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La Vendita della Casa con Usufrutto

2 dicembre 2019|1205 views
Diana della SpinaDiana della Spina
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Hai ricevuto in donazione una casa dai tuoi genitori. Perché così facendo sarà possibile evitare di pagare le tasse di successione quando loro non ci saranno più. I tuoi genitori però si sono riservati l’usufrutto dell’appartamento. Quindi l’appartamento sarà utilizzato da loro per tutta la vita. Questa situazione è una situazione comune a tante persone. E di solito non pone problemi né al titolare della nuda proprietà, né all’usufruttuario.

Ma cosa succede se per qualsiasi motivo hai bisogno di vendere la casa con usufrutto? Trovi la risposta a questa e altre domande in questo articolo.

1. Si Può Vendere una Casa con Usufrutto?

La vendita della casa con usufrutto è possibile. Però potrai vendere solo la nuda proprietà, anziché la piena proprietà. Quando concedi l’usufrutto su un appartamento, è come se il tuo diritto di proprietà si dividesse in due diritti:

  • il diritto del “proprietario” dell’immobile
  • il diritto di chi ha ricevuto l’immobile in usufrutto

Cosa significa? Tu, in quanto titolare del diritto di proprietà dell’immobile, resti pur sempre il proprietario dell’appartamento. Il tuo diritto di disporre dell’appartamento come meglio credi però non è pieno. Questo diritto va condiviso con il diritto dell’usufruttuario. L’usufruttuario infatti può disporre dell’appartamento come meglio crede. Ad esempio, può decidere di:

  • abitare nell’appartamento
  • dare l’appartamento in locazione
  • concedere l’appartamento in comodato
  • trasformare l’appartamento in un bed and breakfast
  • cedere il diritto di usufrutto ad altre persone

Questo diritto dell’usufruttuario esiste per l’intera durata dell’usufrutto. Ma quali sono i tuoi diritti? Tu resti pur sempre il titolare del diritto di proprietà dell’immobile, ma il tuo diritto è “nudo”, perché di fatto non puoi vivere nel tuo appartamento, non puoi scegliere di darlo in locazione, ristrutturarlo, trasformarlo in una struttura ricettiva o altro. Tu sei il titolare della nuda proprietà. Però puoi pur sempre disporre della nuda proprietà come meglio credi. Puoi scegliere di tenerla per te. O anche di venderla.

2. Cosa Succede Se Vendo una Casa Con Usufrutto?

Se vendi una casa con l’usufrutto, vendi solo il tuo diritto alla nuda proprietà. L’usufruttuario continua ad essere titolare del diritto di usufrutto, fino all’estinzione di questo diritto. Chi compra la casa quindi non potrà abitarvi. Per questo motivo, il costo della nuda proprietà di un immobile in genere è più basso del prezzo della piena proprietà.

Il valore dell’usufrutto diminuisce con l’aumentare dell’età dell’usufruttuario. Se vuoi acquistare la nuda proprietà di un appartamento occupato da un usufruttuario molto giovane, l’usufrutto inciderà per un’ampia percentuale del prezzo dell’immobile. Se invece vuoi comprare la nuda proprietà di un appartamento dove vive una persona molto anziana, il valore dell’usufrutto inciderà per una percentuale molto minore sul prezzo dell’immobile. Ma come mai?

L’usufrutto si può estinguere in vari modi. Di solito però l’usufrutto dura fino alla fine della vita dell’usufruttuario. Un usufruttuario che ha 30 anni ha davanti a sé una vita molto più lunga di un usufruttuario che ha 90 anni. Quindi è molto probabile che, se acquisti la nuda proprietà dell’appartamento, potrai usarlo solo dopo molto tempo. La nuda proprietà ha un prezzo minore.

Se invece acquisti la nuda proprietà di un appartamento dove abita un novantenne, potresti rientrare nel pieno possesso dell’appartamento in qualsiasi momento. La nuda proprietà avrà prezzi molto più alti.

