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Vendita di una casa ereditata: quali i documenti e le tasse previste

8 dic 202119 min. di lettura
Miriam PeraniMiriam Perani

Se hai ricevuto una casa in eredità o vorresti lasciarla a qualcuno, prima o poi ti chiederai se sarà possibile venderla in seguito, quali sono i documenti necessari e le tasse che tu o il tuo erede dovrete pagare.

In questa guida risponderemo a tutte queste domande, trattando nello specifico soprattutto quali siano i documenti necessari per la vendita di una casa ereditata e approfondendo nel dettaglio la questione della tassazione prevista.

Immobili ed eredità

Iniziamo con l’accennare al fatto che ricevere un immobile in eredità a prescindere dal fatto che lo si voglia vendere o meno comporta un costo e degli oneri per l’erede.

Al di là della vendita, gli eredi sono infatti chiamati a corrispondere tasse ed imposte necessarie in primo luogo per l’accettazione dell’eredità ed in secondo luogo per la messa in vendita dell’immobile.

Tratteremo però più nel dettaglio in seguito questo aspetto, che come vedremo è strettamente legato alla documentazione necessaria per la vendita di una casa ereditata. Partiamo quindi proprio da questo aspetto per giungere poi alla messa in vendita del bene.

I documenti per vendere una casa ricevuta in eredità

La vendita di una casa ereditata richiede la presentazione di tutti i documenti necessari anche nel caso di vendita di un immobile acquistato, donato o ricevuto con altre modalità.

Tieni presente però che in aggiunta ai documenti normalmente previsti, dovrai presentare un’ulteriore documentazione.

Vediamo nel dettaglio quindi quali sono i documenti richiesti per ogni compravendita. Dovrai essere in possesso di:

  • planimetria e visura catastale
  • APE (attestazione di prestazione energetica)
  • certificati di abitabilità/agibilità
  • attestati di regolarità degli impianti
  • certificati di ipoteca sull’immobile
  • documenti personali

Analizziamo ora nel dettaglio in cosa consiste ogni documento o certificato; concluderemo questa parte spiegandoti dove reperirli prima della vendita dell’immobile ereditato, qualora tu non ne sia in possesso.

Planimetria e visura catastale

Tra i documenti necessari per vendere una casa ereditata sono presenti la planimetria e la visura catastale storica.

La planimetria catastale consiste nella planimetria dell’immobile così come è stata depositata presso il registro catastale. Fai però attenzione: non sempre la planimetria comunicata corrisponde alla situazione reale dell’abitazione.

Potresti incorrere nel caso in cui chi ti ha lasciato la casa in eredità abbia apportato delle modifiche senza comunicarle al registro catastale. In questo caso prima della vendita dovrai verificare che lo stato dell’immobile rispecchi quanto presente nel registro del catasto.

Se così non fosse, dovrai provvedere o con il ripristino delle opere o con l’aggiornamento della planimetria catastale.

A questo proposito dovrai comunque prestare la massima attenzione al fatto che le opere eseguite da chi ti ha lasciato il bene in eredità rispettino a quanto previsto dalle leggi in merito alle costruzioni e che non siano quindi abusi edilizi.

planimetria catastale casa ereditata

La visura catastale storica è invece necessaria per certificare tutte le modifiche che sono state progressivamente apportate all’immobile dal momento della costruzione a quando l’hai ricevuto in eredità.

Anche in questo caso avrai bisogno della visura per certificare l’effettiva corrispondenza tra quanto hai ricevuto e quanto è stato dichiarato dichiarato agli uffici del catasto.

L’attestato di prestazione energetica (APE)

L’APE, ossia l’attestato di prestazione energetica, è una certificazione introdotta negli ultimi anni allo scopo di classificare l’immobile in base ai consumi e dispendi energetici del fabbricato.

Ecco come funziona: dopo un’analisi dei consumi e di alcune caratteristiche specifiche dell’immobile, si attribuisce una classe energetica compresa tra le categorie A4 e G, dove A4 indica la categoria migliore mentre la G rappresenta la classificazione minima per efficienza energetica.

