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L’Acquisto della Casa con l’Usufrutto dei Genitori | Come Funziona

20 novembre 2019|13205 views
Diana della SpinaDiana della Spina
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In questo articolo ti spieghiamo come funziona l‘acquisto della casa con usufrutto dei genitori. Acquistare un appartamento e darlo in usufrutto ai genitori, mantenendo per sé la nuda proprietà, è una delle soluzioni scelte più comunemente da tante famiglie. Però prima di adottare questa soluzione è necessario seguire alcuni accorgimenti. Continua a leggere, per scoprirli tutti.

Acquistare la Casa Con Usufrutto dei Genitori: A Cosa Devi Fare Attenzione

Se stai pensando di acquistare un appartamento con la soluzione dell’usufrutto dei genitori, prima ancora di firmare il compromesso per l’acquisto di una casa devi porti due domande:

  • l’appartamento che vuoi acquistare è di proprietà di terze persone oppure
  • stai per comprare un appartamento che già appartiene ai tuoi genitori?

Se stai per acquistare un appartamento che appartiene a persone estranee alla tua famiglia, puoi procedere tranquillamente, senza preoccuparti più di tanto per le norme sulla successione. Se compri un appartamento con i tuoi soldi, e se l’appartamento è di un estraneo, questo bene appartiene completamente a te, e quando i genitori non ci saranno più nessuno potrà contestare il tuo diritto sull’appartamento.

Se invece l’appartamento già appartiene ai tuoi genitori, la situazione cambia. Se sei figlio unico, non esistono altri fratelli nell’asse ereditario. Quindi quando un giorno i genitori non saranno più in vita nessuno potrà contestare il trasferimento di proprietà. Però se hai dei fratelli, il passaggio della proprietà dell’appartamento deve avvenire senza ledere gli interessi degli altri eredi. Vediamo come fare.

Acquistare la Casa con Usufrutto dei Genitori: La Quota di Legittima

Se hai un fratello o una sorella e i tuoi genitori possiedono due case l’acquisto della loro proprietà non pone alcun problema. E’ sufficiente che i genitori vendano una casa a ciascuno dei figli. In questo modo le aspettative di tutti gli eredi legittimi verranno rispettate.

Ma cosa succede se i genitori possiedono un solo appartamento, e tu decidi di acquistarlo, lasciando tuo fratello o tua sorella “a bocca asciutta”? I tuoi genitori non possono vendere la loro unica casa a un solo figlio, senza dar nulla agli altri. I tuoi fratelli hanno diritto a una quota minima del patrimonio di famiglia. Si tratta della quota di legittima. Tutto ciò che va oltre questa quota può essere lasciato anche a persone che non fanno parte della famiglia.

Però se la ripartizione del patrimonio di famiglia non rispetta la quota di legittima, i tuoi fratelli entro 10 anni potrebbero contestare il trasferimento della proprietà dell’appartamento. Quindi se ti stai preparando a comprare la casa dei tuoi genitori, o anche a riceverla in donazione, tieni presente che:

  • se sei figlio o figlia unica hai diritto al 33% del patrimonio del genitore.Ovviamente questo patrimonio comprende anche gli appartamenti intestati al genitori. Il genitore che resta in vita ha diritto al 33% del patrimonio. La parte restante, ovvero il 34%, può essere lasciata a chiunque
  • se hai almeno un fratello o una sorella, avete diritto al 50% del patrimonio del genitore, che dovrete dividere tra voi in quote uguali. il 25% del patrimonio va al coniuge superstite, mentre il restante 25% può essere lasciato ad amici, conoscenti, associazioni, ed altre persone

Quindi prima di andare avanti con l’acquisto o la donazione della casa, ti conviene comprendere bene qual è l’entità del patrimonio del genitore, e come questo patrimonio va ripartito. Si tratta del modo migliore per evitare problemi futuri.

