Borsino immobiliare Roma: cos’è e quali sono le quotazioni del 2022

In questa di guida dedicata al borsino immobiliare Roma ti spiegheremo innanzitutto che cosa sia questo strumento e perché sia molto utile per chi lavora o ha interesse nel settore immobiliare della capitale (ma non solo).

Scopriremo quali sono i dati più aggiornati del borsino per quanto riguarda Roma.

In seguito analizzeremo nello specifico i dati relativi al prezzo di vendita medio al metro quadro per diversi quartieri e zone della capitale, considerando diverse tipologie di immobili.

Iniziamo però dal definire che cosa si intenda per borsino immobiliare Roma.

Che cos’è il borsino immobiliare Roma?

Il borsino immobiliare di Roma (ma tieni presente che questa serie di dati è disponibile anche per le altre città italiane) è uno strumento per i professionisti del settore immobiliare che ti permette di conoscere approfonditamente tutti i dati relativi all’andamento del mercato immobiliare della capitale (o di un’altra zona del paese).

Si tratta di un database aggiornato costantemente grazie ai dati che vengono trasmessi sia dalle amministrazioni pubbliche sia da alcuni soggetti privati che operano nel mercato immobiliare. In altre parole si tratta di un listino che viene aggiornato utilizzando come base i dati relativi alle singole compravendite effettivamente realizzate nel periodo e nei territori specifici di riferimento.

I dati che vengono forniti sono i più dettagliati possibili sia in relazione alla tipologia di immobile, sia per quanto riguarda lo stato di conservazione dell’edificio sia, ovviamente, per quanto concerne il luogo di ubicazione dell’immobile stesso.

Tieni presente che si tratta di uno strumento pensato per un utilizzo da parte dei professionisti del settore. Questo non significa che non possa essere consultato in autonomia anche se sei una persona semplicemente interessata a saperne di più o se vorresti conoscere i dati più recenti e aggiornati per vendere o acquistare un immobile.

Considera però, che vista la specificità dei dati, alcuni di essi potrebbero apparirti di difficile interpretazione e potresti quindi aver bisogno dell’aiuto di un professionista.

Quali dati raccoglie il borsino?

Ad ogni modo potrebbe interessarti più nello specifico capire quali dati siano presenti nel borsino immobiliare Roma.

A questo proposito considera che oltre alla capitale, come ti abbiamo già anticipato, il database del borsino immobiliare offre una panoramica su tutto il mercato italiano e nello specifico i dati relativi a tutto il territorio.

Tornando ai dati, nel database potrai leggere quelli relativi a:

• Prezzo medio di acquisto degli immobili
• Numero delle compravendite effettuate nel periodo
• Margini di prezzo medi per le trattative
• Tempi medi per vendere casa

Come puoi facilmente immaginare dai dati che ti abbiamo citato, si tratta quindi di elementi che vanno ben aldilà del solo prezzo al metro quadro. Infatti considera che conoscere i tempi medi per vendere casa o un qualsiasi immobile e il margine di prezzo relativo alla trattativa immobiliare, sono due elementi che già di per sé possono costituire un notevole vantaggio nel caso tu intenda acquistare o vendere una casa.

Come ti abbiamo già detto chiunque può accedere alla consultazione dei dati del borsino immobiliare; tuttavia considera che il database completo è disponibile solo su abbonamento. Per tutte le specifiche e per conoscere i prezzi per questo tipo di accesso ti rimandiamo però al sito ufficiale borsinoimmobiliare.it.

I dati del borsino immobiliare Roma

Entriamo però ora più nello specifico del nostro argomento e scopriamo quali sono i dati che il borsino immobiliare mette a disposizione per Roma.

Secondo gli ultimi dati aggiornati quella della capitale è un mercato con una dinamicità medio alta. Questo significa che le transazioni immobiliari nella capitale sono piuttosto elevate. Tuttavia, in base alle ultime rilevazioni, l’andamento delle vendite residenziali ha subito una contrazione pari quasi al 10% annuo (-9,93%). 

Ancora inferiore è il dato relativo alle vendite non residenziali che ha fatto registrare una contrazione del 13,19% su base annua.

