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Vendere casa senza certificato di agibilità

10 ott14 min. di lettura
Miriam PeraniMiriam Perani

A volte quando si è in possesso di un immobile, magari datato, ci si trova a dover fare i conti con lo stato dell’edificio stesso. Potrebbe accadere, soprattutto ad edifici più datati, che l’immobile non sia più abitabile o agibile.

In questa guida scopriremo se sia possibile vendere una casa senza il certificato di agibilità, quali conseguenze possa comportare e naturalmente, come poterlo richiedere nel caso in cui effettivamente sia necessario.

Cos’è il certificato di agibilità

Prima di addentrarci nel merito della questione, è importante chiarire subito di cosa stiamo parlando, ovvero in cosa consista esattamente il certificato di agibilità.

In sostanza, si tratta di un documento che attesta la presenza di determinate caratteristiche dell’immobile che gli permettono di essere utilizzato per la sua funzione civile e sociale.

Detto in termini più semplici, la presenza dell’agibilità significa che la tua proprietà possiede i requisiti minimi di: 

  • Sicurezza: non ci sono parti pericolanti o a rischio di crollo. In questa categoria rientra anche l’anti sismicità richiesta in particolare agli immobili che si trovano in zone ad alto rischio sismico.
  • Salubrità e igiene: è chiaro che un ambiente sporco e abbandonato espone ad un numero esponenziale di agenti patogeni che potrebbero provocare anche gravi malattie. Si pensi, per esempio, alla presenza di muffe sulle pareti mai esposte al sole.
  • Risparmio energetico: anche gli impianti devono essere a norma, regolarmente certificati da tecnici qualificati.

Non è sufficiente, quindi, che l’edificio sia stato utilizzato da qualcuno per anni, oppure che abbia un aspetto moderno, perché la presenza di questo certificato mette nero su bianco il fatto che può essere abitato (o eventualmente adibito ad uso commerciale o ad altri usi).

Nonostante si tratti di uno dei documenti più importanti durante il processo di compravendita, viene dato spesso per scontato, perché non avendo scadenza, una volta che viene redatto rimane negli archivi degli atti che riguardano l’immobile.

Se poi si tratta di una casa che ha diversi anni alle spalle, allora è facile che sia passato inosservato: devi tener presente che decenni fa non esistevano gli stessi requisiti di oggi e infatti molte persone effettuavano lavori edilizi in proprio, senza poi richiedere un certificato di agibilità.

Come vedremo meglio nel prossimo paragrafo, stando alla normativa vigente esistono delle condizioni particolari in cui è obbligatorio richiederlo presso il Comune di ubicazione dell’immobile. Ma cosa prevedono le leggi in merito?

Cosa dice la normativa

La prima norma a cui bisogna fare riferimento per il certificato di agibilità è il Testo Unico dell’Edilizia, ovvero il D.P.R. n. 380/2001 che detta i principi fondamentali e le disposizioni generali che riguardano l’attività edile.

Questo decreto, che inizialmente aveva fornito la procedura per poter ottenere il documento, ha subito poi delle variazioni nel 2016, con il Decreto Legislativo n.222, detto anche Decreto Scia 2.

Sintetizzando quanto riportato nella norma, si afferma che il certificato di agibilità deve essere richiesto nei seguenti casi:

  • Nuove costruzioni
  • Ricostruzioni o sopraelevazioni (anche parziali)
  • Interventi che possano compromettere le caratteristiche essenziali per garantire l’utilizzo dell’immobile (sicurezza, salubrità – igiene e risparmio energetico).

In quest’ultimo caso rientrano anche tutti i lavori di efficientamento energetico che prevedano dei cambiamenti radicali sugli impianti già presenti.

Considera infatti che per procedere in tal senso ti verrà richiesto da parte del tecnico incaricato una certificazione energetica allo stato attuale e te ne verrà fornita una sulla certificazione dopo i lavori effettuati.

Devi tener presente che le opere di ristrutturazione di cui stiamo parlando potrebbero riguardare sia i singoli edifici, sia porzioni di essi, purché funzionalmente autonomi.

Lo stesso discorso vale anche per le unità immobiliari, a patto che gli impianti siano funzionanti, collaudati e provvisti della relativa documentazione.