Acquistare la Casa con Usufrutto dei Genitori: Il Passaggio di Proprietà

Hai fatto tutti i tuoi calcoli, se possibile insieme ai tuoi fratelli e sorelle? Ottimo, allora puoi procedere con il passaggio di proprietà. Se stai acquistando la casa dei tuoi genitori dando loro l’usufrutto, stai diventando titolare della nuda proprietà. Non della piena proprietà. Ciò significa che i tuoi genitori potranno continuare a disporre dell’appartamento come meglio credono, anche se l’appartamento è intestato a te. In termini concreti questo significa che:

  • i tuoi genitori potranno continuare a vivere nell’appartamento vita natural durante
  • i tuoi genitori potranno decidere di dare in affitto la casa di famiglia a completi estranei
  • i tuoi genitori potranno addirittura decidere di aprire un bed and breakfast nell’appartamento

Quindi, tu avrai poca o nessuna voce in capitolo su come gestire l’immobile. Però, quando i genitori non ci saranno più, otterrai automaticamente la piena proprietà dell’appartamento, senza dover aprire la successione. Dovrai andare dal notaio una sola volta, risparmiando tempo, ma soprattutto soldi.

L’Acquisto della Casa con Usufrutto del Genitore: Cosa Succede se il Genitore non Vive con Me?

Se ci hai seguito fin qui, a questo punto potresti chiederti cosa succede se il genitore non vive con te. La risposta è: assolutamente nulla. Come ti abbiamo appena spiegato, quando il genitore diventa usufruttuario del tuo appartamento, il genitore può disporre del bene come meglio crede. In pratica, questo significa che tuo padre, tua madre o entrambe possono decidere di andare a vivere nell’appartamento. Questo è il caso più comune. Ma possono anche decidere di dare l’affitto in appartamento ad un’altra persona e di vivere con te. O scegliere di trasferirsi in un’altra città.

Le scelte del genitore o dei genitori non incidono né sul tuo diritto alla nuda proprietà, né sull’usufrutto.

L’Acquisto della Casa con Usufrutto del Genitore: Come Fare il Passaggio di Proprietà

Per effettuare il passaggio della nuda proprietà della casa, e dare l’usufrutto ai tuoi genitori, dovrai andare da un notaio e stipulare il rogito. Proprio come se tu volessi acquistare un appartamento. Però, in questo caso hai tre possibilità:

  • acquisire la nuda proprietà a titolo oneroso – ovvero comprandola dai tuoi genitori
  • acquisire la nuda proprietà a titolo gratuito – quindi per donazione
  • acquisire la nuda proprietà mediante un vitalizio – si tratta di una soluzione intermedia, ma che è anche la più scelta

Se scegli la soluzione del vitalizio, riuscirai ad acquisire la casa a titolo più o meno gratuito. Però in cambio della nuda proprietà dovrai fornire assistenza materiale e morale ai tuoi genitori per tutta la loro vita. Questo significa non solo che dovrai corrispondere loro del denaro ogni mese. Se uno o entrambe i genitori dovessero ammalarsi o aver bisogno di aiuto materiale, dovrai provvedere anche a questo tipo di esigenza.

In pratica, questa soluzione prevede il pagamento di un prezzo per l’acquisizione della nuda proprietà, anche se si tratta di un prezzo non completamente monetario. Se stai pensando di scegliere questa soluzione, ti diciamo anche che se stipuli il rogito quando uno dei genitori è gravemente malato ed ha un’aspettativa di vita molto breve, il rogito potrebbe essere considerato una simulazione. L’atto quindi potrebbe essere annullato.

L’Acquisto della Casa con Usufrutto del Genitore: Dopo il Passaggio di Proprietà

Una volta che il passaggio di proprietà è concluso, resta ben poco da fare. Il notaio si prenderà cura della registrazione dell’atto, e della sua trascrizione nei registri immobiliari pubblici. Tu dovrai pagare l’imposta per la trascrizione. Una volta versata l’imposta, dovrai eseguire la voltura catastale.

Quando il proprietario di un bene immobile cambia, è necessario comunicare la variazione all’Agenzia delle Entrate, e chiedere che i dati catastali vengano aggiornati. Di solito ad occuparsi della voltura catastale è il notaio. Ma in alcuni casi questa incombenza può essere lasciata al nuovo titolare. Dopo aver effettuato la voltura catastale, la procedura è conclusa. Tu sarai titolare della nuda proprietà dell’appartamento, e i tuoi genitori potranno usarlo come ritengono opportuno.

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