Positivo è però l’andamento delle quotazioni degli immobili di tipo residenziale, cresciuti in media del 2,56%. Questo ha permesso di raggiungere alle case una quotazione di 2.713 euro al metro quadro.

Come vedremo però meglio in seguito nel dettaglio delle varie zone di Roma si tratta di un dato assolutamente medio che non rispecchia la complessità e la varietà dei prezzi al metro quadro che sono stati registrati nei diversi quartieri della capitale.

È interessante anche confrontare il numero di abitanti rispetto a quello delle abitazioni di proprietà. Considera che sui 2,8 milioni di abitanti circa 1,3 milioni possiede un’abitazione, con una percentuale pari al 69,33%.

(Fonte: borsinoimmobiliare.it, data ultima di consultazione 28 Marzo 2022).

Il borsino immobiliare completo

Come hai potuto vedere si tratta di dati molto generali; per avere le quotazioni effettive di ogni specifica area di Roma, come ad esempio il borsino immobiliare Roma Balduina o Prati, è necessario registrarsi a BorsinoPro, un abbonamento che ti consente l’accesso all’area riservata con i dati completi. 

I prezzi degli abbonamenti sono sostenibili e potrai scegliere tra diverse opzioni; tuttavia se sei un privato e desideri avere un’indicazione puntuale ma non con dati dettagliati al livello di approfondimento che il borsino immobiliare Roma ti offre, potresti far riferimento anche alle quotazioni immobiliari fornite gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Si tratta di uno strumento gratuito e a disposizione di tutti, che ti permette di conoscere i dati più aggiornati in merito ai prezzi di vendita e di affitto, ricercando per comune e per aree specifiche.

Lo strumento dell’Agenzia delle Entrate non presenta il grado di approfondimento del borsino immobiliare vero e proprio, ma rappresenta comunque una fonte attendibile ed aggiornata che ti consentirà di accedere a dati ufficiali e utili.

Lo abbiamo utilizzato per i dati dei paragrafi che seguono.

Borsino immobiliare Roma: le quotazioni delle diverse zone 

Abbiamo analizzato gli ultimi dati disponibili dal sito dell’Agenzia delle Entrate (secondo semestre 2021). Nei paragrafi che seguono ti forniremo i dati relativi al prezzo medio al metro quadrato per le abitazioni in stato di conservazione normale sia per quanto riguarda le abitazioni di tipo cosiddetto civile sia per quelle economiche. 

Abbiamo deciso di scegliere queste due tipologie di immobili in quanto sono comuni a moltissime aree della città. Come ti spiegheremo più nel dettaglio analizzando le varie zone, considera però che gli edifici di tipo economico non sono sempre presenti in tutti i quartieri romani.

Accade infatti che in alcune zone le case disponibili siano solo immobili di pregio o che l’intera zona sia costituita soltanto da ville e villette.

Entriamo però ora più nel dettaglio del borsino immobiliare Roma con i prezzi al metro quadro suddivisi tra le aree:

• centrale
• semicentrale
• periferica
• suburbana

Per ognuna di queste leggerai i dati relativi a cinque tra i quartieri e le aree più significative. 

Iniziamo il nostro viaggio dal centro della capitale.

Roma centro: i prezzi medi

Per acquistare una casa nella zona centrale del Viminale (via Torino) avrai bisogno in media di 4.750 euro al metro quadro per un’abitazione di tipo civile. In questa zona, così come in molte altre del centro, non sono stati rilevati invece i prezzi per le abitazioni economiche praticamente assenti, se non per l’eccezione rappresentata dal quartiere Testaccio, che vedremo meglio tra qualche riga.

Con il prezzo medio indicato tieni presente che per acquistare un ipotetico appartamento di 50 metri quadri avrai quindi bisogno di 237.500 euro.

Nettamente inferiori sono invece i prezzi per la zona dell’Esquilino (Piazza Vittorio) dove un’abitazione civile in media ha un prezzo inferiore di più di 1000 euro rispetto all’area del Viminale.

Il prezzo al metro quadro per quest’area è infatti di 3.650 euro. Questo significa che se volessi acquistare un appartamento di 50 metri quadri (che utilizzeremo come esempio per tutte le zone del borsino immobiliare Roma) dovrai avere a disposizione circa 182.000 euro.

