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L’Usufrutto della Casa | La Guida Definitiva di Gromia

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Benvenuto alla guida definitiva di Gromia sull’usufrutto. Qui troverai tutte le informazioni che ti servono per capire bene cosa è l’usufrutto, come funziona in pratica, quanto dura, e come può essere estinto.

Cosa è l’Usufrutto?

L’usufrutto è un diritto collegato a una casa, o anche a qualsiasi altro bene. Questo diritto ti permette di usare un immobile per un tempo determinato, anche se non ne sei il proprietario. L’utilizzo dell’immobile però è possibile a patto che tu non ne cambi la destinazione economica. Ad esempio, se godi dell’usufrutto su un’abitazione, potrai usarla per abitarvi con la tua famiglia, ma non potrai aprirvi un bed and breakfast. Se godi dell’usufrutto su un locale commerciale, non potrai trasformarlo nella sede di un’associazione senza scopo di lucro, e così via.

Questo è l’usufrutto in parole semplici. In termini più tecnici l’usufrutto è un diritto reale di godimento. Si tratta, appunto, di un diritto che tu hai di usare una cosa che appartiene ad un’altra persona, e di goderne. Se vuoi scoprire cosa dice il Codice Civile sull’usufrutto, puoi dare un’occhiata agli articoli 978 – 1020.

Ma cosa succede alla persona che effettivamente è proprietario dell’immobile? Il proprietario diventa il nudo proprietario della casa. Il diritto di proprietà spetta pur sempre a lui. Però si tratta di un diritto che diventa “nudo”: il proprietario ha la casa, ma non la usa. L’uso viene concesso all’usufruttuario.

Quanto Dura l’Usufrutto?

L’usufrutto dura per un periodo di tempo concordato tra le parti. Non esiste una durata fissa o prestabilita per l’usufrutto. Sono le parti a scegliere per quanto tempo durerà. In ogni caso, l’usufrutto termina sempre con la morte del proprietario del bene.

Come Si Costituisce l’Usufrutto?

L’usufrutto può essere costituito in vari modi:

  • per legge
  • per contratto
  • per testamento
  • per usucapione

L’usufrutto è costituito per legge, in modo quasi automatico solo in alcuni casi. Si tratta di casi come quello dell’articolo 324 del Codice Civile. Ma facciamo un esempio pratico. Hai appena comprato un appartamento, e lo hai intestato a tuo figlio, che è ancora minorenne. Il diritto di proprietà dell’appartamento spetta a tuo figlio, poiché la casa è intestata a lui. Ma un ragazzo di 13 anni vive ancora in famiglia, e non è in grado di gestire un immobile.

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Cosa succede? Tu, in quanto genitore, puoi diventare usufruttuario dell’appartamento intestato a tuo figlio. Si intende che non puoi cambiare la destinazione d’uso dell’appartamento. L’appartamento, che è stato acquistato per mantenere la tua famiglia e garantire il suo benessere, deve essere usato dalla famiglia e da nessun altro.

Molto più spesso l’usufrutto si costituisce per contratto. I contratti che puoi usare per l’usufrutto sono di tantissimi tipi:

  • abbiamo contratti a titolo gratuito, quali ad esempio i contratti di donazione, che tornano sempre utili se l’usufruttuario è un membri della tua famiglia
  • ma abbiamo anche contratti a titolo oneroso, quali il contratto di compravendita, di transazione, o altre forme contrattuali meno frequenti

L’importante è che il contratto di usufrutto sia redatto in forma scritta. Andare da un notaio non è strettamente necessario. Il contratto di usufrutto è valido anche se redigi una scrittura privata. Puoi incontrare l’usufruttuario e insieme potete redigere il contratto. Il contratto sarà perfettamente valido. Però tieni presente che i contratti scritti alla buona, magari usando i moduli che trovi su internet, pongono sempre delle incognite. Se tutto va bene, l’usufrutto si estingue allo scadere del termine che hai concordato con l’altra parte. Ma se qualcosa va storto tra il proprietario della casa e l’usufruttuario, il contratto potrebbe riservare delle brutte sorprese. Per questo motivo, quando è necessario scrivere un contratto di usufrutto è sempre meglio andare da un notaio.

L’usufrutto si costituisce anche per testamento. Ad esempio, se sei proprietario di un appartamento, puoi lasciarlo in usufrutto a uno dei tuoi eredi. Anche in questo caso andare da un notaio non guasta mai.

Veniamo all’usucapione. Affinché l’usufrutto si costituisca per usucapione sono necessarie due condizioni:

  • devi usare la casa come se tu fossi il suo legittimo proprietario. Puoi essere in buona fede, o anche in mala fede. Non importa: è sufficiente che tu abiti nell’appartamento in maniera ininterrotta e continuata;
  • devi usare la casa per un periodo di almeno 20 anni. Questo periodo è valido per i beni immobili, quali le case, i terreni, i capannoni ecc.

Ma facciamo alcuni esempi:

  1. sei proprietario di una seconda casa, comprata 30 anni fa e che ormai non usi più. La casa si trova in un paesino vicino al mare, e tu non la visiti mai. Un bel giorno qualcuno decide di forzare la porta, e di occuparla. La persona cambia la serratura, si intesta tutte le utenze del tuo appartamento, vi stabilisce la sua residenza, ed inizia ad abitarvi. Tu però non ne sai nulla, perché di fatto della tua vecchia casa non ti occupi più. Per assurdo, anche se tu scoprissi che l’appartamento è usato da altri non faresti nulla. Se questa situazione continua per 20 anni, senza interruzione, la persona diventa di fatto usufruttuario della tua casa.
  2. sei proprietario di una seconda casa, e l’inquilino smette di pagare l’affitto e rifiuta di andarsene. Questo non è un caso di usufrutto ma di morosità, che va risolto rivolgendosi al giudice
  3. hai un fondo, che si trova a centinaia di chilometri di distanza da casa tua, e che non coltivi perché non hai tempo. Al solito, un bel giorno un contadino forza la rete di recinzione, inizia a coltivare il tuo fondo, e a venderne i prodotti. Se tu non agisci in alcun modo, e questa situazione va avanti per 20 anni, abbiamo un caso di usucapione.

