Sfratto per Morosità

Verbale Di Riconsegna dell’Immobile per l’Inquilino Moroso: FAC Simile

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Non tutti i casi in cui l’inquilino smette di pagare il canone di locazione si concludono con l’occupazione dell’appartamento. Vi sono anche tante persone che, dopo aver iniziato a pagare l’affitto saltuariamente, decidono di lasciare l’appartamento.

Quando l’inquilino libera l’appartamento, tu puoi finalmente iniziare a cercare un’altra persona che lo affitti, pagando regolarmente il canone. Inoltre, puoi anche verificare che l’inquilino non abbia causato danni al tuo immobile. In genere al momento della riconsegna dell’immobile il proprietario è tenuto a restituire la caparra che l’inquilino ha versato al momento della firma del contratto di affitto.

In caso di morosità, ovviamente la caparra non sarà restituita. Il verbale di riconsegna dell’immobile per l’inquilino moroso non è molto diverso da un generico verbale di riconsegna dell’immobile, eccetto per il problema dei canoni di locazione che non sono stati versati.

La questione del mancato versamento dei canoni di locazione è ciò che di più preoccupa il proprietario. Quindi, molti scelgono di inserire nel verbale una clausola che specifica il numero dei canoni di locazione non pagati, ed il loro ammontare. Si tratta di una buona soluzione per documentare il mancato pagamento dei canoni.

In questo post, ti proponiamo un fac-simile di verbale di riconsegna dell’immobile per l’inquilino moroso, che tu potrai scaricare, modificare e far firmare al tuo inquilino. Sappiamo che molti sconsigliano di inserire la clausola sui canoni di locazione nel verbale. Secondo queste persone, se l’inquilino è diventato moroso, il proprietario rischia di perdere il canone di locazione definitivamente. Quindi, il loro consiglio è di mettersi l’animo in pace, soprattutto se il danno economico del proprietario ammonta ad un paio di migliaia di euro. Agire per vie legali infatti costerebbe di più.

Secondo noi, se il tuo inquilino moroso ha lasciato l’appartamento, vale comunque la pena di cercare di recuperare i canoni, e quindi la clausola sugli affitti non pagati va inserita nel verbale. Come mai? Considera che:

  • la maggior parte degli inquilini morosi sceglie di non liberare l’appartamento, e preferisce approfittare dei tempi lunghi delle cause di sfratto. Se il tuo inquilino ha lasciato l’appartamento, molto probabilmente si tratta di una persona onesta. Le possibilità di ricevere i canoni arretrati sono esigue, ma esistono;
  • la clausola sui canoni di locazione è un modo per mettere pressione all’inquilino affinché paghi

Il Fac-Simile di Verbale di Riconsegna dell’Immobile in Locazione Commerciale

La morosità non si verifica solo nell’ambito delle locazioni ad uso abitativo, ma colpisce anche e soprattutto le locazioni ad uso commerciale. La domanda che si pongono i proprietari di un locale affittato per uso commerciale è se esista un fac-simile di verbale di riconsegna dell’immobile in locazione commerciale. In realtà la risposta a questa domanda è no.

Se sei proprietario di un immobile in locazione commerciale, puoi utilizzare il classico verbale standard – per intenderci quello che ti proponiamo qui sotto – e modificarlo, indicando che la locazione è per uso commerciale anziché abitativo. Il contenuto del verbale di riconsegna non cambia. Infatti, il verbale di riconsegna è una scrittura a forma libera. Non esiste un modello unico da utilizzare, quindi tu puoi stilare il verbale come preferisci, a patto che contenga informazioni quali:

  • il nome e cognome del locatore e del conduttore
  • i dati dell’immobile
  • informazioni sullo stato di ciascuno dei locali
  • informazioni sulle pertinenze
  • informazioni sui pavimenti ed il loro stato
  • informazioni sulla tinteggiatura dei locali
  • informazioni sui muri, sugli infissi, ed il loro stato
  • informazioni su tutti gli impianti (riscaldamento, condizionamento, gas, igienico-sanitari, internet e telefonico)
  • le letture di tutti i contatori
  • informazioni sui canoni di locazione non pagati, e sul loro ammontare

I Canoni di Locazione Non Pagati e la Prescrizione

Anche se il tuo inquilino ha lasciato l’appartamento – o il locale commerciale – tu avrai in ogni caso diritto a richiedere i canoni di locazione arretrati. Questo diritto “scade” – ovvero va in prescrizione, dopo 5 anni dalla scadenza di ciascun canone.