Come già ti abbiamo spiegato per quanto riguarda la planimetria catastale, anche in questo caso se sono stati effettuati lavori che possono influire sull’APE, dovrai richiedere una nuova certificazione.

Vedremo invece tra qualche paragrafo come recuperarla nel caso non sia presente tra i documenti relativi all’immobile ricevuto in eredità.

Abitabilità e agibilità

Abitabilità e agibilità sono due concetti che si prestano spesso a incomprensioni e che vengono usati come sinonimi. Iniziamo quindi dal ricordarti che cosa sia il certificato di abitabilità.

Si tratta di un documento che certifica la:

sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati

DPR 6 Giugno 2001, n°380 art. 24, 1° comma

Da quanto detto, avrai capito che la certificazione non riguarda solo l’immobile ma fa riferimento a più aspetti, che comprendono:

  • progetto
  • salubrità
  • risparmio energetico
  • sicurezza e conformità degli impianti

In altre parole, per la vendita della casa ereditata, questa certificazione ti serve per attestare che l’immobile possa essere effettivamente adatto all’utilizzo come abitazione. A questo punto ti starai chiedendo cosa sia invece il certificato di agibilità.

Ti abbiamo anticipato che i due termini vengono utilizzati come sinonimi; tuttavia è interessante sapere che prima dell’entrata in vigore del decreto che abbiamo citato in precedenza esistevano due differenti certificati.

Oggi il concetto di agibilità è però incluso nella certificazione di abitabilità dell’immobile e avrai quindi la necessità di possedere un solo certificato.

Fino al 2016 invece, il certificato di abitabilità doveva essere richiesto al comune nel quale era ubicato l’immobile. Il comune acquisiva la documentazione e la trasmetteva poi al catasto. Oggi la certificazione è stata snellita.

La regolarità degli impianti

Anche la certificazione di regolarità degli impianti è uno dei documenti che dovrai presentare per vendere la casa ereditata.

A questo proposito considera che è sufficiente l’attestazione rilasciata al momento dell’installazione o della messa in funzione degli impianti stessi o dell’ultimo eventuale intervento importante, nel caso in cui siano stati eseguiti dei lavori che hanno coinvolto gli impianti.

Fai attenzione al fatto che non è necessaria una nuova certificazione di regolarità per gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma solo per tutti quegli interventi sugli impianti che modifichino sostanzialmente la tipologia o il funzionamento degli stessi.

La regolarità degli impianti è un aspetto da considerare nell’emissione della certificazione di abitabilità di cui ti abbiamo parlato in precedenza; non dovresti quindi avere difficoltà ad entrare in possesso di questi documenti.

Qualora l’edifico che stai per mettere in vendita sia molto datato e non siano stati eseguiti lavori recenti, potrai presentare la documentazione già in tuo possesso, senza la necessità di richiedere una nuova certificazione.

Potrebbe però accadere che tu non sappia dove trovare i documenti. Ti spiegheremo dopo come fare.

Ipoteche

Un altro documento che dovrai presentare qualora tu decida di vendere la casa ereditata riguarda l’attestazione delle eventuali ipoteche presenti sull’immobile. Va da sé che nel caso in cui sull’immobile oggetto della vendita non sia iscritta nessuna ipoteca, non sarai tenuto a presentare nessun documento a riguardo.

Al contrario dovrai fornire un documento che attesti le specifiche dell’ipoteca stessa ed in particolare la sua durata in ordine di tempo.

Considera che la presenza di un’ipoteca è una situazione molto frequente nel caso di apertura di un mutuo. Di norma la cancellazione dell’ipoteca è prevista prima della stipula dell’atto notarile di compravendita.

Tuttavia sia tu sia il futuro acquirente avrete anche la possibilità di accordarvi per il trasferimento dell’ipoteca, coinvolgendo anche la banca o il soggetto che ha emesso il relativo credito.

Vediamo infine un’ultima serie di documenti che ti serviranno per la vendita di una casa ereditata.