Come puoi notare, il certificato di agibilità non riguarda solo una casa che è destinata ad uso abitativo, ma un qualsiasi edificio utilizzato per svolgere determinate attività.

È utile sapere che è possibile presentare un’autocertificazione presso lo Sportello Unificato delle Attività Produttive, nel quale viene attestata la presenza dei requisiti minimi richiesti.

Inoltre, l’immobile può essere utilizzato dalla data di presentazione della certificazione o della sua richiesta, quindi prima ancora di ricevere un eventuale esito. Questo significa che una volta inoltrata la segnalazione, potrai già abitare o adibire ad attività commerciale il tuo immobile.

In seguito, vedremo nei dettagli come devi procedere per richiedere il certificato di agibilità e gli eventuali documenti da allegare.

Abitabilità vs agibilità

Se hai già provato a vendere o a comprare una casa, ti sarai certamente reso conto della mole di documentazione richiesta, soprattutto per quanto concerne l’edificio.

Capita, quindi, di frequente che i diversi certificati vengano confusi fra loro, senza avere le idee chiare su cosa servono davvero; ecco perché è importante affidare la pratica a dei professionisti che possano guidarti e consigliarti nell’intero processo.

Il certificato di agibilità è sicuramente uno di questi: ti sarà capitato di sentirlo anche chiamare certificato di abitabilità. Ma sono davvero la stessa cosa?

Per prima cosa devi sapere che il concetto di rendere abitabile un edificio è molto più antico di quanto pensi e risale al XIX secolo, quando si doveva chiedere la conferma da parte del Sindaco.

certificato di agibilità casa

Ma è solo nel 1994 che viene menzionato il certificato di abitabilità, mentre il termine di agibilità solitamente veniva riservato a quegli immobili che avrebbero ospitato attività lavorative in genere.

Questo ha contribuito a generare confusione sia da parte di venditori, sia da parte degli acquirenti e non è un caso se ancora oggi molti non conoscono la differenza fra i due documenti. L’utilizzo dei due termini come sinonimi ha una ragione:a partire dal DPR n. 380/2001, di cui abbiamo già parlato in precedenza, sono diventati ufficialmente sinonimi; le caratteristiche e modalità di richiesta, inizialmente differenti, furono accorpate nel certificato di agibilità.

Con il Decreto SCIA 2 del 2016 l’atto ha assunto un altro nome, ovvero Segnalazione Certificata di Agibilità (SCIA), con il cambio anche della modalità di presentazione.

Per semplicità di comprensione di questa guida, continueremo a chiamarlo certificato di agibilità, anche perché comunque la sua definizione è rimasta immutata. Torniamo alla vendita degli immobili.

Si può vendere senza agibilità?

A questo punto, se hai un immobile di proprietà e stai pensando di venderlo, ti starai chiedendo se sia possibile procedere senza il certificato di agibilità.

Chiariamo subito che è legale vendere un immobile anche senza questo documento. Tuttavia dovranno sussistere delle condizioni specifiche per evitare di andare incontro a conseguenze legali.

Prima di tutto la struttura deve esistere nel suo stato di fatto e deve avere il corretto titolo edilizio, ma cosa significa?

In sostanza, la legge prevede che per poter vendere il tuo immobile senza agibilità attestata, è fondamentale che sia in regola con quanto dichiarato al Comune e al catasto.

Ci riferiamo sia a eventuali lavori sull’edificio sia alla destinazione urbanistica: che si tratti di un’abitazione, di uffici o di un edificio da utilizzare per altre finalità, la classificazione catastale dovrà corrispondere allo stato reale dell’immobile.

Le altre condizioni per poter vendere sono che il compratore sia messo al corrente fin dall’inizio della mancanza di agibilità delle trattative e che il prezzo sia adeguato di conseguenza.

Come vedremo nel prossimo paragrafo, la presenza o meno del certificato di agibilità non influisce tanto sulla possibilità di vendita, quanto sul valore effettivo dell’immobile.

Bisogna sottolineare che comunque pur rispondendo a tutti e tre i requisiti sopra indicati, non è così raro andare incontro a problematiche durante il processo di compravendita quando non sia specificata l’agibilità.

Ecco perché se ti sei accorto di non avere questo certificato, nonostante la casa sia effettivamente abitabile, dovrai porvi rimedio quanto prima.

