Sfratto per Morosità

Lo sfratto per necessità

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In questo post spieghiamo a tutti i proprietari di casa come fare per sfrattare un inquilino per necessità. Nei nostri post precedenti, ti abbiamo spiegato come le regole per il recesso anticipato dal contratto di locazione variano: mentre l’inquilino può decidere di liberare l’appartamento in qualsiasi momento, il proprietario di casa è vincolato da regole più rigide.  Vediamo quindi quali sono le regole che si applicano al proprietario.

Quando E’ Possibile Sfrattare un Inquilino?

Il proprietario di casa può inviare la lettera di sfratto all’inquilino solo alla fine del primo periodo contrattuale, quindi:

  • dopo i primi 4 anni se si è stipulato un contratto 4 + 4, oppure
  • dopo i primi 3 anni se si è concluso un contratto di locazione 3 + 2

Questa è la regola generale, che si applica in tutti i casi, escluso solo quello di morosità. Ma del caso di morosità parliamo tra un attimo.

Dinanzi a questa regola, molti proprietari di casa si domandano cosa succede se hanno improvvisamente bisogno di riavere il proprio appartamento anche prima dei classici 4 o 3 anni. La risposta a questa domanda è che in ogni caso sarà necessario attendere la scadenza del primo periodo contrattuale.

Per Quali Motivi E’ Possibile Sfrattare Un Inquilino?

Trascorso questo termine, è possibile richiedere lo sfratto per necessità. Le regole sullo sfratto per necessità sono contenute nella Legge n. 392 del 1978, all’articolo 59. Si tratta di ipotesi, che ti permettono di riavere la disponibilità del tuo appartamento. Quindi, puoi richiedere lo sfratto per necessità se si verifica uno dei seguenti casi:

  • se per qualsiasi motivo, dopo aver concluso il contratto di affitto hai bisogno dell’immobile per abitarvi di persona con la tua famiglia, per farvi abitare il tuo coniuge, dei figli, o qualsiasi parente entro il secondo grado;
  • se hai necessità dell’immobile per avviare un’attività commerciale, artigianale, professionale tua, del tuo coniuge, oppure di un parente entro il secondo grado;
  • se hai necessità dell’immobile per abitarvi o destinarlo ad un’attività imprenditoriale, e quindi offri al conduttore un altro appartamento. Se il canone di locazione del nuovo appartamento non è superiore del 20% al canone del vecchio appartamento, se accetti di farti carico delle spese di trasloco, e se l’inquilino rifiuta il “cambio”, allora puoi inviare la lettera di sfratto;
  • quando l’edificio dove si trova l’appartamento è gravemente danneggiato, e deve essere ricostruito. In questo caso lo sfratto per necessità è possibile poiché la permanenza dell’inquilino renderebbe impossibile i lavori di ristrutturazione;
  • quando hai ottenuto il permesso per eseguire nuove costruzioni, e vuoi trasformare l’immobile o anche demolirlo;
  • quando l’immobile si trova all’ultimo piano di un edificio, ed hai ottenuto il permesso di eseguire una sopraelevazione;
  • quando il tuo immobile è stato definito immobile di interesse storico o artistico, e la soprintendenza ai beni di interesse storico o artistico ritiene necessario eseguire lavori di restauro o di riparazione;
  • quando il tuo inquilino ha già disponibilità di un’altra abitazione adeguata alle sue esigenze, sia nel Comune di residenza, che in un Comune che confina con il Comune di residenza;
  • quando l’inquilino subaffitta il tuo appartamento a terze persone, e smette di occuparlo. Attenzione: in questo caso è necessario che l’inquilino effettivamente stipuli un contratto con persone che non sono alle sue dipendenze. Se durante il contratto di locazione l’inquilino decide di accogliere in casa uno o più parenti, lo sfratto non è possibile;
  • quando l’inquilino sparisce dall’appartamento senza un motivo giustificato. Di nuovo, attenzione: non stiamo parlando del caso di inquilini che viaggiano molto, e quindi sono presenti nell’appartamento per qualche giorno al mese. Si tratta del caso in cui l’inquilino conclude il contratto di locazione, e poi si dilegua, senza vivere nell’appartamento. In questo caso, se ti è utile percepire il canone di locazione, puoi lasciare le cose come stanno. Ma se vuoi riavere il tuo appartamento, questa ipotesi è tra i motivi che giustificano lo sfratto;
  • quando vuoi vendere casa. Ricorda che inviare la lettera di sfratto è possibile solo dopo aver proposto l’acquisto al tuo inquilino, ed aver ricevuto un rifiuto.

