento di sfratto, poiché temono di dover sostenere costi che, sommati ai canoni di locazione non ricevuti, rappresentano una notevole perdita economica.

In realtà un procedimento di sfratto ha un costo medio variabile dai 1.000 ai 1.500 Euro, fino a punte di 4.000 – 5.000 Euro per i casi più difficili. Le spese legali però, possono essere recuperate mediante istanza emessa nei confronti dell’inquilino.

Oltre al costo della parcella dell’avvocato, un procedimento di sfratto coinvolge anche altre spese. Si tratta di spese di poca entità rispetto alla parcella del tuo avvocato, ma che sono necessarie per ottenere il rilascio dell’intimazione di convalida dello sfratto per morosità.

Per ottenere lo sfratto, devi versare un contributo unificato. Il contributo è calcolato in base all’importo dei canoni di locazione non pagati. In caso di sfratto per morosità, l’importo è ridotto della metà. Si tratta di cifre davvero minime:

  • per cause del valore fino a 1.100 Euro, il contributo unificato è pari a 18,50 Euro
  • per cause del valore da 1.100 a 5.200 Euro, il contributo è pari a 42,50 Euro
  • per cause del valore da 5.200 a 26.000 Euro, il contributo è di 103,00 Euro
  • per cause da 26.000 a 52.000 Euro, il contributo è di 225 Euro.

Il contributo può essere versato mediante:

  • il modello F24, mediante il codice tributo 750T Contributo Unificato
  • bollettino di conto corrente postale
  • un modello di comunicazione di versamento di contributo unificato, con indicazione dei dati del locatore, nonché di quelli dell’inquilino
  • contrassegno, presso quasi tutte le tabaccherie

In Sintesi

Ritrovarsi in una causa di sfratto per morosità è uno dei rischi più temuti dai proprietari di casa. La morosità è comunque più rara di quanto non si pensi. Se, purtroppo, il tuo inquilino smette di pagare il canone di locazione, il nostro consiglio è di agire in giudizio il prima possibile.

Vi è chi aspetta qualche mese, sperando che la situazione cambi. Però considera che i tempi di una causa di sfratto per morosità possono raggiungere anche i 18 mesi. Quindi, per cercare di ridurre al minimo il danno economico, il nostro consiglio è di non attendere troppo a lungo, e di contattare il tuo avvocato se, dopo aver ricevuto la lettera di sollecito, l’inquilino non paga il canone.

Nei casi migliori, per riavere indietro il tuo appartamento può bastare anche una semplice notifica dell’atto di citazione in tribunale. Non sono pochi gli inquilini morosi che, per evitare un peggioramento nella propria situazione, dinanzi all’atto di citazione liberano l’appartamento.

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