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Guida al Calcolo del Valore di un Immobile per la Tassa di Successione

April 7, 2019|17625 views
Diana della SpinaDiana della Spina

In questa mini-guida ti spieghiamo tutto quello che devi sapere sul calcolo del valore di un immobile ottenuto per successione. La tassa di successione si versa sull’intero patrimonio ereditato dal proprietario precedente, inclusi gli immobili.

A differenza del calcolo del valore dell’immobile, la base imponibile in questo caso è data dalla rendita catastale del tuo immobile, rivalutata del 5%, e moltiplicata per un coefficiente che varia in base al gruppo catastale dell’immobile.

Oltre alla tassa di successione, è necessario anche pagare le imposte ipotecarie e catastali.  La base imponibile è data sempre dal valore catastale dell’immobile. L’imposta di successione è calcolata dall’Agenzia delle Entrate, in base alla dichiarazione rilasciata dagli eredi. L’Agenzia poi provvederà ad inviare un avviso di liquidazione. Non è possibile determinare da soli il valore dell’imposta di successione, ma capire come funziona il calcolo del valore di un immobile per successione è sempre utile.

Capire se E’ Necessario Calcolare il Valore di un Immobile per  la Tassa di Successione

Effettuare il calcolo del valore dell’immobile per la tassa di successione non sempre è necessario. Infatti, per tutti i beni che sono ereditati dai parenti in linea retta (i genitori, i figli, i nipoti, figli adottivi) esiste una franchigia di 1.000.000 di Euro per erede. Invece, per i beni ereditati dai fratelli la franchigia è di 100.000 Euro, e l’aliquota è al 6%.

Per i beni ereditati dai parenti entro il quarto grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al terzo grado non esistono franchigie. In questo caso, sull’immobile ereditato si verserà un’imposta pari al 6%. Se l’immobile è ereditato da altri soggetti, ad esempio un convivente, non vi è nessuna franchigia, e l’aliquota sale all’8%.

Se la somma del valore di tutti i beni ereditati rientra entro la franchigia di tuo interesse, calcolare il valore di un immobile per successione non è necessario.

Se hai ereditato una prima casa, dovrai solo versare un’imposta di trascrizione ed un’imposta catastale pari a 200 Euro. Se invece hai ereditato una seconda casa, il valore dell’imposta di trascrizione e dell’imposta catastale sarà del 2% e dell’1%.

Se la somma del valore dei beni ereditati è superiore al milione di Euro, per i beni ereditati dai parenti in linea retta l’imposta sarà applicata al 4%, ma solo sulla parte che eccede il milione di Euro.

Calcolare la Base Imponibile del Valore di un Immobile per Successione

Se non rientri nelle franchigie, è necessario calcolare il valore catastale dell’immobile. Questo valore si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata al 5% per un coefficiente stabilito dalla legge a seconda della categoria catastale dell’immobile.

Per conoscere la rendita catastale dell’immobile, è sufficiente inserire l’identificativo catastale dell’immobile e la provincia di ubicazione sul sito dell’Agenzia delle Entrate. I coefficienti di riferimento sono:

  • per la prima casa: 110
  • per i fabbricati iscritti nelle categorie catastali A e C: 120
  • per i fabbricati iscritti nella categoria catastale B: 140
  • per i uffici e studi privati, ovvero i fabbricati iscritti nelle categorie A/10 e D: 60
  • per i fabbricati iscritti nelle categorie C/1 ed E: 40,80
  • per i terreni agricoli: 90

La formula per il calcolo del valore catastale è:

(rendita catastale + 5%) * coefficiente di riferimento

Facciamo l’esempio di un appartamento dalla rendita catastale pari a 300 Euro. Calcoliamo il valore catastale, aggiungendo il 5% alla rendita catastale. Il risultato è 315 Euro. Moltiplichiamo questo valore per il coefficiente di riferimento:

315 * 110 = 34.650

La base imponibile per il calcolo del valore dell’immobile per successione è di 34.650 Euro.

Se l’appartamento è stato ereditato da un parente in linea retta, il calcolo dell’imposta è:

base imponibile * 4%

quindi, abbiamo:

34.650 * 4% = 1.386 Euro

L’importo dell’imposta è pari a 1.386 Euro.

Calcolare l’Imposta Ipotecaria e Catastale

L’imposta ipotecaria e catastale vanno versate in ogni caso, anche se si rientra entro le franchigie. Le aliquote dell’imposta ipotecaria e catastale non variano, e sono rispettivamente del 2% e dell’1%. Per il calcolo è necessaria la base imponibile del valore dell’immobile per successione.

La nostra base imponibile è sempre di 34.650 Euro. Calcoliamo l’imposta ipotecaria:

34.650 * 1% = 346,50 Euro

Adesso calcoliamo l’imposta catastale:

34.650 * 2% = 693 Euro

Chi Deve Versare l’Imposta Catastale ed Ipotecaria?

Queste imposte vanno versate solo a chi non può usufruire delle agevolazioni per la prima casa. Se non hai una casa di tua proprietà, e ricevi un appartamento in eredità e scegli di usarlo come la tua prima casa, sei esonerato dal versamento dell’imposta catastale ed ipotecaria. Però è necessario avere i requisiti previsti per godere delle agevolazioni sulla prima casa, quindi l’immobile deve essere ubicato nel comune dove risiedi, non deve essere un immobile di lusso ecc.

In tutti gli altri casi l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria vanno versate.

Come Si Paga la Tassa di Successione sul Valore dell’Immobile?

Dopo che la successione si è aperta, il calcolo del valore dell’immobile, e della tassa di successione, viene effettuato dall’Agenzia delle Entrate. Tu dovrai solo presentare l’apposita dichiarazione in formato cartaceo oppure online entro un anno dall’apertura della successione.

L’Agenzia delle Entrate avrà tre anni di tempo per calcolare l’imposta di successione. Se invece non presenti la denuncia di successione, il termine per il calcolo del valore della successione diventa di 5 anni.

Una volta effettuato il calcolo, che di solito avviene prima del termine di 3 anni, l’Agenzia comunicherà l’importo delle imposte da pagare. Dopo aver ricevuto la comunicazione, avrai 50 giorni di tempo per effettuare il pagamento.

Il modello da usare è il Modello F24, ed i codici tributo sono:

  • 1530 Successioni – Imposta ipotecaria
  • 1531 Successioni – Imposta catastale
  • 1532 Successioni – Tassa ipotecaria
  • 1533 Successioni – Imposta di bollo
  • 1534 Successioni – Imposta sostitutiva INVIM
  • 1535 Successioni – Sanzione da ravvedimento per imposte e tasse ipotecarie e catastali
  • 1536 Successioni – Sanzione da ravvedimento
  • 1537 Successioni – Interessi da ravvedimento

Puoi anche rateizzare l’imposta, se il suo importo è superiore a 1000 Euro. In questo caso, il 20% andrà versato subito, mentre l’80% dell’importo può essere versato in un massimo di 8 rate trimestrali per importi fino a 20.000 Euro, o in 12 rate trimestrali per gli importi superiori a 20.000 Euro. Per ottenere la rateizzazione dell’imposta è necessario presentare domanda all’Agenzia delle Entrate.

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