3. Cosa Succede Se Compro una Casa Con Usufrutto?

Se compri una casa con usufrutto, diventi titolare del diritto di nuda proprietà. Non potrai abitare nella casa fino alla fine della vita della persona. O fin quando l’usufrutto non verrà “tolto” dall’appartamento. In molti casi l’usufrutto dura vita natural durante. Ma è anche possibile concedere un appartamento in usufrutto per un periodo di tempo limitato, ad esempio 10 anni.

4. Se Compro Una Casa con Usufrutto Posso Dare Lo Sfratto all’Inquilino?

No. Perché in questo caso la persona che vive nella casa non è un semplice inquilino. Ma un usufruttuario. Si tratta di un tipo di diritto diverso. L’usufruttuario non è proprietario dell’appartamento, ma ha il diritto di usarlo fino al termine dell’usufrutto. Quindi se invii una lettera di sfratto all’usufruttuario, la lettera è nulla.

5. L’Usufruttuario Può Comprare una Casa Con Usufrutto?

Sì. La nuda proprietà è un diritto come un altro, che può essere venduto e comprato a piacimento. Se l’usufruttuario e il titolare del diritto di nuda proprietà raggiungono un accordo, l’usufruttuario può comprare il diritto di nuda proprietà. In questo caso l’usufruttuario diventa il pieno proprietario del bene.

6. L’Usufruttuario Può Vendere una Casa Con Usufrutto?

No, l’usufruttuario non può vendere una casa con usufrutto. L’usufruttuario non è il vero proprietario dell’appartamento, perché l’usufrutto non è un diritto di proprietà, ma un diritto di godimento. L’usufruttuario ha solo il diritto di godere ed usare un bene come meglio crede. Ma non può vendere il bene ad altre persone. Per questo motivo, un contratto di compravendita stipulato da un usufruttuario è nullo.

7. Per Vendere una Casa Con Usufrutto Bisogna Chiedere il Permesso all’Usufruttuario?

Per vendere una casa con usufrutto non è necessario il consenso o il permesso dell’usufruttuario. Infatti, il proprietario dell’appartamento sei tu. Il diritto alla nuda proprietà non ti permette di usare l’appartamento, o di darlo in affitto. Però puoi pur sempre vendere la nuda proprietà a chi preferisci.

8. Per Vendere una Casa Con Usufrutto Bisogna Stipulare un Rogito?

Sì. Per vendere una casa con usufrutto è necessario recarsi da un notaio per il rogito. Vendere una casa con usufrutto non è difficile. Però la questione è più complessa della vendita della piena proprietà. La consulenza di un notaio è molto importante anche per evitare tutti i problemi che potrebbero nascere in futuro. Quindi se stai pensando di vendere una casa con usufrutto il primo passo da fare è andare da un notaio e chiedere una sua consulenza. L’agente immobiliare è in grado di farti capire molte cose, ma un anno notarile, se redatto bene, riesce a prevedere tutti i problemi che potrebbero nascere tra l’usufruttuario e il titolare della nuda proprietà, ed a risolverli prima che si verifichino.

9. Vendere Una Casa Con Usufrutto Conviene?

Vendere una casa con usufrutto è una soluzione conveniente per chi ha problemi di liquidità. Però significa anche rinunciare alla piena proprietà di un bene immobile. La decisione di vendere o meno una casa con usufrutto è sempre una decisione personale. Quindi devi valutare la tua situazione concreta, e prendere la decisione migliore per te.

Comprare una casa con usufrutto può essere molto conveniente, se non hai bisogno di un immobile dove puoi abitare da subito. La nuda proprietà in genere costa molto di meno di una piena proprietà, e può essere un buon investimento sul lungo periodo.

10. Cosa Succede Se Sono Un Usufruttuario e la Casa Viene Venduta?

Questa è la domanda che si chiedono tante persone anziane. A loro consigliamo di stare tranquilli e di non preoccuparsi. Anche se la casa di cui sei usufruttuario viene venduta ad un’altra persona, tu potrai continuare ad abitarvi vita natural durante. L’usufruttuario non potrà vendere la casa dove abiti. Non potrà darla in affitto ad altre persone. E non potrà neanche pretendere da te il pagamento di un canone di locazione, o di qualsiasi altro tipo di spesa. Non potrà neanche sfrattarti, perché è solo titolare del diritto alla nuda proprietà.

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