I documenti personali

Potrebbe stupirti il fatto che abbiamo deciso di inserire tra i documenti necessari anche quelli personali. Tra qualche riga capirai meglio il motivo specifico di questo aspetto. Non parliamo infatti solo dei documenti personali come la carta d’identità o il codice fiscale, ma di un’altra serie di attestazioni più specifiche ed in particolare:

  • Carta d’identità
  • Codice fiscale (o tessera sanitaria)
  • Certificato di nascita
  • Certificato di residenza
  • Stato di famiglia
  • Permesso di soggiorno (per i cittadini non UE)
  • Certificato di stato civile

Si tratta in generale di documenti piuttosto comuni che non necessitano di ulteriori spiegazioni. Qualche riga in più invece potrebbe esserti utile per quanto riguarda il certificato di stato civile.

Con questo termine non facciamo infatti riferimento ad un documento specifico, quanto piuttosto ad una documentazione che varia in base al tuo stato.

In particolare, se sei:

  • sposato: estratto dell’atto di matrimonio e atto da cui risulta il regime scelto (comunione o separazione dei beni) o la presenza di un fondo patrimoniale
  • unito civilmente: il certificato di unione civile
  • divorziato: la sentenza di divorzio
  • separato: attestazione della separazione giudiziale o provvedimento che ha omologato la consensuale
  • vedovo, celibe o nubile: un certificato che attesti questo stato civile

Sappiamo bene che soprattutto nel caso di immobili ricevuti in eredità non sempre tutta la documentazione potrebbe essere facilmente reperibile. Ti spieghiamo quindi dove reperire ogni documento o tipologia di certificato per agevolarti nel produrre tutti i documenti che ti serviranno prima dell’atto di compravendita di una casa ereditata.

Dove trovo i documenti?

Se non hai la planimetria catastale o hai la necessità di richiedere la visura catastale storica, puoi rivolgerti alle agenzie specializzate che trovi online oppure all’Agenzia delle Entrate.

Considera che per avere valore legale il documento dovrà essere certificato e non è quindi sufficiente una visura online di sola consultazione, come quelle che puoi ad esempio scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Qualora invece non fossi in possesso dell’attestazione di prestazione energetica aggiornata, dovrai richiedere una nuova emissione da parte di un tecnico certificatore.

Anche la redazione del certificato di abitabilità è compito di un tecnico accreditato, che attesta la conformità degli impianti, la loro sicurezza, la presenza del collaudo e delle condizioni sanitarie minime per l’abitabilità di un edificio.

L’attestazione di regolarità degli impianti viene di norma rilasciata dal tecnico abilitato che ha eseguito l’installazione, al termine della stessa.

Qualora non ne fossi in possesso, puoi chiederne una copia al tecnico che l’ha redatta originariamente ma, se ciò non fosse possibile, dovrai rivolgerti ad un altro professionista in grado di certificare la conformità degli impianti.

attestazione regolarità impianti | casa ereditata

Nel caso in cui non fossi a conoscenza dell’attestazione sulla presenza di un’ipoteca, potrai richiederne la verifica all’Agenzia delle Entrate o, se ne sei a conoscenza, alla banca che ha emesso il credito connesso all’ipoteca.

Un suggerimento: prima di chiederne copia, controlla che l’atto che attesta la presenza di un’ipoteca non sia allegato all’atto di compravendita, spesso accade così!

I documenti personali tra anagrafe e tribunale

Concludiamo con i documenti personali, che possono essere richiesti all’ufficio anagrafe e stato civile del comune di residenza. Tieni presente che per molti comuni è anche possibile richiederne l’emissione direttamente online.

Per i documenti relativi a divorzi o separazioni dovrai rivolgerti al tribunale che ha emesso la sentenza o presso il quale è in corso il processo di separazione.

Ti raccomandiamo di essere in possesso di documenti recenti soprattutto per quanto riguarda lo stato anagrafico. Tieni infine presente che tutti i documenti dovranno essere relativi a ogni avente diritto. In altre parole se la vendita della casa ereditata è di competenza di più eredi aventi diritto, dovrete presentare la documentazione anagrafica e relativa allo stato civile per tutti coloro che parteciperanno alla compravendita dell’immobile.

Tra i documenti necessari per vendere una casa, o più in generale un immobile, non ti abbiamo citato un altro documento assolutamente necessario e cioè l’atto di proprietà.