Restando nella zona centrale, i prezzi di Trastevere fanno innalzare nuovamente l’asticella delle quotazioni al metro quadro di quasi 2.000 euro; in questa zona infatti in media per un’abitazione civile sono necessari 5.400 euro; tornando all’esempio dell’appartamento precedente dovrai avere quindi a disposizione 270.000 euro per l’acquisto.

Le quotazioni del quartiere Testaccio

Leggermente inferiori le quotazioni previste per il quartiere Testaccio (Piazza Santa Maria Liberatrice). Si tratta peraltro dell’unica zona tra quelle analizzate per l’area centrale di Roma ad avere una quotazione anche per le abitazioni di tipo economico, che rimangono tali però solo sulla carta.

Infatti in media per questo tipo di case sono necessari 4.250 euro, che salgono invece a 4.600 per quelle di tipo civile. Considera quindi che per l’appartamento del nostro esempio avrai bisogno di 212.000 euro circa per un’abitazione economica mentre per una di tipo civile ne saranno necessari 230.000.

Restiamo in centro ma spostiamoci nella zona del Celio (via Claudia). Anche qui sono disponibili solo abitazioni classificate come di tipo civile, con un prezzo medio di 5.550 euro, pari quindi a 235.000 euro per 50 metri quadrati.

Borsino immobiliare Roma Parioli, Prati e altre aree semicentrali

Lasciamo il centro e trasferiamoci nelle aree semi centrali di Roma. Iniziamo dal borsino immobiliare Roma Parioli che vede la presenza ancora una volta di sole abitazioni civili, come già riscontrato per quasi tutte le aree del centro analizzate.

Per questo tipo di case ti verrà richiesto un prezzo medio di 4.700 euro, pari a 235.000 euro per l’appartamento dell’esempio. Come puoi intuire, si tratta di valori che portano il prezzo al metro quadro sui prezzi che ti abbiamo appena descritto per le zone più centrali di Roma.

Più contenute le quotazioni della zona di Porta Portese, con un prezzo al metro quadro di 3.425 euro per le abitazioni economiche e di 200 euro superiore in media per quanto riguarda quelle di tipo civile. Per quest’ultime saranno quindi necessari 181.000 euro contro i 171.000 dell’appartamento dell’esempio nella versione più economica.

Leggermente inferiori sono invece le quotazioni del quartiere San Lorenzo con un prezzo al metro quadro di poco superiore ai 3.000 euro per le abitazioni economiche e di 3.400 euro in media per quelli civili. Trasportati negli appartamenti dei nostri esempi, dovrai quindi avere a disposizione circa 152.000 euro per un’abitazione economica e 170.000 per quelle di tipo civile.

Dalla Balduina a zona Prati

Restiamo sempre nei quartieri semicentrali di Roma e spostiamoci alla Balduina che mostra prezzi simili, anche se leggermente inferiori, a quelli appena descritti per San Lorenzo.

Qui i prezzi al metro quadro per le tipologie analizzate sono rispettivamente di 3.125 e 3.225 euro, con prezzi quindi di circa 156.000 e 161.000 euro per l’appartamento da cinquanta metri quadrati.

Se ci spostiamo in zona Prati, il borsino immobiliare mostra prezzi più vicini a quelli delle zone centrali che ti abbiamo descritto inizialmente; per comprare un appartamento di tipo civile in questa zona sono necessari in media 4.600 euro; dovresti avere quindi 230.000 euro in media per acquistare un piccolo appartamento. Anche in quest’area non è disponibile una quotazione delle case di tipo economico che non rappresentano quindi una tipologia prevalente per la zona.

Lasciamo zone semicentrali e addentriamoci ora nei quartieri considerati periferici.

Le zone periferiche: borsino immobiliare Roma EUR  

Continuiamo con l’analisi del borsino immobiliare Roma EUR; come abbiamo tra l’altro già visto per altri quartieri, tieni presente che anche qui non è possibile avere una quotazione per le abitazioni di tipo economico.