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Lo Sfratto per Necessità: Come Fare

 Se si è verificato uno di questi casi, allora puoi rientrare nella disponibilità del tuo appartamento. Ecco quali sono i passi da seguire:

  • non appena si verifica la necessità di rientrare nel possesso dell’immobile, devi comunicare i motivi all’inquilino. Non è necessario attendere il classico termine di 6 mesi prima della scadenza contrattuale. Secondo la Corte di Cassazione, la necessità di riavere l’appartamento va comunicata non appena sussiste. Questo tipo di comunicazione può avere luogo in qualsiasi forma
  • entro 6 mesi prima della scadenza del primo periodo contrattuale, devi inviare all’inquilino la lettera di disdetta. Nella lettera di disdetta è necessario precisare i motivi per cui hai deciso di disdire il contratto di locazione. Inoltre la lettera va inviata mediante raccomandata con ricevuta di ritorno. Trovi un fac-simile di lettera di sfratto per necessità alla fine di questo post.

 

Se non si è verificato nessuno dei casi che ti abbiamo elencato in precedenza, un modo per riavere l’appartamento esiste. In questo caso è necessario convincere l’inquilino a recedere in modo anticipato dal contratto. Quindi puoi proporgli la disponibilità di un altro appartamento, o anche fargli un’offerta che può trovare conveniente accettare in cambio del trasloco.

Lo Sfratto per Morosità

Tutte le regole che ti abbiamo descritto finora non si applicano al caso di morosità. Se l’inquilino non paga il canone di locazione, o anche le spese condominiali, allora lo sfratto è possibile in qualsiasi momento.

Lo sfratto è possibile prima della scadenza del primo termine contrattuale anche se l’inquilino reca molestie all’intero condominio. Non si tratta delle solite lamentele ed antipatie che possono sorgere tra inquilini, né di piccoli incidenti causati dalla convivenza in condominio. Ad esempio non è possibile sfrattare l’inquilino se – ad esempio – l’acqua con cui innaffia le piante cade nel balcone del piano di sotto, se organizza una festa più rumorosa del solito, o se lascia la porta del condomino aperta. Deve trattarsi di motivi oggettivamente gravi.


Scarica il modello fac-simile delle lettera di sfratto dal box qua sotto!

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Il Fac-Simile di Lettera di Sfratto per Necessità

Ed infine, ecco il modello di lettera di sfratto per necessità. Si tratta di un modello che puoi copiare ed incollare in un file di Word, e modificare in base alle tue esigenze.

______________________________________________________________________________________________

 

RACCOMANDATA A. R.

 

Oggetto: disdetta contratto di locazione

 

Il/La sottoscritto/a_____________ nato/a a _____________il ___________ e residente a ___________in via____________ telefono_______________ con la presente intende comunicare la volontà di recedere da contratto di affitto stipulato in data_________ relativo all’immobile di sua proprietà sito a____________ in via _________, a fronte della necessità di ottenere la disponibilità dell’immobile per il seguente motivo:______________

 

Con la presente le comunica pertanto volontà a non voler procedere al rinnovo della locazione oltre la prima scadenza contrattuale del________per il motivo sopra  specificato. La cauzione le sarà restituita all’esito della verifica sullo stato dei luoghi.

 

Cordiali saluti

 

Luogo e data

 

Firma

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