Questo aspetto merita una trattazione a parte in quanto nella vendita di una casa ereditata l’iter da seguire sarà diverso rispetto a quello relativo ad un immobile acquisito tramite una compravendita standard. Te ne parliamo nel paragrafo che segue relativo ai documenti specifici per la compravendita di un bene ricevuto in eredità.

I documenti per la vendita di una casa ereditata

La vendita di un immobile ricevuto in eredità è possibile solo se sarai in grado di presentare l’accettazione dell’eredità e la conseguente dichiarazione di successione.

Facciamo un passo indietro: essere tra gli eredi di un defunto non significa automaticamente accettarne l’eredità. Se hai già subito la perdita di un parente stretto di cui sei erede, forse saprai che l’eredità può essere accettata, ma può anche essere formalmente rifiutata.

Per accettare l’eredità puoi procedere in due modi: il primo consiste nell’accettazione tacita, che non comporta nessun atto scritto, ma semplicemente la palese espressione della volontà di accettare l’eredità che può essere ad esempio comunicata a voce ai parenti o agli altri aventi diritto. Si tratta di una volontà che non devi comunicare tramite un atto formale e che per questo motivo potrebbe causare alcuni inconvenienti nel caso in cui si sviluppino contenziosi per l’accettazione dell’eredità in generale o in particolare per la vendita dell’immobile.

vendita di una casa ereditata

In alternativa, puoi certificare il processo di eredità con un atto di accettazione formale, caldamente consigliato soprattutto in presenza di più eredi per uno stesso bene o nel caso in cui si tema possano esserci contestazioni sulla divisione sull’attribuzione dell’eredità.

Non dimenticare che entro dodici mesi dal decesso della persona della quale sei erede, hai anche l’obbligo di presentare all’Agenzia delle Entrate la dichiarazione di successione, cioè un documento che attesta formalmente che hai accettato di diventare erede del defunto.

Accettare o rifiutare una casa in eredità

Forse non tutti sono al corrente del fatto che l’accettazione dell’eredità non è un procedimento obbligatorio. In alternativa potresti anche decidere di non accettarla, rifiutando quindi qualsiasi bene (ma anche relative somme dovute agli enti statali). In questo caso sarà necessario presentare un’apposita domanda al tribunale competente per il luogo di decesso del defunto, dove formalmente si registra la non accettazione dell’eredità e, di conseguenza, la totale estraneità da ogni tipo di competenza per quanto riguarda l’eredità.

A questo proposito forse ti potrà essere utile una breve parentesi di spiegazione proprio sul rifiuto dell’eredità, cioè di quando si decide di non accettare di essere tra gli eredi; in altre parole pur avendone formalmente il diritto rinunci complessivamente all’eredità. All’atto pratico questo si traduce in una conseguenza molto semplice: non puoi decidere di essere erede per quanto riguarda alcuni beni e rinunciare invece per altri.

Considera inoltre che il rifiuto dell’eredità può essere fatto in un atto unico da più aventi diritto, anche se ciò non è affatto necessario; potresti decidere di rinunciare alla tua parte di eredità mentre un altro degli aventi diritto potrebbe accettare quanto gli spetta. Tieni presente che una volta registrato l’atto di rinuncia all’eredità chi ha deciso di escludersi dall’eredità stessa non potrà vantare alcun diritto neanche in caso di vendita o di cessione ad altro titolo dei beni relativi all’eredità stessa.

Se invece decidi di accettare un’eredità, sappi che la dichiarazione di successione non servirà solo in caso di vendita di un immobile, ma più in generale per vendere qualsiasi bene che faccia parte dell’eredità stessa.

Tramite questo documento infatti, si dichiarano tutti i beni del defunto, sui quali il fisco calcolerà le imposte dovute.

Registrare l’accettazione di un’eredità

Per registrare formalmente l’accettazione, atto necessario per la vendita, dovrai inoltre presentare ad un notaio l’atto di successione ed il certificato di morte della persona di cui sei diventato erede.

Considera inoltre che nel caso si tratti di una quota di una casa ereditata, per la messa in vendita dovrai essere in possesso della documentazione relativa a tutti gli aventi diritto.