Per quanto riguarda invece quelli civili dovrai pagare in media 3.625 euro al metro quadro, che diventano circa 181.000 euro se traslati sull’esempio che ci sta accompagnando in questa guida.

Sono invece mediamente inferiori i prezzi che abbiamo rilevato dal sito dell’Agenzia delle Entrate nelle altre zone periferiche di Roma. Spostandoci al quartiere San Paolo i prezzi medi per le abitazioni economiche sono di 2.775 euro mentre di poco superiori quelli previsti per una casa di tipo civile, con un prezzo al metro quadro che si aggira in media a 2.925 euro.

Tradotti nel solito esempio, tieni quindi presente che dovrai versare circa 139.000 euro per la prima tipologia e 146.000 per la seconda.

Via di Pietralata, Monte Mario e Viale Alessandrino

Leggermente differenti sono invece i prezzi che abbiamo riscontrato in un’altra zona periferica e cioè in quella di via di Pietralata. In quest’area simili a quelli del quartiere San Paolo sono i prezzi per le abitazioni civili, con un prezzo medio al metro quadro di 2.800 euro e quindi di 140.000 euro per l’appartamento di cui ti stiamo dicendo.

Invece sensibile è la differenza con le abitazioni economiche che hanno un prezzo medio di 2.075 euro; sono quindi necessari circa 104.000 euro per l’acquisto di un appartamento da cinquanta metri quadri. 

Spostandoci nel quartiere Monte Mario, riscontriamo prezzi di 2.400 euro per la prima tipologia e di 2.625 per la seconda, che rapportati sempre al nostro appartamento equivalgono a 120.000 e 131.000 euro circa.

Considera che decisamente inferiori sono invece le quotazioni rilevate per l’ultimo dei quartieri periferici oggetto di questa analisi. In Viale Alessandrino il prezzo medio per le abitazioni economiche infatti è pari a 2.000 euro, mentre sono necessari 350 euro in media in più per quelli civili. Di conseguenza i prezzi al metro quadro si traducono in 100.000 euro e circa 117.000 per le due tipologie di abitazioni.

Analizziamo infine l’ultima delle macro aree che abbiamo considerato in questa analisi e cioè quella delle zone suburbane di Roma.

Roma suburbana: i prezzi medi per le case economiche e civili

La prima area suburbana della capitale che analizziamo è quella di Castel di Guido – Malagrotta. Qui le abitazioni economiche hanno un prezzo medio di 1.900 euro che si traduce in 95.000 euro per 50 metri quadri. Leggermente maggiore è la quotazione registrata per quelle civili, che hanno un prezzo medio di circa 2.100 euro. Diventano quindi 106.000 euro i fondi necessari per acquisire l’appartamento del nostro esempio.

Superiori sono invece i prezzi di via di Torricola. Considera che, come ti abbiamo già illustrato in altre zone della capitale, anche qui non sono presenti abitazioni di tipo economico, ma non si riscontrano neanche numeri significativi per quelle classificate come di categoria civile.

In quest’area sono state registrate le quotazioni dei prezzi di compravendita solo per le ville e i villini, che costituiscono la prevalenza degli immobili disponibili. Il prezzo al metro quadro medio per queste tipologie è di 2.475 euro, con una quotazione di circa 124.000 euro per un ipotetico immobile di 50 metri quadri.

Da Tor Sapienza a Saxa Rubra

Più contenuti sono invece i prezzi che puoi riscontrare spostandoti nella zona di Tor Sapienza – Viale Giorgio De Chirico. Qui per un appartamento di tipo economico dovrai pagare in media 85.000 euro che equivalgono a 1.700 euro al metro quadro. Superiore di circa 500 euro al metro i prezzi degli immobili civili, con circa 112.000 euro necessari per il nostro appartamento.

Rimanendo nelle aree suburbane di Roma, ma trasferendoci in zona grotta Rossa – Saxa Rubra, salgono le quotazioni al metro quadro che fanno registrare circa 2.500 euro per le abitazioni economiche e 3.250 per quelle civili.

Di conseguenza l’appartamento da 50 metri quadri che stiamo utilizzando come esempio nel corso di tutta questa guida avrà un prezzo medio rispettivamente di circa 124.000 euro e di 163.000.