Fai attenzione, perché con l’usucapione la proprietà della casa o del terreno diventa dalla persona che la usa in modo continuativo per 20 anni, come se ne fosse il vero proprietario. Adesso ti starai chiedendo: cosa succede se concedo la mia casa in usufrutto per 20 anni? Alla fine, l’usufruttuario ne diventa anche il proprietario? Per rispondere a questa domanda vediamo in che modo è possibile “togliere” l’usufrutto.

Come si “Toglie” l’Usufrutto?

L’usufrutto si  può estinguere in sei modi diversi:

  1. alla morte del proprietario. L’usufruttuario non può più godere del bene. Se il diritto di proprietà appartiene a una persona, quando la persona non c’è più questo diritto passa ai suoi eredi, e l’usufrutto termina
  2. alla scadenza del termine. Quindi se hai concesso la tua casa in usufrutto per 10 anni, al termine di 10 anni potrai tornare ad abitarvi, o disporne come meglio credi
  3. quando l’usufruttuario rinuncia a godere del bene. Ad esempio, tuo figlio che godeva dell’usufrutto su un appartamento di tua proprietà si sposa, e decide di andare a vivere in un’altra città, rinunciando ad abitare nel tuo appartamento
  4. quando il bene perisce. Questo è un caso che si verifica quando dai in usufrutto un bene mobile. Ma talvolta il perimento del bene può riguardare anche un appartamento. Immaginiamo il caso di un appartamento che si trova in una zona fortemente sismica, e che è distrutto dal sisma
  5. al termine della prescrizione di 20 anni. Questo significa che se hai un appartamento in usufrutto, e non lo usi per un periodo di 20 anni, giunto il ventunesimo anno non potrai usarlo più, perché hai perso questo diritto
  6. per consolidazione. In questo caso l’usufruttuario diventa anche proprietario del bene. Come? Ad esempio perché ti propone di comprare la tua casa, e tu acconsenti a vendergliela

Quali Sono i Diritti e i Doveri dell’ Usufruttuario?

Essere usufruttuario è una condizione che può far gola a molti: abiti una casa senza esserne il proprietario, e magari anche senza pagarne l’affitto. Inoltre puoi godere di tanti diritti:

  • il primo diritto, ed anche il più importante, è semplicemente che godi della casa comprata da un’altra persona
  • inoltre, anche se non puoi trasformare la casa in un bed and breakfast, puoi pur sempre scegliere di darla in affitto a una terza persona
  • puoi concedere la casa come garanzia per un mutuo ipotecario
  • puoi a tua volta concedere la casa in usufrutto ad un’altra persona
  • sei hai apportato dei miglioramenti all’appartamento, ad esempio ristrutturandolo, potrai chiedere un’indennità al proprietario. E se il proprietario non ti concede l’indennità che compensa il maggior valore della casa, tu potrai rifiutarti di liberare l’appartamento al termine del periodo di usufrutto

Si tratta di diritti riconosciuti dal Codice Civile. Ma se sei usufruttuario di una casa, prima di concederla in affitto o in ipoteca, ti consigliamo di chiedere informazioni più dettagliate al tuo avvocato. Il Blog di Gromia fornisce informazioni alla portata di tutti, ma non offre consulenza legale. Quindi, non è responsabile dei danni che causi e che subisci se, ad esempio, occupi un appartamento perché speri di restarvi per venti anni e di acquisirne la proprietà.

L’usufruttuario però non ha solo diritti, ma anche doveri. Se sei usufruttuario di una casa devi:

  1. restituire la casa al termine del periodo dell’usufrutto
  2. usare la casa con la diligenza del buon padre di famiglia. In altre parole, anche se la casa non è tua, è tuo dovere trattare l’appartamento come se tu ne fossi il vero proprietario, non soltanto la persona che lo sta usando per un periodo di tempo limitato
  3. occuparti della manutenzione ordinaria dell’appartamento. Un rubinetto smette di funzionare? Il responsabile della sostituzione sei tu. Quindi dovrai chiamare un idraulico, chiedere il preventivo e pagare le spese per la sostituzione. Oppure effettuare questo piccolo lavoro di manutenzione da solo. Il caso della manutenzione straordinaria è diverso. Se ad esempio l’assemblea dei condomini decide di installare un nuovo ascensore, a pagare le spese sarà il proprietario, non l’usufruttuario
  4. pagare tutte le imposte. Le tasse sulla casa vanno pagate da chi ne è proprietario, non da chi ha l’usufrutto. Quindi le imposte sugli immobili non andranno pagate da te. Però tu dovrai pur sempre pagare la tassa per lo smaltimento e il trattamento dei rifiuti. Poi sarai anche responsabile per il pagamento di tutte le utenze.

In Sintesi

L’usufrutto è un diritto reale di godimento, che ti permette di usare una casa – o anche un bene mobile, come un’automobile, una moto o altro – che appartiene ad un’altra persona. Questo diritto dura per un periodo di tempo deciso dalle parti, e può essere revocato. Se hai una casa in usufrutto, puoi abitarvi, ma non puoi cambiare la destinazione d’uso dell’appartamento. Proteggi sempre i tuoi diritti, ma senza dimenticare i doveri che ti abbiamo descritto!

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