Potresti però anche decidere di vendere solo la tua quota dell’immobile; valuta però il da farsi perché in questo caso gli altri aventi diritto potranno esercitare il diritto di prelazione, che stabilisce una vera e propria precedenza sul diritto di acquisto del bene.

La tassa di successione e le tasse sull’immobile ereditato

Prima della vendita di una casa ereditata dovrai quindi riconoscere un’imposta di successione, che per gli immobili varia a seconda della parentela tra il defunto e chi riceve l’eredità. In particolare è previsto il pagamento di una percentuale sul valore catastale secondo questo schema:

  • 8% per il convivente o altri gradi di parentela esclusi dai punto che seguono
  • 6% per fratelli e sorelle (con franchigia)
  • 6% per zii, cugini, nipoti, suoceri e cognati (senza franchigia)
  • 4% per figli e coniugi (con franchigia)

Nel caso dei fratelli e delle sorelle è applicata una franchigia pari a 100.000 euro.

Esempi di calcolo della tassa di successione

Facciamo un esempio: la signora Rossi ha ereditato dal fratello defunto un appartamento, il cui valore catastale è stato calcolato in 250.000 euro. La tassazione sarà pari al 6% del valore meno la franchigia, cioè 250.000 euro meno 100.000 euro = 150.000 euro. La donna dovrà quindi pagare un’imposta di successione pari a 9.000 euro.

La franchigia non è invece prevista per i gradi di parentela diversi dai fratelli, dal coniuge o dai figli. Nel caso dell’eredità dei figli o del coniuge, è applicata una franchigia di un milione di euro.

Consideriamo altri casi.

I figli del signor Rossi ricevono in eredità una quota pari al 50% ciascuno di un immobile il cui valore catastale è calcolato in 300.000 euro. L’importo è inferiore alla franchigia di un milione di euro e quindi i due figli non dovranno versare nulla.

Ipotizziamo invece che il signor Rossi, vedovo e senza figli, lasci lo stesso immobile all’unico nipote. In questo caso il nipote dovrà versare il 6% del valore catastale pari cioè a 18.000 euro.

immobile ereditato

Altre imposte prima della vendita di una casa ereditata

Oltre all’eventuale imposta di successione, prima di mettere in vendita una casa ereditata dovrai sostenere anche le imposte ipotecarie e catastali, proprio come avviene come una comune compravendita.

Nel caso in cui tu possa beneficiare delle agevolazioni per la prima casa, dovrai pagare 200 euro per ognuna di esse, per un totale quindi di 400 euro.

Diversamente dovrai versare l’1% come imposta catastale e il 2% come imposta ipotecaria, da calcolare sempre sul valore catastale dell’immobile.

Si pagano tasse? Va dichiarata nel 730?

Queste sono due delle domande che vengono poste più spesso quando si parla della vendita di una casa ereditata. In generale, quando vendi una casa, la vendita costituisce un reddito che come tale va dichiarato nel 730 o nei modelli alternativi, a seconda di quale tu sia tenuto a compilare per la tua situazione reddituale e fiscale.

Considera però che secondo le leggi in vigore, ad essere tassata non è la vendita in sé, ma solo quella che si definisce plusvalenza. Cosa significa? In pratica sei tenuto a pagare una tassa solo sulla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto (o di costruzione).

Facciamo un esempio: hai acquistato una casa pagandola 200.000 euro e l’hai rivenduta un anno dopo a 250.000 euro. La differenza tra prezzo di acquisto e di vendita, cioè la plusvalenza, è quindi di 50.000 euro. Questa cifra rappresenta la plusvalenza sulla quale dovrai pagare le tasse.

Attenzione però: la tassazione non è sempre dovuta.

Quando non si paga la plusvalenza sugli immobili?

Quanto ti abbiamo detto nel paragrafo precedente ha delle eccezioni. Infatti la tassazione sulla plusvalenza è dovuta solo se si tratta di una cessione a titolo oneroso, cioè appunto, per ricavarne un guadagno.

Perché possa configurarsi questo tipo di reddito è inoltre necessario che la vendita dell’immobile avvenga prima dei cinque anni dall’acquisto.