Approfondiamo questi aspetti, cruciali per la vendita dell’immobile.

Il valore dell’immobile

Come ti abbiamo appena specificato, è possibile vendere l’immobile senza certificato di agibilità: fra i requisiti non scritti per poterlo fare realmente c’è anche l’adeguamento del prezzo.

Questo perché è chiaro che se non esiste un documento che attesti la presenza dei requisiti minimi di utilizzo, l’edificio potrà essere venduto, ma magari non sfruttato dal compratore.

Tutto dipende ovviamente dalle finalità dell’acquisto; ben diverso è il caso di una compravendita al fine di un investimento rispetto al caso della necessità di un edificio da abitare da subito.

Come può immaginare, il valore di un edificio non abitabile sarà inferiore rispetto ad uno dotato di agibilità. In linea di massima l’assenza di quest’ultima può arrivare a diminuire anche del 50% il valore dell’immobile stesso.

Tuttavia ti consigliamo sempre di rivolgerti ad un professionista per una stima reale del valore dell’immobile, anche in assenza di agibilità.

In via generale, è chiaro che se l’unico problema è l’assenza dei documenti che certificano l’agibilità, dovrai calcolare solo i costi necessari per l’ottenimento degli stessi.

Tuttavia potrebbe verificarsi il caso nel quale non sia sul documento a mancare ma non siano presenti i requisiti necessari per considerare l’edificio agibile. In questo caso dovrai mettere in conto di effettuare delle spese per ottenere l’agibilità o, in alternativa, calcolare il prezzo di conseguenza.

Riassumendo, ecco quali sono gli elementi che influiscono sul prezzo di un immobile senza agibilità:

  • Necessità o meno di lavori edili per ottenere i requisiti minimi
  • Costi relativi alla messa a norma degli impianti
  • Pagamento dei tecnici e professionisti coinvolti
  • Possibilità di ottenere un diniego sull’agibilità da parte degli organi preposti
  • Possibili sanzioni

Voglio vendere un immobile: come procedo?

Il consiglio più ovvio è quello di provare a rendere agibile l’edificio in quanto, come potrai immaginare, l’assenza di questo requisito renderà l’immobile meno appetibile e di conseguenza, sarà meno facile trovare un acquirente interessato.

Nel caso in cui tu decida comunque di vendere l’immobile nelle condizioni in cui si trova è fondamentale informare l’acquirente già durante la trattativa, possibilmente inserendo questo aspetto in eventuali accordi o nel preliminare di compravendita.  

Questo passo è importante perché costituisce una tutela legale per entrambe le parti: come ricorderai, uno dei requisiti per vendere senza agibilità è che il compratore sia stato informato di tale circostanza.

Può succedere, però, che tu ti accorga di non disporre di questo documento solo dopo aver apposto la firma, quando ormai la compravendita è iniziata.

In questo caso avrai ancora tempo per porre rimedio, prima di tutto avvisando l’acquirente della situazione. 

Ti consigliamo di inviare la segnalazione quanto prima per poter ottenere l’agibilità entro la data del rogito. Considera che non si tratta di una procedura immediata.

Nel caso in cui ti renda conto di non riuscire ad ottenere l’agibilità, per esempio perché per ottenere i requisiti minimi dovrai effettuare dei lavori, potrai richiedere la posticipazione della data del rogito.

In qualunque caso non trascurare questo aspetto, perché non aver comunicato al potenziale acquirente le condizioni reali dell’immobile potrebbe portare a conseguenze legali anche importanti.

Nel caso in cui tu non abbia comunicato l’assenza dell’agibilità, l’acquirente potrebbe richiedere l’annullamento del contratto di compravendita e chiederti inoltre di pagare i danni derivanti dal mancato acquisto.

Mancanza del certificato: le possibili conseguenze

Come abbiamo visto, non fornire all’acquirente il certificato di agibilità è considerato un illecito da parte della legge; tuttavia, se chi acquista viene messo al corrente fin dall’inizio, potrai firmare regolarmente il rogito senza che ti venga imputato nulla.

Diversamente l’acquirente avrà il diritto di richiedere l’annullamento del contratto, pretendendo che gli venga restituito il doppio del valore della caparra confirmatoria, come stabilito dall’articolo 1385 del Codice Civile.