Si tratta di un’informazione che non tutti anno, ma che è molto importante, perché se il tuo inquilino diventa moroso, ti conviene agire in giudizio il prima possibile, anche quando il contratto è ancora in esecuzione.

Se infatti aspetti troppo a lungo, potresti non riuscire più a recuperare alcuni dei canoni di locazione, o anche tutti. Ricorda che i procedimenti per sfratto possono essere anche molto lunghi, e che la prescrizione dei canoni di locazione non si calcola sull’importo totale dei canoni non pagati dal tuo inquilino, ma su ciascun canone, quindi:

  • un canone di locazione non pagato, da versare entro il 1 gennaio 2018 cadrà in prescrizione il 1 gennaio 2023
  • il canone del 1 febbraio 2018 cadrà in prescrizione il 1 febbraio 2023
  • il canone del 1 marzo 2018 cadrà in prescrizione il 1 marzo 2023

e così via. Tu, però, hai un modo per interrompere il periodo di prescrizione. Basta inviare al conduttore una lettera di diffida, dove intimi il pagamento dei canoni di locazione non corrisposti. La lettera riesce ad “azzerare” il timer della prescrizione, e a far calcolare il termine di prescrizione dall’inizio. Facciamo un esempio:

  • il tuo inquilino moroso non ha pagato il canone di giugno 2014. Sono trascorsi 4 anni, e l’anno prossimo questa mensilità andrà in prescrizione
  • se invii la lettera di diffida il 1 giugno 2018, il termine di prescrizione si interrompe, e si calcola dall’inizio
  • il nuovo termine di prescrizione per il pagamento del canone di locazione del 1 giugno 2014 si calcola a partire dal 1 giugno 2018, ed è di cinque anni
  • il nuovo termine di prescrizione è quindi il 1 giugno 2023.

La lettera di diffida può essere inviata anche dopo che il tuo inquilino ha lasciato l’appartamento. Vi è chi preferisce inviare la lettera subito, ma vi è anche chi – dietro consiglio del suo avvocato – attende qualche anno prima di inviare la lettera, in modo da sfruttare un termine di prescrizione più lungo. Si tratta di decisioni che dovrebbero essere sempre prese dietro consiglio di un professionista: su questo blog ti forniamo suggerimenti ed informazioni su tutto ciò che riguarda gli affitti, ma i nostri post non sono una consulenza legale, né vogliono sostituirsi al parere di un professionista.

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VERBALE DI RICONSEGNA DELL’IMMOBILE

PER L’INQUILINO MOROSO

OGGETTO : Verbale di riconsegna dell’immobile sito in ______________

In data __________ il conduttore _____________________________  alla presenza di __________________ (eventuali testimoni), riconsegna al locatore ____________  l’immobile in oggetto comprensivo delle relative pertinenze ed accessori :

  • _______________________________________________________________________
  • presenta i seguenti danni: __________________________________________________
  • gas (contatore n. _________ lettura)
  • luce (contatore n. _________ lettura)
  • acqua (contatore n. _________ lettura)
  • telefono (contatore n. _________ lettura)

Il locatore  dichiara che il conduttore non ha effettuato il pagamento dei seguenti canoni di locazione:

___________________________

per un importo pari a: ___________________________

Con tale atto il conduttore attesta la sua volontà di saldare i canoni di locazione non pagati il prima possibile. All’avvenuto saldo dell’importo di __________________ le parti non avranno più nulla a pretendere per l’intercorso rapporto di locazione, il quale cessa a tutti gli effetti di legge in data odierna.

Il locatore Il conduttore

____________________________ ____________________________

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