Abbiamo appena parlato di titolo oneroso. L’eredità può quindi essere considerata tale? La riposta è no. Considera infatti che sono esclusi dal calcolo delle plusvalenze proprio gli immobili ricevuti in eredità, così come quelli di cui si entra in possesso per usocapione, ossia per l’utilizzo prolungato e senza interruzioni, proprio come se si trattasse di un bene di proprietà.

Plusvalenza e imposte nelle vendita di una casa ereditata

Come ti anticipavamo alcune righe fa, in generale la vendita di una casa ereditata non è soggetta alla tassazione e di conseguenza, non dovrai pagare le imposte sulle plusvalenze.

Se ciò è vero in generale, esistono però delle eccezioni. Si tratta dei casi che, anche senza una compravendita, per lo Stato costituiscono una modalità di ricavare un guadagno e che come tali, sono quindi soggetti a tassazione, come nel caso di una donazione.

Ti spieghiamo subito perché pensiamo sia interessante occuparsene anche in questa sede.

Eredità o donazione?

Crediamo che fare chiarezza tra le differenze che intercorrono tra eredità o donazione possa aiutarti a comprendere meglio la questione della tassazione degli immobili ereditati.

La donazione, secondo la nostra legislazione, è un contratto sottoscritto tra due soggetti, che stabiliscono di donare (e di conseguenza di ricevere) un bene. Le donazioni possono riguardare beni di ogni tipologia, inclusi gli immobili. Possono però essere donati anche valori, denaro, crediti, aziende, auto o veicoli in generale.

In altre parole, può essere oggetto di una donazione tutto ciò che va ad implementare il tuo patrimonio personale e la casa quindi non può certo fare eccezione.

La differenza tra una donazione e una successione, cioè ricevere un bene in eredità, è però soprattutto temporale: la donazione può essere fatta in qualsiasi momento, mentre l’eredità presuppone che chi cede il bene sia deceduto e potrebbe comportare inoltre eventuali problematiche nel caso in cui l’eredità venga impugnata da altri aventi diritto.

La questione è piuttosto spinosa e deriva anche da molte particolarità di competenza legale, che non tratteremo quindi in questa sede.

eredità o donazione

Tassazione sulle donazioni

Come spiegavamo nei paragrafi precedenti, l’eredità e la donazione sono due modalità di ottenere un bene molto differenti a livello giuridico.

Nel caso della donazione è possibile che ti sia richiesto di pagare una tassa se, come avviene in generale con gli immobili non adibiti a prima casa, decidi di vendere la casa ricevuta prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto da parte di chi l’ha donata.

Ciò vale anche per le case costruite direttamente dal donatore, ad eccezione di quelle utilizzate come abitazione da chi dona l’immobile.

Concludendo, una casa ereditata può essere venduta senza pagare tasse quindi? Non è proprio così.

La tassazione sull’eredità in sintesi

Riassumiamo dunque quanto detto nei paragrafi precedenti per metterti in condizione di capire se effettivamente dovrei pagare delle tasse su una casa ricevuta in eredità.

Non ti sarà richiesto di pagare nessuna tassa specifica per la vendita di un bene immobile in quanto si tratta appunto di un bene ricevuto in eredità.

Nulla è dovuto nemmeno in caso di plusvalenza cioè se quando tu ricaverà dalla vendita sia superiore rispetto a quanto la casa è stata pagata o a quanto sia stato necessario versare per costruirla.

tassazione casa ereditata documenti

Dovrai invece corrispondere le imposte previste in caso di vendita, come le imposte di bollo e quanto citato in precedenza.

Quello a cui però sarai chiamato è la tassazione che prescinde dalla vendita, ossia il pagamento della tassa di successione che, come abbiamo visto, si calcola in base al valore catastale dell’immobile e tenendo anche conto del grado di parentela o di relazione con il defunto.

La risposta alla domanda se sia necessario pagare delle tasse nella vendita di una casa ereditata può quindi essere in sintetizzata con un no, ad eccezione delle imposte dovute per la compravendita e l’accettazione dell’eredità.

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