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Atto di divisione immobiliare: cos’è e come farlo

1 feb6 min. di lettura
Miriam PeraniMiriam Perani

In questa guida tratteremo dell’atto di divisione immobiliare; ti spiegheremo cos’è e un caso specifico di divisione.

Entreremo poi nel dettaglio di come si faccia e quali possano essere i possibili casi di annullamento o invalidità dell’atto. Iniziamo però dal capire che cosa si intenda per atto di divisione immobiliare.

Cos’è l’atto di divisione immobiliare

Con questa definizione intendiamo un procedimento valido ai fini legali nel quale due o più parti che detengono il diritto in comunione su un bene decidono di sciogliere questa compartecipazione.

Considera ad esempio il caso di due coniugi che abbiano in comunione dei beni la casa di proprietà. Con un atto di divisione immobiliare potranno dividere formalmente il bene in due proprietà distinte.

Quando parliamo di contratto intendiamo però un accordo consensuale tra le parti interessate. Dopo l’accordo infatti si giunge all’atto vero e proprio senza tuttavia la necessità di richiedere l’intervento di un giudice.

In altre parole, tieni presente che quando siamo di fronte ad un contratto di divisione stiamo parlando dell’ultimo atto di un procedimento di negoziazione, frutto quindi di un accordo.

Come ti anticipavamo si parla di contratto quando è presente il consenso tra entrambe le parti; tuttavia ciò non avviene sempre.

A questo punto ti starai chiedendo che cosa cambi dopo il contratto; se prima della divisione consensuale tutti gli interessati erano proprietari del bene, alla firma dell’atto ognuno diventa proprietario esclusivo della propria quota percentuale.

Quando non si trova un accordo

Nel caso in cui la negoziazione non conduca ad un accordo per formalizzare l’atto di divisione immobiliare, sarà necessario l’intervento di un giudice

Sarà quindi la sentenza a stabilire le modalità di divisione dei beni oggetto di comunione. Considera che questo tipo di procedimenti non sono validi soltanto per i beni immobiliari, ma in realtà per tutto ciò di cui si possa dividere la proprietà.

In questa sede tratteremo però nello specifico solo la divisione immobiliare che tuttavia non si differenzia legalmente rispetto alle altre tipologie.

Come si deve procedere quindi per la divisione?

Come si fa un atto di divisione immobiliare

Il primo passo per arrivare ad un atto di divisione immobiliare è quello del raggiungimento di un accordo tra le parti. Tornando all’esempio che ti facevamo in precedenza, potrebbe trattarsi della divisione al 50% della casa di proprietà detenuta in comunione dei beni da moglie e marito.

Considera che non sempre la divisione immobiliare avviene al 50%; lo scioglimento della comunione potrebbe avvenire anche con quote diverse, come ad esempio nel caso di un immobile posseduto da tre persone con percentuali uguali.

Il procedimento per la divisione

Entrando più nello specifico del procedimento, l’atto di divisione dovrà seguire questi passaggi:

  1. Stima del valore dell’immobile
  2. Suddivisione delle quote
  3. Eventuali pagamenti
  4. Assegnazione
  5. Registrazione dell’atto

Vediamoli più nel dettaglio.

Considerando sempre il caso degli immobili, il primo passo è la stima del valore effettivo del bene al momento di sottoscrizione dell’accordo per la divisione. Considera che si fa riferimento al valore di mercato e non al prezzo pagato per l’acquisto, come del resto avviene per tutte le quotazioni del valore di case o altri immobili.

Dopo aver stabilito il valore dell’immobile, questo viene suddiviso in quote proporzionali alla percentuale di proprietà. Si tratta di un procedimento non semplice in quanto, come puoi ben immaginare, non è sempre immediato stabilire la suddivisione.

Dopo la divisione delle quote è possibile passare ad eventuali pagamenti. Tieni presente che la possibilità del pagamento in denaro è relativa ai casi di impossibilità di divisione in parti uguali o di uguale valore del bene.

