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Come calcolare il valore di un immobile dalla rendita catastale

4 feb5 min. di lettura
Vanessa GuerrieroVanessa Guerriero

Vuoi avere un’idea completa delle imposte collegate alla proprietà o a operazioni immobiliari sulla tua casa, una casa ereditata o di una casa che vuoi acquistare?

Per individuare l’ammontare delle imposte da pagare, occorre calcolare il valore dell’immobile. Il valore cui si fa riferimento per questo tipo di calcolo è il valore catastale, che non va confuso con il valore di mercato. Quando si parla di valore catastale di un immobile, ci si riferisce al suo valore fiscale.

Esso rappresenta quindi la base imponibile per l’applicazione delle imposte sugli immobili. Invece, il valore di mercato è solamente utilizzato come prezzo di riferimento per la trattativa di una compravendita.

Fatta questa precisazione, scopriamo adesso nella nostra mini guida su come calcolare il valore di un immobile dalla rendita catastale. Iniziamo quindi dal primo elemento necessario al calcolo, la rendita catastale.

 

Cos’è la rendita catastale

La rendita catastale è il valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce ai fini fiscali ad un immobile in grado di produrre o generare reddito. Questo valore viene attribuito in base alla categoria catastale d’appartenenza.

Le categorie catastali sono dei simboli, ovvero delle lettere, sotti i quali vengono riuniti immobili che presentano caratteristiche similari in base alle caratteristiche strutturali, costruttive e d’uso.

Queste concorrono al calcolo del valore catastale, in quanto determinao i coefficienti da moltiplicare alla rendita. Il nostro ordinamento prevede 6 categorie catastali:

  • A è la categoria catastale che include gli immobili ad uso abitazione e gli uffici (A/10)
  • B è la categoria catastale che include gli alloggi collettivi
  • C è la categoria catastale che include gli immobili ad uso commerciale e vario
  • D è la categoria catastale che include gli immobili a destinazione speciale
  • E è la categoria catastale che include gli immobili a destinazione particolare
  • F è la categoria catastale che include le unità immobiliari senza rendita catastale, dato che non producono reddito.

 

Come si calcola la rendita catastale di un immobile

La rendita catastale viene definita sulla base di due parametri:

  • la consistenza dell’immobile, ovvero la sua dimensione, costituita dalla superficie, il numero di vani e la volumetria
  • l’estimo, ovvero un valore numerico assegnato all’immobile dall’Agenzia delle Entrate del Territorio, in base all’ubicazione e alla destinazione d’uso

Per la maggior parte delle unità immobiliari, il calcolo della rendita catastale si effettua moltiplicando la consistenza dell’immobile per il valore riportato nelle tariffe di estimo.

Poichè si tratta di un calcolo complesso, il miglior modo per calcolare la rendita catastale dell’immobile è richiedere la visura catasale.

Vuoi approfondire il discorso? Scopri il nostro articolo dedicato alla rendita catastale.

 

Cos’è il valore catastale di un immobile

Come anticipato nell’introduzione di questo articolo, il valore catastale di un immobile è il valore fiscale dello stesso.
Nella pratica, è il valore utilizzato come base imponibile per il calcolo della maggior parte delle imposte dovute allo Stato relative alla proprietà immobiliare.

In particolare, a partire dal valore catastale si determinano le seguenti imposte sugli immobili:

  • Imu
  • Imposte sulle compravendita immobiliari, ovvero le imposte di registro, catastali e ipotecarie dovute in caso di acquisto di un immobile
  • Tasse per altre tipologie di operazioni immobiliari, come le imposte sulle donazioni e imposte sulla successione

Dato che l’imposta di registro si riferisce alla compravendita, bisognerebbe utilizzare come base di calcolo il valore di mercato del bene, ma la normativa prevede che in alcuni casi sia possibile utilizzare il valore catastale.

Per motivi di trasparenza, tempo e vantaggi per i cittadini, a partire dal 2006, è infatti possibile utilizzare il valore catastale indipendentemente dal corrispettivo indicato nell’atto di vendita. Questo principio vale solo per immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze, sia che si tratti della prima che della seconda o terza casa.

 

Calcolo valore immobile da rendita catastale

Ma allora come calcoloare il valore dell’immobile dalla rendita catastale?

Il calcolo valore immobile da rendita catastale si effettua moltiplicando la rendita catastale rivalutata per un coefficiente catastale determinato in base alla categoria catastale a cui appartiene l’immobile medesimo.

I coefficienti catastali sono fissi e stabiliti dalla legge per ciascuna categoria catastale:

  • 115,5 per gli immobili adibiti ad abitazione principale (escluse A/1 A/7 A/8)
  • 126 per gli immobili di categoria catastale A (esclusa cat. A/10) e C (esclusa cat. C/1)
  • 176,4 per gli immobili di categoria catastale B
  • 63 per gli immobili di categoria A/10 (uffici) e gli immobili categoria di D
  • 42,84 per gli immobili di categoria C/1 (negozi/botteghe) e gli immobili di categoria E
  • 112,5 per Terreni agricoli, da moltiplicare al reddito dominicale

La formula per il calcolo valore immobile da rendita catastale è quindi la seguente:
[rendita catastale + (5% della rendita catastale)] x coefficiente di merito

 

Valore immobile da rendita catastale: qualche esempio di calcolo

Vediamo velocemente alcuni esempi di calcolo nelle situaioni più comuni.

Alla prima casa, non appartenente alle categorie di lusso, si applica la seguente formula per il calcolo del valore catastale da rendita: [rendita catastale + (5% della rendita catastale)] x 115,5.

Se invece il calcolo va effettuato per una seconda casa, il calcolo sarà [rendita catastale + (5% della rendita catastale)] x 126

Nel caso di terreni agricoli, il valore fiscale si calcola a partire dal reddito domenicale che va rivalutato al 25%. In questo caso la formula diventa: [reddito domenicale + (25% reddito domenicale)] x coefficiente di riferimento.

 

Calcolo valore catastale per immobili non accatastati

E se il valore catastale deve essere calcolato per un immobile non accatastato? In questo caso, viene utilizzata una rendita catastale presunta per poter risalire al valore catastale.

La rendita presunta rappresenta un valore provvisorio attribuito dal Catasto nell’attesta di poter attribuire il valore corretto. Per il resto la formula per il calcolo del valore catastale rimane invariata, anche nel caso di immobile non dichiarato.

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