Significativamente inferiore è infine la quotazione al metro quadro dell’area Casalotti (Piazza Ormea) con una quotazione di circa 92.000 e 102.000 euro, con un prezzo medio pari infatti a 1.850 euro per le abitazioni economiche e di 2.050 euro in media per quelle civili.

Borsino immobiliare e prezzi medi

Come probabilmente già saprai soprattutto se conosci almeno un po’ la nostra capitale, la distinzione che abbiamo adottato per le macrozone rispecchia pienamente quanto utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per la raccolta dei dati.

Tuttavia, come peraltro hai visto nella spiegazione dei prezzi previsti al metro quadro, la suddivisione in zone centrali e semicentrali, periferiche o suburbane assume un significato non del tutto rilevante per quanto riguarda la città eterna.

Infatti, come peraltro abbiamo avuto modo di illustrare, alcune divisioni non rispecchiano i prezzi previsti in media per quella zona, come accade ad esempio per il quartiere dei Parioli o per la zona EUR.

Infatti a Roma è frequente il caso di aree che seppure considerate non centrali o comunque semiperiferiche, hanno dei prezzi più in linea con quelli previsti per le aree più prossime al centro.

Inoltre il prezzo al metro quadro non permette fino in fondo di capire la complessità del mercato romano, che da tempo deve fare i conti con una richiesta di immobili spesso superiore all’offerta.

Questo si traduce ovviamente in un aumento dei prezzi soprattutto se confrontato con altre grandi città italiane. Tuttavia considera anche che si tratta di situazioni molto particolari che necessitano di una spiegazione a partire dalla singola zona e che non possono valere assolutamente in generale per tutto lo scenario immobiliare della capitale.

Prezzi medi e prezzi rilevati: un confronto

Torniamo per un attimo a ai dati del borsino immobiliare Roma che ti abbiamo descritto in precedenza. Avevamo rilevato un prezzo di circa 2.700 euro al metro quadro.

Ripercorriamo i dati che ti abbiamo appena mostrato per capire quanto si discostino o siano in linea con questo prezzo.

Questo dato medio non è assolutamente rappresentativo dei prezzi al metro quadro della zona centrale delle aree che abbiamo analizzato; infatti sono necessari almeno 1.000 euro in media in più per acquistare una casa in questa zona di Roma.

Anche i prezzi rilevati per le cinque aree che abbiamo preso in considerazione per le zone di Roma classificate come semicentrali non rispecchiano il prezzo medio, che si discosta per un minimo di 500 euro in più al metro quadrato.

Il prezzo medio indicato diventa più rappresentativo spostandosi almeno nelle zone periferiche dove, nonostante siano presenti prezzi medi superiori in diversi quartieri e aree di Roma, in alcuni casi si comincia comunque a riscontrare prezzi più prossimi al dato medio che ti abbiamo citato.

Mediamente il prezzo al metro quadro previsto nelle aree suburbane è inferiore, ad eccezione di alcuni casi specifici; di conseguenza, possiamo dedurre che questa quotazione possa essere ritenuta significativa solo come valore indicativo, come del resto si dovrebbe sempre tenere presente in caso di valori medi.

Perché è importante una quotazione corretta?

La complessità e la molteplicità dei dati che abbiamo riscontrato dovrebbe però farti capire come una quotazione e la stima del valore di un immobile rappresentino un processo decisamente complesso e variegato, non sono in città complesse come Roma, ma più in generale per tutte le aree del nostro paese.

Ecco perché, ancora una volta, ci sentiamo di poter affermare che una quotazione corretta ed effettuata da parte di professionisti del settore sia un passaggio necessario per poter acquistare un’abitazione ad un prezzo che possa definirsi realmente corretto.

Se questo tema ti ha appassionato, potresti leggere anche la guida che abbiamo dedicato ai prezzi delle case nelle diverse aree di Milano. Lo trovi a questa pagina. 

(I dati utilizzati nella guida sono tratti dal sito delle Agenzie delle Entrate – OMI osservatorio del Mercato Immobiliare. Ultimo aggiornamento: secondo semestre 2021)