Potrebbe essere il caso di un appartamento o ancora, della divisione della proprietà di due immobili con valore di mercato nettamente diverso. 

L’ultima fase che porta all’atto di divisione immobiliare è quella relativa all’assegnazione delle quote. Questa può avvenire in maniera casuale, come nel caso in cui tu e le altre parti interessate non riusciate a stabilire un accordo. Cruciale da questo punto di vista è che le quote di suddivisione siano state effettuate nella misura più equa possibile.

La situazione ideale in questo senso sarebbe quella di arrivare ad un accordo preventivo tra le parti interessate senza quindi la necessità di dover assegnare in maniera imparziale le quote degli immobili.

Qualora l’accordo di divisione necessiti di una formalizzazione, come nel caso di pagamenti di quote, di mancato accordo sulla suddivisione o di assegnazione casuale delle quote, sarà necessario registrare l’atto presso un notaio.

Un esempio di divisione

Facciamo un esempio concreto. Supponiamo che i due coniugi abbiano deciso di dividere al 50% l’appartamento di proprietà. Anche se sulla carta divisione del bene è possibile, la fruizione dello stesso con la proprietà divisa risulterebbe praticamente impossibile.

In questo caso i coniugi hanno due possibilità: nel primo caso possono suddividere l’immobile al 50% e detenere ognuno la proprietà di una metà.

L’alternativa a questa divisione è il possesso dell’intero immobile da parte di un coniuge che provvederà al risarcimento del valore della metà trattenuta. Si tratta di una soluzione più semplice sulla carta anche se tuttavia non sempre praticabile in quanto implica la disponibilità finanziaria al pagamento della quota posseduta dal coniuge.

I casi di non validità dell’atto di divisione immobiliare

Fino a questo punto abbiamo parlato dell’atto di divisione immobiliare come un procedimento piuttosto lineare, presupponendo la massima correttezza da parte degli aventi diritto e la volontà comune di giungere ad un accordo.

Il caso del dolo

Tuttavia, come puoi facilmente immaginare, non sempre ciò avviene. Potrebbe infatti accadere che un atto di divisione immobiliare venga sottoscritto solo da alcune delle parti che vantano un diritto sull’immobile, come potrebbe accadere ad esempio con un bene posseduto da tre fratelli con solo due che raggiungono un accordo per la divisione.

In questo caso la terza persona non coinvolta nell’atto o comunque non d’accordo con quanto stabilito, può impugnare l’atto e chiederne l’annullamento.

Ciò è possibile in quanto potrebbe configurarsi la volontà di compiere un dolo da parte delle altre persone rispetto al terzo avente diritto.

Tuttavia tieni presente che l’atto di divisione immobiliare è formalmente un contratto che come tale deve rispettare i requisiti previsti dall’articolo 761 del codice civile.

In altre parole un contratto può essere annullato se si ritiene che questo sia stato concluso con la volontà di compiere un dolo o una violenza verso un’altra parte.

Tuttavia l’annullamento del contratto è possibile solo entro cinque anni dall’avvenuta divisione delle quote. Considera quindi in altri termini che una volta trascorso questo periodo di tempo ti troverai di fronte alla prescrizione del reato e che di conseguenza il contratto non sarà più impugnabile nemmeno di fronte alla dimostrazione del dolo.

La rescissione del contratto

Un altro caso che rende possibile l’annullamento dell’atto di divisione immobiliare è quello della volontà di rescissione.

Potrai avvalerti di questa possibilità (stabilita dall’articolo 763 del codice civile) solo nel caso in cui, in qualità di erede, tu ritenga di aver subito un danno da parte degli altri eredi. In altri termini, si tratta di un caso specifico di annullamento del contratto che ti obbligherà però a dimostrare il mancato rispetto dei tuoi diritti sul bene.

Come può immaginare si tratta di una materia piuttosto articolata; per i casi particolari ti consigliamo quindi di rivolgerti ad un legale per ricevere una consulenza specifica sul tuo caso.

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