Questo può succedere anche nel caso in cui tu ti sia effettivamente attivato in tal senso, ma non abbia fatto in tempo a fornire il documento richiesto.

Un caso ancora più infausto è che l’acquirente abbia sottoscritto il rogito, ma abbia scoperto in seguito che la proprietà non ha il certificato di agibilità.

Quand’anche tu avessi agito in buona fede, tieni presente che il compratore potrà comunque procedere per vie legali e richiedere un risarcimento del danno, a causa del fatto che gli è stato venduto qualcosa di diverso rispetto a quanto pattuito.

Non solo, in virtù di quanto appena esposto, potrà anche richiedere l’annullamento dello stesso atto di compravendita, con conseguente restituzione da parte tua dell’intero importo.

In ogni caso, tieni presente che secondo la legge si ha tempo dieci anni dalla data del rogito per denunciare o comunque far valere i propri diritti in tali circostanze.

Mutuo e certificato di agibilità casa

Un dubbio che potrebbe attanagliare i soggetti coinvolti nella compravendita è il comportamento della banca nel caso in cui il certificato di agibilità non sia presente: è possibile richiedere un mutuo in questo caso?

La risposta è sì; tieni presente, però, che poiché non si può fruire per legge di una casa senza agibilità, questo dato potrebbe facilmente influire negativamente sul valore della perizia.

Nel caso in cui, invece, il compratore abbia intenzione di effettuare dei lavori di ristrutturazione tramite il mutuo, la presenza o l’assenza dell’agibilità dovrà essere dichiarata per poter effettuare una stima e capire in che modo i lavori di ristrutturazione influiranno sulla salubrità, igiene, sicurezza e risparmio energetico.

Come richiedere il certificato di agibilità

Ora che sai cosa comporti vendere un immobile senza tale certificato, vediamo come si può procedere per poter ottenere questo documento da parte del Comune.

Per prima cosa, devi sapere che di per sé si tratta di una procedura piuttosto semplice, perché dovrai compilare il modulo di Segnalazione Certificata di Agibilità che puoi trovare anche online e trasmetterlo al Comune di ubicazione dell’immobile.

Alla domanda dovrai inoltre allegare:

  • Copia dei documenti di identità degli attuali proprietari
  • Copia della ricevuta di versamento dei diritti di segreteria
  • Dichiarazione di conformità della costruzione e degli impianti
  • Attestato di Prestazione Energetica
  • Accatastamento
  • Certificato del collaudo statico.

Tieni presente che in caso di nuove costruzioni o ristrutturazioni in genere, bisogna presentare la modulistica obbligatoriamente entro quindici giorni dalla data di fine lavori, altrimenti potresti andare incontro a sanzioni per un importo che oscilla fra i 77 e i 464 euro.

Costi e tempi della procedura

Un altro aspetto da tener presente quando si tratta di certificazione di agibilità sono le tempistiche, soprattutto se la richiesta avviene nel corso di una trattativa di compravendita e hai una certa fretta di ottenere il nulla osta.

Il Comune di ubicazione dovrà esaminare il materiale ricevuto con tempi che possono raggiungere anche novanta giorni: le tempistiche possono differire da una città all’altra.

L’esito positivo di agibilità viene fornito in due modi:

  • Attraverso il silenzio assenso, ovvero non ricevendo alcuna obiezione la pratica si considera andata a buon fine, ammesso di aver fornito tutti i documenti necessari
  • Viene richiesto un sopralluogo da parte dei tecnici comunali dopo un sorteggio a campionario, per verificare l’effettiva presenza nell’immobile dei requisiti richiesti.

Nel caso in cui, però, venga coinvolta anche l’ASL per una questione di igiene, si dovrà necessariamente attendere anche l’esito di quest’ultima.

Per quanto riguarda i costi, è difficile quantificare una cifra univoca, perché tutto dipende dalle condizioni in cui versa l’edificio e i motivi per i quali non abbia ancora ottenuto un certificato di agibilità.

Ti consigliamo infine di valutare tutti questi aspetti per tempo, in modo da non incorrere in tempi troppo lunghi che potrebbero compromettere le possibilità di vendere davvero la tua casa. 

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